楼市 | 危机之下，很多人忽视了一个反常现象

来源：深楼市

从2月迈向3月，整个世界变化快得猝不及防。

国内疫情开始得到控制，可国外疫情却大爆发，美股三次熔断、美联储紧急暴力降息、石油价格战、上周央行又继续降准，释放5500亿，接下来降息已经是铁板钉钉，全球局势风云变幻，无数双眼睛都在盯着各种政策的出台。

全球经济进入衰退好像已经一锤定音了，但比起国外，我相信我们国家是可以最快速度恢复经济的，亦如我们在疫情中的卓越表现一般。

昨天美联储直接降息100个基点，随后全球更大央行跟进，但中国央行却按兵不动，并没有下调MLF利率，我们的MLF利率现在还在3.15%，下调空间很大，但我们却定力十足。

这得益于我们在2月份基本把疫情控制住了，到现在来应对经济恢复肯定比国外要更游刃有余，所以现在不需要太恐慌，保证别失业，然后该干嘛干嘛。

不过，今天不说经济，还是说说楼市。想继续了解经济危机下有何影响，可以直接拉到文末扫描贴片广告，今晚8点李老师会针对该事件进行直播讲解。

在我们过多把关注度放在全球市场变化，反倒是忽略了一个比较反常的现象。

那就是在前两周还是疫情高位下的中国，令人意外的是，土拍市场却异常火热。

说好的大家一起抱团取暖，共度时艰，你却悄悄在拿地？

据深圳乐居不完全统计，2月全国十大热门城市土地成交总价超1000亿元，北京成交10宗宅地，总成交金额约440亿元，上海共出让33宗地，总成交额411亿元，北京、上海、南京占据卖地金额榜单前三名，除一线城市外，其他如佛山、杭州、青岛、南昌、太原也是土拍热门城市。

疫情高位、经济低迷，还敢豪掷千金拿地的，都是勇士。

一方面是疫情影响成交，现金流紧张，房企想快速回款，但另一方面却还在花钱，积极拿地，这就好比危机下的一场赌博，赌的是楼市后市和我国的疫情防控能力。

这个赌博目前来看已经取得阶段性胜利，那就是我国疫情已经基本可控，反倒是国外疫情爆发，现在我国除了湖北外，其他省份城市已经陆续解禁并复工，广东各地区疫情风险等级已经公布，广东已经没有高风险地区了。

就在3月11日，深圳市住房和建设局推出9条房企复工措施，表明允许视疫情防控情况现场开盘、开放线下售楼处。

也就是说楼市正慢慢回到正轨，部分城市甚至有望挽救回3月的小阳春。

看来这第一步棋房企是赌对了，楼市回暖比想象中要来得更快。

第二个赌的就是对楼市后市的信心了，疫情下考验的除了是资金实力还有更长远的眼光，2月份土拍热门城市是近年来发展迅速且人才回流的重点城市。

房企毫不犹豫在这些城市拿地看中的是这座城市的发展潜力和前景。

当然了，还有最重要一点就是土地储备可是房企的粮食，不储备好粮食怎么在疫情结束后再次占领市场，抢下高地？

而且疫情期间拿地，竞争房企不多、地方政府放松地块的出让条件，基本都是以底价成交，以低价获得优质地块，这是土地热拍的原因，等疫情结束后下半年很有可能迎来弯道超车的机会。

从2月份参与土拍的房企来看，基本以央国企为主，难觅私企踪影。自2019年第四季度楼市转凉开始，央国企就成了拿地的主力，绝大多数地块都被其收入囊中，而疫情影响下，私企放慢拿地节奏，央国企具备天然融资优势，拿地自然是冲劲十足。

现在土拍市场是谁的天下，基本可以看出2020年下半年楼市由谁主导了。

不过疫情下土拍却异常火热，这背后释放了什么信号？

首先，值得警惕的是土拍市场的价格变化，土地价格决定了未来房价将站在什么样的起点。

第二，重点关注土拍的城市，资本是嗜血的，资本争先入驻的城市，代表了这个城市的潜力和前景，从土地市场可看楼市冷暖。

一线城市自然是不在话下了，土地资源有限，拍一块少一块，长期的供需失衡让一线城市房价拥有持续上涨的动力，但这些年一线城市地价不断创新高、房企利润率收窄、土地出让条件苛刻，购房者倾向转移，开始往大城市周边或者二线城市里走，也让嗜血的资本开始抓住这一机会去发展。

（2月份粤港澳大湾区拍地一览）

从粤港澳大湾区九市的拍地情况来看，2月土拍最多的惠州、其次是佛山。

这基本和我们之前预想的相符，广州和深圳土地资源有限，而且疫情比较严重，土拍不多情有可原。

资本在寻找价值高地，而临深临广的惠州和佛山具备这样的潜力，除了本地房地，中国房企百强的龙光集团在惠州新拿下地块。

对于惠州的潜力，看来绝大多数房企还是看好的，对于购房者来说，买的不仅仅是房子，还包括这个城市的基础设施、人文环境、教育资源、就业条件、工资水平等等。

城市越成熟，附属于房子的居住环境和居住质量就越高，而对于房企而言，则更看重的是这个城市的发展潜力，换句话说，这座城市未来能否满足购房者对房子附加值的需求。

过去常说，开发商跟着规划走，而购房者则跟着开发商走，普通人或许很难知道政府所有的规划，但开发商的嗅觉会比普通人强很多，而且千万别小看了一个大房企的开发能力，优秀的房企往往可以具备在荒地造出一座“城”的能力，比如万科。

一般来说，土拍价格决定了房价的起点，那此次疫情拍下的地块多以底价成交，不就是说之后的房价很稳？

那可不一定。

我们要整体性来看待这个问题，疫情下开发商卖楼停滞，甚至部分开发商让利销售，而全年的销售目标是早在去年年底就定下的，上半年因为疫情吃的亏和错过的小阳春，势必会在下半年补回来。

这也是为什么资金雄厚的开发商仍在不断拍地的原因，“巧妇难为无米之炊”下半年想把销售目标追回来，就必须得有粮，手里有粮才能做到心里不慌。

到下半年就是比拼库存的时候了，估计价格会有所反弹，以此来弥补上半年的销售金额。一边结构性降价，一边在屯粮谋划下次的绝地反击，都在为之后房价上涨做准备。

何况现在受疫情影响，为提振经济发展，央行也出台一系列金融政策支持，来稳定房地产预期、提振市场信心，部分城市还放开了土拍要求，如北京近期出让的地块，虽然保留了竞地价、竞自持、竞高标准，但大部分没有限房价的要求，这就是为什么开发商争先拿地。

没有限价，就意味着之后开发商可以根据市场自由定价，上市之后定出高价，对周边区域的房价也有提振作用。

这也是我之前就说过的，我预计今年的楼市行情是前低后高，先跌后涨的趋势，毕竟疫情影响是短期的，长期楼市基本面不变。

近期大家把关注度都集中在国外疫情爆发、美股熔断、黄金下跌、石油暴跌上，全球经济危机即将喷发，导致很多人纷纷抛售股票，保留现金流，还有人都楼市后市信心不足。

但其实恰好在此环境下，却也蕴含着极大的机会。

今早坐在旁边的马强壮说，美股再次熔断了，是不是抄底好时机了？大华说，后市难料，可以再等等。

还有朋友在问我，年前看中的二手房，现在降价了，是不是要现在就入手，还是之后会继续下跌呢？

瞧，危机之下，依旧有人想的是抄底入市，因为这样的场景和08年出奇相似，那时候抄底买了房的，估计到现在都庆幸自己抓住了这波机遇。

当下，我们要警惕金融危机，也要对后市充满信心，要相信我国防疫的能力，相信我国政府恢复经济的决心，只要相信我国经济长期向好，就不要害怕短期的震荡。

尤其是房产这块，很多人说年前高位买了房，现在便宜了几十万甚至上百万，疫情影响无人可以预料，不要盯着眼前的利益，把时间线放长，现在亏的，之后也会涨回来。

投资亦然，不要问最底部是什么时候，阶段性低位就可以入手了，因为下半年回暖的机会很大。