【大行评级丨小摩：上海楼市放宽购房限制并不意外，首选华润置地、华润万象生活及中国金茂】格隆汇2月26日｜摩根大通发表研报指，上海推出新一轮购房政策优惠政策，包括放宽非户籍人士购房限制，外环以外区域所需社保/税单证明由3年缩短至1年、允许外环以外区域持有3年税证的居民购买多一个单位等。摩通认为举措并不意外，且上海放宽力度较去年北京12月类似举措强，相信未来一至两个月上海的成交量及价格将会回稳。然而，摩通不认为单凭该政策便预期内房市场可持续复苏；而下一个放宽的城市将是深圳。内房板块年初至今已上升16%，展望未来两个月，摩通预计该板块或持续波动，大致上保持韧性，直至4月底的政治局会议，即下一个政策窗口。摩通首选股是华润置地、华润万象生活及中国金茂，但认为中国海外发展有望迎头赶上，因其表现一直落后。格隆汇2月26日｜摩根大通发表研报指，上海推出新一轮购房政策优惠政策，包括放宽非户籍人士购房限制，外环以外区域所需社保/税单证明由3年缩短至1年、允许外环以外区域持有3年税证的居民购买多一个单位等。摩通认为举措并不意外，且上海放宽力度较去年北京12月类似举措强，相信未来一至两个月上海的成交量及价格将会回稳。然而，摩通不认为单凭该政策便预期内房市场可持续复苏；而下一个放宽的城市将是深圳。内房板块年初至今已上升16%，展望未来两个月，摩通预计该板块或持续波动，大致上保持韧性，直至4月底的政治局会议，即下一个政策窗口。摩通首选股是华润置地、华润万象生活及中国金茂，但认为中国海外发展有望迎头赶上，因其表现一直落后。

【港股内房股集体上涨：碧桂园涨8%，龙湖集团涨超4%】格隆汇2月25日｜港股市场内房股集体上涨，其中，碧桂园涨8%，建发国际集团涨超6%，绿城中国涨5%，龙湖集团、金辉控股、旭辉控股集团、融信中国、中国海外宏洋集团、越秀地产、中国金茂、华润置地、融创中国涨超4%。格隆汇2月25日｜港股市场内房股集体上涨，其中，碧桂园涨8%，建发国际集团涨超6%，绿城中国涨5%，龙湖集团、金辉控股、旭辉控股集团、融信中国、中国海外宏洋集团、越秀地产、中国金茂、华润置地、融创中国涨超4%。

【碧桂园拟对旗下9只境内债进行回购 购回资金总额上限为4.5亿元】格隆汇2月25日｜碧桂园境内主要发债主体碧桂园地产集团有限公司和腾越建筑科技集团有限公司发布境内债务重组的进展，涉及碧桂园旗下9只债券。公告显示，重组主体拟对9笔标的债券进行购回，合计拟购回资金总额上限为4.5亿元。购回登记期为2026年2月27日至2026年3月12日，购回资金兑付日为2026年4月2日。根据境内债务重组议案的约定，重组主体除本次购回选项外，还将针对标的债券继续推进股票选项、一般债权选项等重组方案其他选项的申报登记相关工作。格隆汇2月25日｜碧桂园境内主要发债主体碧桂园地产集团有限公司和腾越建筑科技集团有限公司发布境内债务重组的进展，涉及碧桂园旗下9只债券。公告显示，重组主体拟对9笔标的债券进行购回，合计拟购回资金总额上限为4.5亿元。购回登记期为2026年2月27日至2026年3月12日，购回资金兑付日为2026年4月2日。根据境内债务重组议案的约定，重组主体除本次购回选项外，还将针对标的债券继续推进股票选项、一般债权选项等重组方案其他选项的申报登记相关工作。

【大行评级丨大摩：预期新城发展配股将缓解流动性疑虑，有望推动未来重新估值】格隆汇2月6日｜摩根士丹利发表研报指，新城发展宣布通过配售1.98亿股股份(稀释率2.73%)，以每股2.39港元筹集约47亿港元；认为此举将进一步降低市场对其偿还5月份到期、约4亿美元离岸债券之流动性风险担忧，或推动股价从目前2026、2027年经常性盈利6倍、5.6倍预测市盈率进一步上调。大摩表示，集团在低线城市购物中心的强劲营运能力或受益于十五五消费刺激计划，并在更高市场份额下维持高单位数租金增长；预测随着房地产销售减少，集团发展中物业对业绩的拖累将减轻，未来三年盈利将反弹。大摩予其目标价2.81港元，评级“增持”。格隆汇2月6日｜摩根士丹利发表研报指，新城发展宣布通过配售1.98亿股股份(稀释率2.73%)，以每股2.39港元筹集约47亿港元；认为此举将进一步降低市场对其偿还5月份到期、约4亿美元离岸债券之流动性风险担忧，或推动股价从目前2026、2027年经常性盈利6倍、5.6倍预测市盈率进一步上调。大摩表示，集团在低线城市购物中心的强劲营运能力或受益于十五五消费刺激计划，并在更高市场份额下维持高单位数租金增长；预测随着房地产销售减少，集团发展中物业对业绩的拖累将减轻，未来三年盈利将反弹。大摩予其目标价2.81港元，评级“增持”。

【大摩：上海二手房收购计划对楼市销售助力有限】格隆汇2月5日｜上海日前落地二手房收购试点政策，建设银行上海分行表示将对上海试点收购二手住房用于保障性租赁住房项目提供全周期金融支持。摩根士丹利视此为一种象征性举措，认为对内地房屋销售的帮助可能有限，因此举并未减少整体住房供应，长远甚至可能令供应增加，亦未解决回购计划的资金来源与规模瓶颈问题，同时业主必须购买新屋方符合资格，考虑到核心城区一手楼价值远高于旧房，意味着业主可能需要增加杠杆，令政策推行更具挑战性。该行认为，近期受投资情绪驱动的内房板块跑赢大市表现未必能持续下去，预测过去几星期二手市场销售回升仅属短暂性，因此继续看好拥有可靠自救能力的优质开发商，包括华润置地及新城控股，同时亦看好建发国际，料其优质土储可带动盈利恢复增长。格隆汇2月5日｜上海日前落地二手房收购试点政策，建设银行上海分行表示将对上海试点收购二手住房用于保障性租赁住房项目提供全周期金融支持。摩根士丹利视此为一种象征性举措，认为对内地房屋销售的帮助可能有限，因此举并未减少整体住房供应，长远甚至可能令供应增加，亦未解决回购计划的资金来源与规模瓶颈问题，同时业主必须购买新屋方符合资格，考虑到核心城区一手楼价值远高于旧房，意味着业主可能需要增加杠杆，令政策推行更具挑战性。该行认为，近期受投资情绪驱动的内房板块跑赢大市表现未必能持续下去，预测过去几星期二手市场销售回升仅属短暂性，因此继续看好拥有可靠自救能力的优质开发商，包括华润置地及新城控股，同时亦看好建发国际，料其优质土储可带动盈利恢复增长。

【大行评级丨小摩：相信内房板块在4月中央政治局会议前或保持韧性，首选华润置地、华润万象生活等】格隆汇2月5日｜摩根大通发表研报指，现时断言内地楼市已回稳仍言之过早，相信内房板块在4月下旬中央政治局会议举行前可能会保持韧性，但同时波动性预期仍较高，目前首选华润置地、华润万象生活及中国金茂，相信其企业基本面能继续支持股价跑赢大市，全部给予“增持”评级，目标价分别为35港元、46.5港元及1.75港元。该行又指，在政策推动的潜在反弹中，预期龙湖将能提供最佳的风险回报比率，同予“增持”评级，目标价13港元。格隆汇2月5日｜摩根大通发表研报指，现时断言内地楼市已回稳仍言之过早，相信内房板块在4月下旬中央政治局会议举行前可能会保持韧性，但同时波动性预期仍较高，目前首选华润置地、华润万象生活及中国金茂，相信其企业基本面能继续支持股价跑赢大市，全部给予“增持”评级，目标价分别为35港元、46.5港元及1.75港元。该行又指，在政策推动的潜在反弹中，预期龙湖将能提供最佳的风险回报比率，同予“增持”评级，目标价13港元。

【港股异动丨内房股走强，龙光涨超5%，上海启动收购二手房用于保租房工作】格隆汇2月4日｜港股市场内房股集体上涨，其中，融创中国涨超6%，龙光集团、华润置地涨超5%，越秀地产涨超4%，新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂涨超3%。消息面上，2月2日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动。上海市住建委有关负责人在签约活动上表示，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，是精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市的有力举措。签约活动上，建设银行上海市分行相关支行与浦东新区、静安区、徐汇区三个区公租房公司签署合作协议，为开展收购工作提供金融支持。格隆汇2月4日｜港股市场内房股集体上涨，其中，融创中国涨超6%，龙光集团、华润置地涨超5%，越秀地产涨超4%，新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂涨超3%。消息面上，2月2日，上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动。上海市住建委有关负责人在签约活动上表示，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，是精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市的有力举措。签约活动上，建设银行上海市分行相关支行与浦东新区、静安区、徐汇区三个区公租房公司签署合作协议，为开展收购工作提供金融支持。

【港股异动丨内房股普跌 野村指内房“三道红线”披露放宽仅具象征意义 实质政策松绑有限】格隆汇2月2日｜港股内房股全线下跌，旭辉控股集团跌近10%，世茂集团、中国海外宏洋集跌超7%，新城发展、龙光集团跌超6%，金辉控股、碧桂园、中国金茂跌超5%，融创中国、中梁控股、美的置业、绿城中国、远洋集团等跟跌。消息上，野村发表研究报告指出，「三道红线」于2020年8月推出，旨在大幅降低开发商杠杆，并引发房地产行业的流动性危机。若此豁免得到确认，意味著北京对持续下滑的房地产行业日益关注，而对开发商债务积累风险的担忧有所减轻。然而，该行认为此豁免很大程度上仅具象征意义，因为相关限制自2022年底已大幅放宽、自2023年中以来并未严格执行、对多数开发商已不再构成约束，因此此次放宽并不代表任何实质性政策放松。中银国际认为「三条红线」政策本身不是本轮市场调整的导火线，目前亦不是房企发展和财务的主要约束。因此，该行相信放松「三条红线」不会有太明显的效果，内房股的调整属过度反应，而其中升幅较大的出险企业，其当前股价有较大风险。格隆汇2月2日｜港股内房股全线下跌，旭辉控股集团跌近10%，世茂集团、中国海外宏洋集跌超7%，新城发展、龙光集团跌超6%，金辉控股、碧桂园、中国金茂跌超5%，融创中国、中梁控股、美的置业、绿城中国、远洋集团等跟跌。消息上，野村发表研究报告指出，「三道红线」于2020年8月推出，旨在大幅降低开发商杠杆，并引发房地产行业的流动性危机。若此豁免得到确认，意味著北京对持续下滑的房地产行业日益关注，而对开发商债务积累风险的担忧有所减轻。然而，该行认为此豁免很大程度上仅具象征意义，因为相关限制自2022年底已大幅放宽、自2023年中以来并未严格执行、对多数开发商已不再构成约束，因此此次放宽并不代表任何实质性政策放松。中银国际认为「三条红线」政策本身不是本轮市场调整的导火线，目前亦不是房企发展和财务的主要约束。因此，该行相信放松「三条红线」不会有太明显的效果，内房股的调整属过度反应，而其中升幅较大的出险企业，其当前股价有较大风险。

【大行评级｜大摩：预期绿城中国股价将于未来60天下跌，目标价7.86港元】格隆汇1月30日｜摩根士丹利发表技术研究报告，预期绿城中国股价将于未来60天下跌，发生此概率料逾80%。因为股价近期已上升，令短期估值吸引力大减。而由情绪推动的地产行业跑赢大市表现难以持续。该行预期公司或发盈警，因2025年核心盈利或按年大跌逾90%。同时，因可售资源减少及高基数效应，首季合约销售额可能下滑。该行指，公司估值正处于历史高位，予“减持”评级，目标价为7.86港元。格隆汇1月30日｜摩根士丹利发表技术研究报告，预期绿城中国股价将于未来60天下跌，发生此概率料逾80%。因为股价近期已上升，令短期估值吸引力大减。而由情绪推动的地产行业跑赢大市表现难以持续。该行预期公司或发盈警，因2025年核心盈利或按年大跌逾90%。同时，因可售资源减少及高基数效应，首季合约销售额可能下滑。该行指，公司估值正处于历史高位，予“减持”评级，目标价为7.86港元。

【小摩：“三条红线”上报要求调整并非新消息，重申内房板块或持续跑赢大市】格隆汇1月29日｜摩根大通发表报告指，内房股今早股价走高，市场猜测可能源于当局不再要求开发商每月上报“三条红线”的合规情况。但该行认为仅凭此消息不足以解释行情，因为事实上当局早在数年前已不再要求开发商定期上报(即这并非新消息)。不过，该行也不能排除此次上涨是由其他市场传闻驱动。“三条红线”措施于2020年推出，旨在引导开发商去杠杆化，包括三项指标：净负债率<100%；剔除预收款后的资产负债率<70%；现金对短期债务比率>1倍。对困境中的民企开发商而言，无论是否有“三条红线”，核心问题仍是流动性与生存。若无内银额外资金支持，单纯放松财务指标并不能改变局面。对国企开发商而言，理论上这可能允许其加杠杆购地，但在当前市场环境下，该行认为央企并无强烈意愿加杠杆，反而会保持审慎，继续遵守“三条红线”。《求是》本月初刊发评论，呼吁行业政策应一次性出台，而非零碎推进。摩通认为这并不代表当局立场已发生根本转变，但仍是积极信号，显示当局可能在考虑进一步政策支持，下一窗口期为3月两会和4月政治局会议。就内房板块而言，该行重申其表现或将持续跑赢大市，直至3月两会和4月中共中央政治局会议。该行看好华润置地、华润万象生活及中国金茂，但认为在政策驱动的行情中，龙湖集团提供最佳风险回报。格隆汇1月29日｜摩根大通发表报告指，内房股今早股价走高，市场猜测可能源于当局不再要求开发商每月上报“三条红线”的合规情况。但该行认为仅凭此消息不足以解释行情，因为事实上当局早在数年前已不再要求开发商定期上报(即这并非新消息)。不过，该行也不能排除此次上涨是由其他市场传闻驱动。“三条红线”措施于2020年推出，旨在引导开发商去杠杆化，包括三项指标：净负债率<100%；剔除预收款后的资产负债率<70%；现金对短期债务比率>1倍。对困境中的民企开发商而言，无论是否有“三条红线”，核心问题仍是流动性与生存。若无内银额外资金支持，单纯放松财务指标并不能改变局面。对国企开发商而言，理论上这可能允许其加杠杆购地，但在当前市场环境下，该行认为央企并无强烈意愿加杠杆，反而会保持审慎，继续遵守“三条红线”。《求是》本月初刊发评论，呼吁行业政策应一次性出台，而非零碎推进。摩通认为这并不代表当局立场已发生根本转变，但仍是积极信号，显示当局可能在考虑进一步政策支持，下一窗口期为3月两会和4月政治局会议。就内房板块而言，该行重申其表现或将持续跑赢大市，直至3月两会和4月中共中央政治局会议。该行看好华润置地、华润万象生活及中国金茂，但认为在政策驱动的行情中，龙湖集团提供最佳风险回报。

【港股异动丨内房股再度拉升 融创中国大涨超16% 世茂集团涨超10% 】格隆汇1月29日｜港股内房股继续昨日拉升走势，其中，融创中国大涨超16%领衔，世茂集团涨超10%，碧桂园涨9%，富力地产、旭辉控股涨超7%，新城发展、远洋集团、金辉控股涨超6%，绿城中国、越秀地产、中国海外宏洋皆涨超5%以上。消息上，昨日有消息称，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标。一家大型央企相关负责人表示：“其他企业不清楚，但我们没有被要求按月报送相关指标。”一家混合制房企内部人士也表示，并未收到相关报送要求。另一家出险房企则明确表示“已经很久不用再汇报”。总体来看，“三道红线”政策已经基本退出房地产行业发展舞台。“随着行业变化，银行对民营房企的贷款近几年已经降到底，该出清的也都出清了。原有的‘三道红线’政策在当前背景下失去了意义和对象。”上述出险房企总裁表示。有分析指出，简单来说，此次松动是一次 “对症下药”的利好，旨在为正在努力自救的房企提供更宽容的经营环境，修复市场信心，推动行业向 “高质量发展” 平稳过渡。其效果更可能体现在防止优质房企资金链进一步恶化，而非刺激全行业重回扩张。格隆汇1月29日｜港股内房股继续昨日拉升走势，其中，融创中国大涨超16%领衔，世茂集团涨超10%，碧桂园涨9%，富力地产、旭辉控股涨超7%，新城发展、远洋集团、金辉控股涨超6%，绿城中国、越秀地产、中国海外宏洋皆涨超5%以上。消息上，昨日有消息称，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标。一家大型央企相关负责人表示：“其他企业不清楚，但我们没有被要求按月报送相关指标。”一家混合制房企内部人士也表示，并未收到相关报送要求。另一家出险房企则明确表示“已经很久不用再汇报”。总体来看，“三道红线”政策已经基本退出房地产行业发展舞台。“随着行业变化，银行对民营房企的贷款近几年已经降到底，该出清的也都出清了。原有的‘三道红线’政策在当前背景下失去了意义和对象。”上述出险房企总裁表示。有分析指出，简单来说，此次松动是一次 “对症下药”的利好，旨在为正在努力自救的房企提供更宽容的经营环境，修复市场信心，推动行业向 “高质量发展” 平稳过渡。其效果更可能体现在防止优质房企资金链进一步恶化，而非刺激全行业重回扩张。

【港股异动丨内房股集体走强，据报多家房企已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标】格隆汇1月28日｜港股市场内房股集体走强，其中，中国金茂涨超10%，绿城中国涨超8%，建发国际集团、融创中国涨超5%，中国海外宏洋集团、龙湖集团、世茂集团、华润置地涨超4%，龙光集团、富力地产、万科企业、碧桂园涨超3%。消息面上，有媒体从多家房企相关人士处获悉，目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。不过，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。格隆汇1月28日｜港股市场内房股集体走强，其中，中国金茂涨超10%，绿城中国涨超8%，建发国际集团、融创中国涨超5%，中国海外宏洋集团、龙湖集团、世茂集团、华润置地涨超4%，龙光集团、富力地产、万科企业、碧桂园涨超3%。消息面上，有媒体从多家房企相关人士处获悉，目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。不过，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。

【港股异动丨内房股普涨 中国金茂涨4.4% 中梁控股涨超3% 住建部支持房企合理融资需求】格隆汇1月22日｜港股内房股多数上涨，其中，中国金茂涨4.4%，绿城中国涨4%，中梁控股涨超3%，新城发展涨1.8%，龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1%。消息上，住房城乡建设部部长倪虹在接受采访时表示，今年在城市更新方面，重点是抓好三件事：一是持续推进城镇老旧小区的改造，二是全面推进完整社区建设，三是开展城市小微公共空间的改造。今年将着力稳定房地产市场，继续因城施策、精准施策，发挥好房地产融资“白名单”制度的作用，支持房企合理的融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求。2026年开年，多地二手房市场延续“翘尾行情”。机构监测数据显示，一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化，北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖，中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降，供需关系逐渐趋于平衡。格隆汇1月22日｜港股内房股多数上涨，其中，中国金茂涨4.4%，绿城中国涨4%，中梁控股涨超3%，新城发展涨1.8%，龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1%。消息上，住房城乡建设部部长倪虹在接受采访时表示，今年在城市更新方面，重点是抓好三件事：一是持续推进城镇老旧小区的改造，二是全面推进完整社区建设，三是开展城市小微公共空间的改造。今年将着力稳定房地产市场，继续因城施策、精准施策，发挥好房地产融资“白名单”制度的作用，支持房企合理的融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求。2026年开年，多地二手房市场延续“翘尾行情”。机构监测数据显示，一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化，北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖，中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降，供需关系逐渐趋于平衡。