【大行评级丨高盛：上调华润置地目标价至38.8港元，维持“买入”评级】格隆汇9月4日｜高盛发表报告指，华润置地上半年业绩符合预期，核心溢利同比升2%至102亿元。该行将2026合约销售预测上调1%，并目标价由36.6港元上调至38.8港元，维持“买入”评级，预计2026至2028年平均股息率约4%。格隆汇9月4日｜高盛发表报告指，华润置地上半年业绩符合预期，核心溢利同比升2%至102亿元。该行将2026合约销售预测上调1%，并目标价由36.6港元上调至38.8港元，维持“买入”评级，预计2026至2028年平均股息率约4%。

【港股异动丨内房股拉升，机构指828新政为长期制度改革非收紧，地方细则4-6周内出台】格隆汇9月4日｜港股内房股大幅拉升上涨，其中，龙湖集团涨8.6%，中梁控股涨7.7%，融创中国涨超7%，中国金茂涨6%，中国海外宏洋集团、越秀地产涨5.5%，远洋集团、绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、新城发展等跟涨。消息面上， 招银国际近日发布研报指出，对内房行业前景维持“跑赢大市”评级。8月28日出台的房地产新政属于长期制度改革，而非监管收紧。该行指政策措辞保留充分灵活性，属非强制性，并具备充足缓冲空间及过渡期。地方实施细则及试点规则预期将在4至6周内陆续出台。专家强调，即使监管机构本身亦不预期会严格按字面执行，因为由此产生的后果将难以承受。后续需重点关注：城市政策边界、统一土地出让条款、竣工备案放款缓冲、定金制度细节、地价分期、认定标准及土地供应节奏调整等方面。格隆汇9月4日｜港股内房股大幅拉升上涨，其中，龙湖集团涨8.6%，中梁控股涨7.7%，融创中国涨超7%，中国金茂涨6%，中国海外宏洋集团、越秀地产涨5.5%，远洋集团、绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、新城发展等跟涨。消息面上， 招银国际近日发布研报指出，对内房行业前景维持“跑赢大市”评级。8月28日出台的房地产新政属于长期制度改革，而非监管收紧。该行指政策措辞保留充分灵活性，属非强制性，并具备充足缓冲空间及过渡期。地方实施细则及试点规则预期将在4至6周内陆续出台。专家强调，即使监管机构本身亦不预期会严格按字面执行，因为由此产生的后果将难以承受。后续需重点关注：城市政策边界、统一土地出让条款、竣工备案放款缓冲、定金制度细节、地价分期、认定标准及土地供应节奏调整等方面。

【港股异动丨内房股集体拉升 中梁控股涨近8% 上海二手房连续半年破2万套提振信心】格隆汇9月3日｜港股内房股集体拉升，其中，中梁控股、融信中国涨近8%，越秀地产、万科企业、中国金茂、新城发展涨超5%，华润置地、世茂集团、绿城中国、融创中国、中国海外发展、建发国际集团、金辉控股跟涨。消息面上，进入9月，上海楼市传统旺季“金九银十”有望加速兑现。刚刚过去的8月，市场已释放出复苏信号。尽管当月雨量创下历史同期第二高，台风频频叨扰，却没有打乱人们的置业节奏。从上海市房管局获悉，8月份上海二手住房成交2.07万套，同比增加18%。近期最大的政策动向，是住建部、央行、金融监管总局、证监会等五部门在8月28日前后联合或协同出台了一揽子文件，覆盖了销售、信贷、融资三大核心领域。这些政策共同构建了房地产发展的新模式。格隆汇9月3日｜港股内房股集体拉升，其中，中梁控股、融信中国涨近8%，越秀地产、万科企业、中国金茂、新城发展涨超5%，华润置地、世茂集团、绿城中国、融创中国、中国海外发展、建发国际集团、金辉控股跟涨。消息面上，进入9月，上海楼市传统旺季“金九银十”有望加速兑现。刚刚过去的8月，市场已释放出复苏信号。尽管当月雨量创下历史同期第二高，台风频频叨扰，却没有打乱人们的置业节奏。从上海市房管局获悉，8月份上海二手住房成交2.07万套，同比增加18%。近期最大的政策动向，是住建部、央行、金融监管总局、证监会等五部门在8月28日前后联合或协同出台了一揽子文件，覆盖了销售、信贷、融资三大核心领域。这些政策共同构建了房地产发展的新模式。

【大行评级丨大和：上调中国海外发展目标价至17.1港元，盈利正迈向拐点】格隆汇9月2日｜大和发表报告，中国海外发展上半年核心纯利同比跌9.7%，收入同比升17.3%，毛利率同比收缩1.3个百分点至16.1%，惟按半年已反弹2.4个百分点。大和认为中海外的盈利正迈向拐点，其在一线城市的优势正推动补充优质土储、高毛利销售及盈利复苏的良性循环。基于对期内合约销售及毛利率预测的上调，将其2026至2027财年的每股盈利预测上调8%至17%，重申“买入”评级，12个月目标价由15港元上调至17.1港元。格隆汇9月2日｜大和发表报告，中国海外发展上半年核心纯利同比跌9.7%，收入同比升17.3%，毛利率同比收缩1.3个百分点至16.1%，惟按半年已反弹2.4个百分点。大和认为中海外的盈利正迈向拐点，其在一线城市的优势正推动补充优质土储、高毛利销售及盈利复苏的良性循环。基于对期内合约销售及毛利率预测的上调，将其2026至2027财年的每股盈利预测上调8%至17%，重申“买入”评级，12个月目标价由15港元上调至17.1港元。

【大行评级丨花旗：华润置地中期核心盈利稳健，目标价微升至43.1港元】格隆汇9月1日｜花旗发表研究报告，华润置地中期核心利润同比增长1.6%至101.6亿元，是上半年行业内唯一实现逾100亿元盈利、且表现基本持平的发展商，反映其平台优势及跨业务协同效应。期内经常性业务贡献核心利润66.5亿元，对核心利润贡献约65.5%，占比同比提升5.3个百分点。管理层透露，每年将通过REIT平台循环5至6个成熟资产，涉及约100亿至150亿元，可释放50亿至60亿元利润，并计划每年新增6至7个购物中心，目标2030年在营购物中心达到127个，REIT平台资产规模达600亿元。花旗重申华润置地的“买入”评级，目标价由43港元微升至43.1港元。格隆汇9月1日｜花旗发表研究报告，华润置地中期核心利润同比增长1.6%至101.6亿元，是上半年行业内唯一实现逾100亿元盈利、且表现基本持平的发展商，反映其平台优势及跨业务协同效应。期内经常性业务贡献核心利润66.5亿元，对核心利润贡献约65.5%，占比同比提升5.3个百分点。管理层透露，每年将通过REIT平台循环5至6个成熟资产，涉及约100亿至150亿元，可释放50亿至60亿元利润，并计划每年新增6至7个购物中心，目标2030年在营购物中心达到127个，REIT平台资产规模达600亿元。花旗重申华润置地的“买入”评级，目标价由43港元微升至43.1港元。

【港股异动丨内房股多数续跌，建发国际跌超6%，新政压力持续释放】格隆汇9月1日｜港股内房股多数延续昨日跌势，建发国际集团跌超6%，昨日大跌超16%并且录得4连跌行情，越秀地产跌5.5%，华润置地、中国海外发展跌超3%，绿城中国跌2.88%，龙湖集团、龙光集团跌超2%，雅居乐集团、中国金茂、中国海外宏洋集团跌超1%。消息面上，8月28日多部门集中出台的房地产新政（“828新政”）对房企资金周转和经营模式构成深远影响，市场正在消化政策带来的短期压力。8月31日，受新政利好刺激，内房股早盘大幅高开，但全天呈现高开低走行情多只个股大跌。中信建投指出，现房销售及预售门槛提升将导致新房可售货源阶段性收缩，房企资金阶段性承压。市场认为，新政更多是利好银行，对房企影响偏中性，行业优胜劣汰或将加速。新政下，资产周转率及内部收益率（IRR）可能降至原来的四分之一，市场担忧房企盈利能力。同时，短期新房成交数据仍显疲软，导致板块估值持续承压，机构认为新政优先改善的是交易量与流动性，价格修复仍需观察。格隆汇9月1日｜港股内房股多数延续昨日跌势，建发国际集团跌超6%，昨日大跌超16%并且录得4连跌行情，越秀地产跌5.5%，华润置地、中国海外发展跌超3%，绿城中国跌2.88%，龙湖集团、龙光集团跌超2%，雅居乐集团、中国金茂、中国海外宏洋集团跌超1%。消息面上，8月28日多部门集中出台的房地产新政（“828新政”）对房企资金周转和经营模式构成深远影响，市场正在消化政策带来的短期压力。8月31日，受新政利好刺激，内房股早盘大幅高开，但全天呈现高开低走行情多只个股大跌。中信建投指出，现房销售及预售门槛提升将导致新房可售货源阶段性收缩，房企资金阶段性承压。市场认为，新政更多是利好银行，对房企影响偏中性，行业优胜劣汰或将加速。新政下，资产周转率及内部收益率（IRR）可能降至原来的四分之一，市场担忧房企盈利能力。同时，短期新房成交数据仍显疲软，导致板块估值持续承压，机构认为新政优先改善的是交易量与流动性，价格修复仍需观察。

三条增长曲线协同聚力，华润置地(01109.HK)正在重写自己的估值公式2026年过半，房地产行业仍在深度调整中寻找新的平衡。上半年全国商品房销售面积同比下降11.6%，销售额同比下降13.6%，开发投资同比下降18%。总量收缩，分化加剧，TOP10房企销售额占百强总量比重突破52%，资源向头部集中的趋势没有放缓迹象。在行业整体承压的背景下，华润置地走出了一条独立曲线。此前5月公司股价一度创下39.88港元历史新高。截至8月末华润置地总市值超2300亿港元，稳居内房股榜首。8月31日，华润置地(01109.HK)发布2026年中期业绩报告。这份中报既是公司上市30周年的成绩单，也是“十五五”开局之年的首次中期检验，更是“三条增长曲线”战略确立后的第一份完整答卷。站在当下，该如何重新审视这家公司的价值内核？01从“重”到“轻”，利润结构的“换羽时刻”伴随中国房地产行业进入调整期的深水区，企业普遍面临同一个命题：当规模增长不再是答案，下一步该往哪里走？这个问题，日本头部房企在三十年前已经回答过一遍。90年代泡沫破裂后，三井不动产、三菱地所、住友不动产等日本财团系房企经历了三个阶段：初期惯性增加借款和开发投入，中期去库存、降负债，后期向经营性业务转型。一组数据可

【大行评级丨大摩：下调绿城中国目标价至6.82港元，盈利复苏前景较预期慢】格隆汇8月31日｜摩根士丹利发表研报指，绿城中国中期业绩反映去库存压力持续，物业发展毛利率低于预期，加上入账进度较慢，将2026及2027财年核心盈利预测分别下调14%及13%，惟因部分项目入账延后至2028年，上调2028年核心盈利预测10%。该行预期绿城中国股价在未来30日内有超过80%机率会下跌，将其目标价由7.15港元下调至6.82港元，维持“减持”评级，认为盈利复苏前景较预期慢，去库存压力虽有减轻但仍属显著，集团较为审慎的土地储备策略及近期管理层变动，将影响今明两年合约销售表现。格隆汇8月31日｜摩根士丹利发表研报指，绿城中国中期业绩反映去库存压力持续，物业发展毛利率低于预期，加上入账进度较慢，将2026及2027财年核心盈利预测分别下调14%及13%，惟因部分项目入账延后至2028年，上调2028年核心盈利预测10%。该行预期绿城中国股价在未来30日内有超过80%机率会下跌，将其目标价由7.15港元下调至6.82港元，维持“减持”评级，认为盈利复苏前景较预期慢，去库存压力虽有减轻但仍属显著，集团较为审慎的土地储备策略及近期管理层变动，将影响今明两年合约销售表现。

三个维度看越秀地产（00123.HK）中报，财务底盘、商业模式与制度红利8月28日，央行、金融监管总局和证监会同一天出台多项政策，涉及房地产信贷改革和资本市场支持。开发贷款主办银行制度确立，开发贷款期限与项目建设销售周期匹配，个人住房贷款期限延长至40年。预售项目个人住房贷款须在项目竣工备案后发放。资本市场端则明确支持上市房企再融资、并购重组、发行CMBS和ABS，推动租赁住房和城市更新项目发行REITs，稳慎推进商业不动产REITs。这套政策组合拳指向一个清晰的逻辑，房地产的制度框架正在从依赖主体信用转向基于项目情况，从高杠杆扩张转向精细化管控。同一天披露中期业绩的越秀地产（00123.HK），恰好处于这一政策转向的受益区间。上半年公司实现营业收入366.5亿元，合同销售金额505.1亿元，克而瑞全口径排名第八位。利润端则继续承受行业调整的压力，权益持有人应占盈利0.9亿元，核心净利润0.8亿元。公司坚持派发中期股息，已连续十五年保持派息率稳定在40%。这份财报提供了一个观察窗口，在制度切换的节点上，这家公司的基本面究竟处在什么位置？01三大观察锚点，验证跨周期经验能力判断一家房企在制度切换期的真实处境，需要找到几个关键观察锚点。现金流自循环能力、土储质

【大行评级丨大摩：上调中国金茂目标价至1.91港元，维持“增持”评级】格隆汇8月28日｜摩根士丹利发表研报指，中国金茂中期业绩表现反映毛利率及盈利前景正在改善，公司在一线及主要二线城市拥有充裕可售资源，将支持其今年及明年合约销售表现跑赢同业。该行将2026至2028年每股盈利预测分别上调14%、7%及1%，以反映合约销售平均售价改善推动物业发展业务毛利率上升、城市更新项目销售入账，以及销售及行政开支与利息开支节省优于预期。该行将中国金茂目标价由1.79港元上调7%至1.91港元，维持“增持”评级。格隆汇8月28日｜摩根士丹利发表研报指，中国金茂中期业绩表现反映毛利率及盈利前景正在改善，公司在一线及主要二线城市拥有充裕可售资源，将支持其今年及明年合约销售表现跑赢同业。该行将2026至2028年每股盈利预测分别上调14%、7%及1%，以反映合约销售平均售价改善推动物业发展业务毛利率上升、城市更新项目销售入账，以及销售及行政开支与利息开支节省优于预期。该行将中国金茂目标价由1.79港元上调7%至1.91港元，维持“增持”评级。

【研报掘金丨中金：上调中国海外今明两年盈利预测，重申“跑赢行业”评级】格隆汇8月28日｜中金发表报告指，中国海外销售及入账显著加快，留意下半年土储扩张速度。上半年收入同比增长17.3%至976亿元，毛利率同比下跌1.3个百分点至16.1%，核心股东应占纯利同比跌9.7%至79.3亿元，符合该行预期。公司宣派中期股息每股23港仙，反映派息比率为37%，中期股息率为1.65%。鉴于市场情绪及项目结算进度，中金对其2026及2027年盈利预测分别上调3%及5%至各119亿及118亿元，重申“跑赢行业”评级。格隆汇8月28日｜中金发表报告指，中国海外销售及入账显著加快，留意下半年土储扩张速度。上半年收入同比增长17.3%至976亿元，毛利率同比下跌1.3个百分点至16.1%，核心股东应占纯利同比跌9.7%至79.3亿元，符合该行预期。公司宣派中期股息每股23港仙，反映派息比率为37%，中期股息率为1.65%。鉴于市场情绪及项目结算进度，中金对其2026及2027年盈利预测分别上调3%及5%至各119亿及118亿元，重申“跑赢行业”评级。