【港股异动丨内房股多数上涨，金辉控股涨7.8%，一季度楼市销售降幅收窄】格隆汇4月17日｜港股内房股多数逆势上涨，其中，金辉控股涨7.8%领衔，中梁控股涨2.2%，融创中国、绿城中国涨约2%，龙光集团、远洋集团涨1.5%，新城发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地跟涨。消息上，国家统计局数据显示，一季度全国新建商品房销售面积为1.95亿平米，同比下降10.4%，销售额1.73万亿元，同比下降16.7%，降幅较1-2月均有所收窄。中指研究院表示，整体来看，随着春节后需求释放、核心城市优质项目集中入市及营销力度加大，3月以来市场销售出现边际改善，4月上半月北京、上海等核心城市楼市修复延续。值得一提的是，高盛近日发布报告称，上海和深圳两个城市房地产市场或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。该机构预计，上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。格隆汇4月17日｜港股内房股多数逆势上涨，其中，金辉控股涨7.8%领衔，中梁控股涨2.2%，融创中国、绿城中国涨约2%，龙光集团、远洋集团涨1.5%，新城发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地跟涨。消息上，国家统计局数据显示，一季度全国新建商品房销售面积为1.95亿平米，同比下降10.4%，销售额1.73万亿元，同比下降16.7%，降幅较1-2月均有所收窄。中指研究院表示，整体来看，随着春节后需求释放、核心城市优质项目集中入市及营销力度加大，3月以来市场销售出现边际改善，4月上半月北京、上海等核心城市楼市修复延续。值得一提的是，高盛近日发布报告称，上海和深圳两个城市房地产市场或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。该机构预计，上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。

【大行评级丨小摩：内房股短期可能跑赢大市，首选华润置地及华润万象生活】格隆汇4月15日｜摩根大通发表研报指，在经历数周的低迷表现后，中国房地产短期内可能跑赢大市，主要得益于二手市场交易量增长强劲及中共中央政治局会议在4月底的战略性时机。该行首选股为华润置地及华润万象生活，预期国企开发商中的中国海外发展及中国金茂，以及民企开发商中的龙湖集团具更高beta值。另外，该行预期二手成交强劲(若可持续)将直接利好贝壳。格隆汇4月15日｜摩根大通发表研报指，在经历数周的低迷表现后，中国房地产短期内可能跑赢大市，主要得益于二手市场交易量增长强劲及中共中央政治局会议在4月底的战略性时机。该行首选股为华润置地及华润万象生活，预期国企开发商中的中国海外发展及中国金茂，以及民企开发商中的龙湖集团具更高beta值。另外，该行预期二手成交强劲(若可持续)将直接利好贝壳。

【大行评级丨大摩：下调中国海外发展目标价至12.5港元，维持“与大市同步”评级】格隆汇4月13日｜摩根士丹利发表研报，将中国海外发展风险回报更新，目标价由13.5港元下调至12.5港元，维持“与大市同步”评级。该行解释，下调目标价主要由于纳入2025年业绩及引入2028年预测，并将2026年核心每股盈利预测下调13%，2027年下调2%，以反映更新了物业发展项目交付及完工时间表；租金收入增长放缓；物业发展毛利率复苏较弱；销售及行政开支高于预期。格隆汇4月13日｜摩根士丹利发表研报，将中国海外发展风险回报更新，目标价由13.5港元下调至12.5港元，维持“与大市同步”评级。该行解释，下调目标价主要由于纳入2025年业绩及引入2028年预测，并将2026年核心每股盈利预测下调13%，2027年下调2%，以反映更新了物业发展项目交付及完工时间表；租金收入增长放缓；物业发展毛利率复苏较弱；销售及行政开支高于预期。

【大行评级丨大摩：下调绿城中国目标价至7.15港元，预期盈利复苏时间或远比市场预期长】格隆汇4月13日｜摩根士丹利发表研报，预期绿城中国的盈利复苏所需时间可能远比市场预期长，主要由于物业销售及毛利率面临挑战，近期行政总裁变动可能为短期营运及财务增添不确定性。该行指，由于土地储备减少及项目权益比例下降，预计2026年权益合约销售按年跌幅可能超过20%；可售资源按年减少19%至1630亿元，加上未入账销售按年减少25%至1070亿元，未来几年收入面临较大压力。大摩认为，尽管绿城中国2025年计提了高于预期的资产减值拨备，但可能仍不足以应对未来压力。旧有项目可能继续面临减价压力。该行下调绿城中国2026年核心利润预测12%及2027年预测11%，以反映入账组合变动及销售疲弱；目标价由7.86港元下调至7.15港元，对应2026年每股资产净值折让40%不变，维持“减持”评级。格隆汇4月13日｜摩根士丹利发表研报，预期绿城中国的盈利复苏所需时间可能远比市场预期长，主要由于物业销售及毛利率面临挑战，近期行政总裁变动可能为短期营运及财务增添不确定性。该行指，由于土地储备减少及项目权益比例下降，预计2026年权益合约销售按年跌幅可能超过20%；可售资源按年减少19%至1630亿元，加上未入账销售按年减少25%至1070亿元，未来几年收入面临较大压力。大摩认为，尽管绿城中国2025年计提了高于预期的资产减值拨备，但可能仍不足以应对未来压力。旧有项目可能继续面临减价压力。该行下调绿城中国2026年核心利润预测12%及2027年预测11%，以反映入账组合变动及销售疲弱；目标价由7.86港元下调至7.15港元，对应2026年每股资产净值折让40%不变，维持“减持”评级。

【研报掘金丨中金：下调绿城中国目标价至14港元，下调盈利预测】格隆汇4月3日｜中金公司发表研报指，绿城中国2025年营收按年下跌2.3%至1550亿元，其中物业开发收入按年持平为1472亿元，毛利率略降0.9个百分点至11.9%。期内计提存货与信用减值29亿及20亿元，2024至2025年合计100亿元。归母净利润为7000万元，相较于2024年为16亿元，大致符合市场预期。出于可结算资源体量考量，该行下调2026及2027年盈利预测39%及41%，至2亿及9.6亿元；维持“跑赢行业”评级，下调目标价8%至14港元。格隆汇4月3日｜中金公司发表研报指，绿城中国2025年营收按年下跌2.3%至1550亿元，其中物业开发收入按年持平为1472亿元，毛利率略降0.9个百分点至11.9%。期内计提存货与信用减值29亿及20亿元，2024至2025年合计100亿元。归母净利润为7000万元，相较于2024年为16亿元，大致符合市场预期。出于可结算资源体量考量，该行下调2026及2027年盈利预测39%及41%，至2亿及9.6亿元；维持“跑赢行业”评级，下调目标价8%至14港元。

【研报掘金丨中金：保利置业去年业绩略优于预期，目标价降至3.15港元】格隆汇4月3日｜中金公司发表研报指，保利置业2025年营收按年增长20%至484亿元，主要因开发结算收入增长胜预期；毛利率因结算结构性因素按年增长0.6个百分点至17%。年内公司计提资产减值10.2亿元，最终归母净利润按年增长23%至2.3亿元，对应归母净利润率0.5%。全年业绩略优于该行预期。考量到结算节奏及新房现阶段大环境，该行下调2026及2027年盈利预测13%及8%，至1.3亿及1.9亿元；维持“跑赢行业”评级，下调目标价13%至3.15港元。格隆汇4月3日｜中金公司发表研报指，保利置业2025年营收按年增长20%至484亿元，主要因开发结算收入增长胜预期；毛利率因结算结构性因素按年增长0.6个百分点至17%。年内公司计提资产减值10.2亿元，最终归母净利润按年增长23%至2.3亿元，对应归母净利润率0.5%。全年业绩略优于该行预期。考量到结算节奏及新房现阶段大环境，该行下调2026及2027年盈利预测13%及8%，至1.3亿及1.9亿元；维持“跑赢行业”评级，下调目标价13%至3.15港元。

上实城开（00563.HK）：汇聚向上之力，行稳致远再出发近日，上实城开（00563.HK）发布了2025年年度业绩，而就在当月中旬公司还以26.75亿元成功竞得上海核心区域-徐汇区凌云街道地块。在房地产行业仍处于深度调整、市场预期普遍偏弱的当下，一面是年报数据反映的短期经营结果，一面是逆势拿地彰显的长期战略布局。这种看似矛盾实则统一的两面，恰恰构成了一家公司穿越周期的真实写照。对于市场投资人而言，真正需要穿透的，从来不是单一的业绩数字，而是一家公司在寒冬中的经营底色与资产负债表质量。这份财报与拿地公告的组合，正为我们提供了一个观察上实城开如何坚持“底线思维”、并为下一轮周期积蓄力量的窗口。01行业深度调整下的的“韧性信号”，财务稳健成房企试金石面对当下的地产行业，评判一家房企的优劣，核心指标早已不是当期的利润表，而是其资产负债表的修复程度和现金流的健康水平。这是一场关于“生存”的考试，而财务稳健，正是这场考试的关键所在。年报显示，尽管行业整体销售承压，上实城开依然守住了关键的财务底线。截至2025年末，公司持有的银行结余及现金保持充裕，流动比率保持在1.3倍，而上年同期为1.2倍，短期偿债能力稳健充裕。这意味着，即使在行业流动性普遍紧张的背

千亿阵营的“稳健派”，越秀地产（00123.HK）做对了什么？近期，华创证券发布的房地产行业周报，明确提出“高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情”，并指出“区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势”。在这份研报中，华创证券将越秀地产与绿城中国、建发国际、华润置地等一同列为重点建议关注标的。与此同时，交银国际此前在研报中亦认为，越秀地产的国企背景以及稳健财务使其在市场低位有望获得更多优质拓展机会，维持买入评级。星展银行则表示，越秀地产股价处于历史偏低区间，估值与基本面存在一定背离；公司销售表现领跑行业，估值具备修复空间，维持买入评级，目标价为5.23港元。而就在近日越秀地产（00123.HK）发布了2025年财报，财报显示，2025年公司实现营业收入864.6亿元，实现税后利润17.8亿元，同比增长21.4%，成为行业中极少数保持持续盈利的房企。作为受到券商关注的区域深耕代表，该如何看待越秀地产这份年度成绩单？（来源：公司资料）01聚焦核心城市，价值深耕锚定长期增长过去十年，房地产行业的主旋律是规模竞赛，房企纷纷下沉三四线，以高杠杆换取高增长。越秀地产则选择了差异化策略，没有盲目追逐全国化扩张，而是将资源集中在核心城市。这

【大行评级丨美银：下调中国海外发展目标价至14.5港元，去年业绩符合预期】格隆汇4月1日｜美银证券发表研报指，中国海外发展去年业绩符合预期，核心利润128亿元，按年跌18.5%，每股派息0.5港元，按年跌16%。由于去年毛利率表现处于预期下限，该行下调2026至2028年盈利预测4至7%，预计2026年盈利将轻微下跌，之后在毛利率反弹带动下于2027年回升。管理层对香港市场仍具信心，预期今年合约销售将较去年进一步增长。据该行估算，中国海外发展的香港项目去年毛利率为高单位数至低双位数，预期2026年销售毛利率将提升约5个百分点。该行维持对中国海外发展的“买入”评级，考虑到盈利预测下调，目标价由16港元降至14.5港元，对应预测2027年11倍市盈率。格隆汇4月1日｜美银证券发表研报指，中国海外发展去年业绩符合预期，核心利润128亿元，按年跌18.5%，每股派息0.5港元，按年跌16%。由于去年毛利率表现处于预期下限，该行下调2026至2028年盈利预测4至7%，预计2026年盈利将轻微下跌，之后在毛利率反弹带动下于2027年回升。管理层对香港市场仍具信心，预期今年合约销售将较去年进一步增长。据该行估算，中国海外发展的香港项目去年毛利率为高单位数至低双位数，预期2026年销售毛利率将提升约5个百分点。该行维持对中国海外发展的“买入”评级，考虑到盈利预测下调，目标价由16港元降至14.5港元，对应预测2027年11倍市盈率。

【越秀地产董事长：236亿广州马场地块拟注入上市公司 计划3-4年建成】格隆汇3月31日｜在越秀地产今日举行的2025年业绩会上，越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，236亿拿下的广州马场项目是城市名片级大型综合体，将秉持高标准规划、高质量开发、高能级运营的思路推进。目前项目尚在母公司越秀集团旗下，而越秀地产是集团唯一开发平台，若符合上市公司利益，该项目不排除会被注入上市公司越秀地产，具体以公告为准。林昭远透露，项目引入高端百货SKP合作，近期将开工，计划3-4年内建成。格隆汇3月31日｜在越秀地产今日举行的2025年业绩会上，越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，236亿拿下的广州马场项目是城市名片级大型综合体，将秉持高标准规划、高质量开发、高能级运营的思路推进。目前项目尚在母公司越秀集团旗下，而越秀地产是集团唯一开发平台，若符合上市公司利益，该项目不排除会被注入上市公司越秀地产，具体以公告为准。林昭远透露，项目引入高端百货SKP合作，近期将开工，计划3-4年内建成。

【大行评级丨美银：上调华润置地目标价至43港元，重申“买入”评级】格隆汇3月31日｜美银证券发表报告指，由于华润置地2025财年业绩略胜预期，看好其租金利润增长，这受惠于强劲的执行力、明确的商场开发管线，以及通过商业地产信托基金更积极的资本回收。若实体房地产市场复苏势头增强，华润置地物业发展业务有望带来上行空间。该行认为当前估值具吸引力，2026财年预估市盈率为8倍，相较于C-REITs的20倍以上及香港同业的约16倍；基于2027财年核心盈利预估上调及汇率因素，将其目标价由39港元上调10%至43港元，重申“买入”评级。格隆汇3月31日｜美银证券发表报告指，由于华润置地2025财年业绩略胜预期，看好其租金利润增长，这受惠于强劲的执行力、明确的商场开发管线，以及通过商业地产信托基金更积极的资本回收。若实体房地产市场复苏势头增强，华润置地物业发展业务有望带来上行空间。该行认为当前估值具吸引力，2026财年预估市盈率为8倍，相较于C-REITs的20倍以上及香港同业的约16倍；基于2027财年核心盈利预估上调及汇率因素，将其目标价由39港元上调10%至43港元，重申“买入”评级。

【大行评级丨花旗：上调华润置地目标价至35.8港元，维持“买入”评级】格隆汇3月31日｜花旗发表研报指，华润置地经常性业务利润首次超越物业发展，占去年核心利润52%。管理层目标2030年经常性业务利润占比达60%至65%，其中购物中心利润目标双位数增长，毛利率逾70%；资产管理收费业务目标2026至2030年复合年增长率逾10%，毛利率20%至25%。资产管理平台规模持续扩大，目标2030年管理资产规模逾8000亿元，今年计划通过房托基金退出5至6个购物中心，涉资100至150亿元。花旗指出，润地于十五五规划定位为世界一流的城市投资开发营运商，聚焦卓越盈利能力、稳健财务管理、先进商业模式、领先市值和强大的品牌实力五项关键指标，并以物业发展、投资物业及资产管理收费业务为三大增长引擎。该行更新华润置地2026至2027年核心盈利预测，目标价由35港元上调至35.8港元，维持“买入”评级。格隆汇3月31日｜花旗发表研报指，华润置地经常性业务利润首次超越物业发展，占去年核心利润52%。管理层目标2030年经常性业务利润占比达60%至65%，其中购物中心利润目标双位数增长，毛利率逾70%；资产管理收费业务目标2026至2030年复合年增长率逾10%，毛利率20%至25%。资产管理平台规模持续扩大，目标2030年管理资产规模逾8000亿元，今年计划通过房托基金退出5至6个购物中心，涉资100至150亿元。花旗指出，润地于十五五规划定位为世界一流的城市投资开发营运商，聚焦卓越盈利能力、稳健财务管理、先进商业模式、领先市值和强大的品牌实力五项关键指标，并以物业发展、投资物业及资产管理收费业务为三大增长引擎。该行更新华润置地2026至2027年核心盈利预测，目标价由35港元上调至35.8港元，维持“买入”评级。