【研报掘金丨中金：看好内房板块，受惠于基本面改善、政策利好及资金轮动】格隆汇6月1日｜中金发表报告指，上周五A股和H股内房板块上升，同日国务院发布《城市更新“十五五”规划》。该行认为，本轮板块升势主要由三个因素带动：基本面改善、政策利好，以及资金轮动。中金看好地产板块，认为板块目前正处于一个Beta上升趋势的中段，而销售量与价格的改善，将成为板块下一阶段增长的催化剂。格隆汇6月1日｜中金发表报告指，上周五A股和H股内房板块上升，同日国务院发布《城市更新“十五五”规划》。该行认为，本轮板块升势主要由三个因素带动：基本面改善、政策利好，以及资金轮动。中金看好地产板块，认为板块目前正处于一个Beta上升趋势的中段，而销售量与价格的改善，将成为板块下一阶段增长的催化剂。

【港股异动丨重磅规划引爆市场！内房股集体狂飙，碧桂园涨超26%，融创中国涨超19%】格隆汇5月29日｜港股内房股集体飙升，其中，碧桂园涨超26%，融创中国涨超19%，融信中国涨超16%，世茂集团涨超14%，远洋集团涨超13%，万科企业涨超12%，雅居乐涨超10%，旭辉、建发国际涨超8%，中国金茂、越秀地产涨超6%，龙湖集团、金辉控股涨超5%。国务院日前印发《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。规划提出，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。中国城市规划设计研究院副院长郑德高说，规划落实“十五五”规划纲要相关目标和任务，并设定明确预期指标，“十五五”期间城镇危旧房改造50万套（间）、城中村改造4000个，完成城市地下管网改造36.5万公里，存量应急避难场所改造5万个，城镇房屋基础信息数字化率达95%以上。以可量化、可考核的目标任务，为各地抓实安全韧性建设划定硬标准、明确路线图。格隆汇5月29日｜港股内房股集体飙升，其中，碧桂园涨超26%，融创中国涨超19%，融信中国涨超16%，世茂集团涨超14%，远洋集团涨超13%，万科企业涨超12%，雅居乐涨超10%，旭辉、建发国际涨超8%，中国金茂、越秀地产涨超6%，龙湖集团、金辉控股涨超5%。国务院日前印发《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。规划提出，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。中国城市规划设计研究院副院长郑德高说，规划落实“十五五”规划纲要相关目标和任务，并设定明确预期指标，“十五五”期间城镇危旧房改造50万套（间）、城中村改造4000个，完成城市地下管网改造36.5万公里，存量应急避难场所改造5万个，城镇房屋基础信息数字化率达95%以上。以可量化、可考核的目标任务，为各地抓实安全韧性建设划定硬标准、明确路线图。

【港股异动丨内房股走低，金辉控股跌近9%，地产数据疲弱拖累板块】格隆汇5月28日｜港股内房股集体弱势，其中，金辉控股跌近9%，世茂集团跌4.5%，融信中国、雅居乐集团、远洋集团跌超3%，碧桂园、富力地产、华润置地均跌超2%。消息上，国家统计局5月18日公布的数据显示，1-4月全国房地产开发投资同比下降13.7%，而市场此前预期仅为下降11.5%。这一"预期差"直接打击了市场信心。从绝对值看，1-4月全国房地产开发投资额为23,969亿元，其中住宅投资18,464亿元，下降13.1%。与此同时，4月70城房价同比跌幅扩大至3.5%，创下11个月最大跌幅。虽然环比跌幅收窄至0.1%，但"以价换量"的格局并未根本改变。除基本面因素外，港股内房股走弱也有资金面的原因。华泰证券指出，港股市场在前期调整后情绪接近恐慌区间，科技股与房地产股均承压。从配置角度看，当前资金更青睐AI算力、半导体等科技硬件方向，内房股作为传统周期板块，正遭遇资金分流。格隆汇5月28日｜港股内房股集体弱势，其中，金辉控股跌近9%，世茂集团跌4.5%，融信中国、雅居乐集团、远洋集团跌超3%，碧桂园、富力地产、华润置地均跌超2%。消息上，国家统计局5月18日公布的数据显示，1-4月全国房地产开发投资同比下降13.7%，而市场此前预期仅为下降11.5%。这一"预期差"直接打击了市场信心。从绝对值看，1-4月全国房地产开发投资额为23,969亿元，其中住宅投资18,464亿元，下降13.1%。与此同时，4月70城房价同比跌幅扩大至3.5%，创下11个月最大跌幅。虽然环比跌幅收窄至0.1%，但"以价换量"的格局并未根本改变。除基本面因素外，港股内房股走弱也有资金面的原因。华泰证券指出，港股市场在前期调整后情绪接近恐慌区间，科技股与房地产股均承压。从配置角度看，当前资金更青睐AI算力、半导体等科技硬件方向，内房股作为传统周期板块，正遭遇资金分流。

【大行评级丨美银：对中国房地产行业持正面看法，上调中国海外发展目标价至19港元】格隆汇5月21日｜美银证券发表研报，对中国房地产行业持正面看法，认为复苏将是分阶段及分化的。行业基本面存在上行空间，主要来自一线城市豪宅项目的定价能力，以及更多二线城市市场正在触底。该行将中国海外发展的目标价由17港元升至19港元，以反映2028年每股盈测获上调，评级“买入”。该行认为，优质国有企业目前2028年预测市盈率约8.5倍，略高于历史平均水平，若复苏得到确认，估值仍有上行潜力。该行在内房板块首选中海外、华润置地及建发国际。格隆汇5月21日｜美银证券发表研报，对中国房地产行业持正面看法，认为复苏将是分阶段及分化的。行业基本面存在上行空间，主要来自一线城市豪宅项目的定价能力，以及更多二线城市市场正在触底。该行将中国海外发展的目标价由17港元升至19港元，以反映2028年每股盈测获上调，评级“买入”。该行认为，优质国有企业目前2028年预测市盈率约8.5倍，略高于历史平均水平，若复苏得到确认，估值仍有上行潜力。该行在内房板块首选中海外、华润置地及建发国际。

【融信告知投资人：预计境内债重整方案6月推出 选项包括现金、长债以及资产信托份额等】格隆汇5月19日｜据澎湃，融信中国(3301.HK)境内债务重组方案仍未如约推出。近日，融信中国主要的境内发债主体融信(福建)投资集团有限公司发布公告，旗下“H20融信1”等八只债券拟于5月20日召开持有人会议，审议关于豁免通知时间、增加额外宽限期、现金提前偿付安排等方案。近日，融信方面再次告知投资人，此番延长宽限期以在给重整方案的制定争取更多时间，预计方案将于今年6月推出。重整方案给投资人的选项包括现金、长债以及资产信托份额等，信托资产有第三方评估报告。格隆汇5月19日｜据澎湃，融信中国(3301.HK)境内债务重组方案仍未如约推出。近日，融信中国主要的境内发债主体融信(福建)投资集团有限公司发布公告，旗下“H20融信1”等八只债券拟于5月20日召开持有人会议，审议关于豁免通知时间、增加额外宽限期、现金提前偿付安排等方案。近日，融信方面再次告知投资人，此番延长宽限期以在给重整方案的制定争取更多时间，预计方案将于今年6月推出。重整方案给投资人的选项包括现金、长债以及资产信托份额等，信托资产有第三方评估报告。

【港股异动丨内房股集体走低 建发国际集团跌7% 4月房地产投资数据远逊预期】格隆汇5月18日｜港股内房股集体下跌，其中，建发国际集团跌7%，中国金茂、越秀地产跌6.4%，富力地产、华润置地跌6%，绿城中国、中国海外发展、新城发展、远洋集团、雅居乐集团、融创中国跟跌。消息上，国家统计局今日公布的数据显示，1-4月全国房地产开发投资同比下降13.7%，而市场预期仅为下降11.5%。这一“预期差”直接打击了市场的乐观情绪。与此同时，4月70城房价同比跌幅扩大至3.5%，创下11个月最大跌幅。虽然环比跌幅收窄至0.1%，但“以价换量”的格局并未根本改变。交银国际认为，4月销售数据环比略有回落，市场呈现“结构性分化”。二级市场（二手房）需求将持续改善，但新房市场预计将保持基本稳定。中长期继续看好华润置地、越秀地产等在销售端执行力更强的国企开发商。格隆汇5月18日｜港股内房股集体下跌，其中，建发国际集团跌7%，中国金茂、越秀地产跌6.4%，富力地产、华润置地跌6%，绿城中国、中国海外发展、新城发展、远洋集团、雅居乐集团、融创中国跟跌。消息上，国家统计局今日公布的数据显示，1-4月全国房地产开发投资同比下降13.7%，而市场预期仅为下降11.5%。这一“预期差”直接打击了市场的乐观情绪。与此同时，4月70城房价同比跌幅扩大至3.5%，创下11个月最大跌幅。虽然环比跌幅收窄至0.1%，但“以价换量”的格局并未根本改变。交银国际认为，4月销售数据环比略有回落，市场呈现“结构性分化”。二级市场（二手房）需求将持续改善，但新房市场预计将保持基本稳定。中长期继续看好华润置地、越秀地产等在销售端执行力更强的国企开发商。

【大行评级丨大和：内房板块首选华润置地及中国海外发展，评级同为“买入”】格隆汇5月13日｜大和发表研报指，自4月以来，内房板块股份由低位反弹逾20%，主要受一线城市(尤其上海)见底的说法带动。大和认为，若一线城市销售势头持续，板块股价在短期至中期内或可进一步走高，但回调风险亦真实存在。该行偏好于拥有真正一线城市业务敞口的国企发展商，首选股为华润置地及中国海外发展，评级同为“买入”。格隆汇5月13日｜大和发表研报指，自4月以来，内房板块股份由低位反弹逾20%，主要受一线城市(尤其上海)见底的说法带动。大和认为，若一线城市销售势头持续，板块股价在短期至中期内或可进一步走高，但回调风险亦真实存在。该行偏好于拥有真正一线城市业务敞口的国企发展商，首选股为华润置地及中国海外发展，评级同为“买入”。

【大行评级丨花旗：下调碧桂园及融创中国目标价，销售动力仍疲弱】格隆汇5月13日｜花旗发表研报指，碧桂园在债务削减和交付义务方面取得进展，但销售动力仍然疲弱，核心利润率受压。考虑到持续的执行风险、潜在减值及有限的增长前景，该行维持“沽售/高风险”评级，目标价由0.29港元下调至0.25港元。融创中国方面，该行指债务削减及重组已缓解短期流动性压力，但销售持续低迷，维持“中性/高风险”评级，目标价由1.59港元下调至1.2港元。格隆汇5月13日｜花旗发表研报指，碧桂园在债务削减和交付义务方面取得进展，但销售动力仍然疲弱，核心利润率受压。考虑到持续的执行风险、潜在减值及有限的增长前景，该行维持“沽售/高风险”评级，目标价由0.29港元下调至0.25港元。融创中国方面，该行指债务削减及重组已缓解短期流动性压力，但销售持续低迷，维持“中性/高风险”评级，目标价由1.59港元下调至1.2港元。

【港股异动丨内房股持续上涨 华润置地涨超3%创新高 行业利好频现】格隆汇5月12日｜港股内房股持续活跃，其中，富力地产涨3.7%，华润置地涨超3%创历史新高，越秀地产涨3%，龙湖集团、建发国际集团涨2.6%，绿城中国、碧桂园、美的置业、新城发展等多数涨超1%以上。消息上，近期房地产行业的利好消息密集发布，从中央定调、地方政策到市场数据，都显示出行业正进入企稳修复的关键阶段。5月9日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，明确提出要“有力有效应对风险挑战，持续推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等领域风险化解”。这是继4月28日中央政治局会议后，高层再次强调对房地产市场的托底态度。在“五一”假期（5月1日-5日），在政策催化下，多地楼市迎来置业小高潮，整体看，重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平方米，同比增长12.5%。开源证券认为二季度有望成为基本面与政策共振窗口期；国金证券预计房价止跌态势将更稳固。格隆汇5月12日｜港股内房股持续活跃，其中，富力地产涨3.7%，华润置地涨超3%创历史新高，越秀地产涨3%，龙湖集团、建发国际集团涨2.6%，绿城中国、碧桂园、美的置业、新城发展等多数涨超1%以上。消息上，近期房地产行业的利好消息密集发布，从中央定调、地方政策到市场数据，都显示出行业正进入企稳修复的关键阶段。5月9日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，明确提出要“有力有效应对风险挑战，持续推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等领域风险化解”。这是继4月28日中央政治局会议后，高层再次强调对房地产市场的托底态度。在“五一”假期（5月1日-5日），在政策催化下，多地楼市迎来置业小高潮，整体看，重点26城新建商品住宅网签面积51.8万平方米，同比增长12.5%。开源证券认为二季度有望成为基本面与政策共振窗口期；国金证券预计房价止跌态势将更稳固。

【港股异动丨广深沪楼市热度回升，内房股集体上涨，中国金茂涨超4%】格隆汇5月11日｜港股市场内房股集体上涨，其中，富力地产涨8%，远洋集团、龙湖集团涨超7%，华润置地、中国海外发展、中国金茂、建发国际集团涨超4%，碧桂园、越秀地产涨超3%。消息面上，继“五一”档期深圳楼市出现“日光盘”，广州楼市今年开售即售罄的楼盘也出现了！5月10日，广州海珠区的保利海韵全新项目首度发售，推出了6栋、9栋和10栋单位攻击390多套。据买家介绍，上午11时30分开始正式线上选房，仅两分半钟所有房源都被选完。“另外，随着“沪七条”政策的持续发力，上海楼市“金三银四”顺利收官。上海房产交易中心数据显示，今年4月，全市二手房(含商业)累计网签量达28742套，同比增长22.3%，超越了2019年4月的27080套，创下了近十年上海4月单月成交最高值。同期，上海新房市场整体成交节奏有所回落，但中高端房源价值稳步凸显，市场结构切换特征明显。还值得注意的是，截至4月30日，23城出台28条楼市松绑政策，其中多地优化公积金政策、发放购房补贴(含购房贷款贴息)、支持住房“以旧换新”等。业内认为，预计短期各地仍将聚焦这些政策方向，细化政策类型和覆盖人群，推动政策更具精准性。格隆汇5月11日｜港股市场内房股集体上涨，其中，富力地产涨8%，远洋集团、龙湖集团涨超7%，华润置地、中国海外发展、中国金茂、建发国际集团涨超4%，碧桂园、越秀地产涨超3%。消息面上，继“五一”档期深圳楼市出现“日光盘”，广州楼市今年开售即售罄的楼盘也出现了！5月10日，广州海珠区的保利海韵全新项目首度发售，推出了6栋、9栋和10栋单位攻击390多套。据买家介绍，上午11时30分开始正式线上选房，仅两分半钟所有房源都被选完。“另外，随着“沪七条”政策的持续发力，上海楼市“金三银四”顺利收官。上海房产交易中心数据显示，今年4月，全市二手房(含商业)累计网签量达28742套，同比增长22.3%，超越了2019年4月的27080套，创下了近十年上海4月单月成交最高值。同期，上海新房市场整体成交节奏有所回落，但中高端房源价值稳步凸显，市场结构切换特征明显。还值得注意的是，截至4月30日，23城出台28条楼市松绑政策，其中多地优化公积金政策、发放购房补贴(含购房贷款贴息)、支持住房“以旧换新”等。业内认为，预计短期各地仍将聚焦这些政策方向，细化政策类型和覆盖人群，推动政策更具精准性。

【大行评级丨里昂：上海楼市复苏已进入需求上移阶段，上调华润置地等目标价】格隆汇5月11日｜里昂发表报告指，其渠道调查显示，上海楼市复苏已进入需求上移阶段，一二手成交量改善，且越来越由中价单位带动，而非细单位。在负担能力改善、库存稳定及资金机会成本下降的支持下，该行认为周期见底的机会率有所上升。该行认为，地产代理及国有开发商将是主要受益者，因此上调华润置地目标价由34.1港元上调至42.4港元，中国金茂目标价由1.52港元上调至2.43港元，越秀地产目标价由5.1港元上调至5.5港元，评级均为“跑赢大市”。里昂的首选股仍为华润置地。格隆汇5月11日｜里昂发表报告指，其渠道调查显示，上海楼市复苏已进入需求上移阶段，一二手成交量改善，且越来越由中价单位带动，而非细单位。在负担能力改善、库存稳定及资金机会成本下降的支持下，该行认为周期见底的机会率有所上升。该行认为，地产代理及国有开发商将是主要受益者，因此上调华润置地目标价由34.1港元上调至42.4港元，中国金茂目标价由1.52港元上调至2.43港元，越秀地产目标价由5.1港元上调至5.5港元，评级均为“跑赢大市”。里昂的首选股仍为华润置地。

【大行评级丨小摩：维持中国海外发展“增持”评级，目标价16.5港元】格隆汇5月9日｜摩根大通发表研报，中国海外发展首季合约销售同比增长11%，为少数录得正增长的主要内房开发商之一，表现优于其他国企同业。该行认为，合约销售动能是较强劲的股价驱动因素，并看好中国海外的风险回报，认为是板块中落后的流动性股份之一，现价相当于2026年预测市账率0.3倍。期内收入同比增长1%，经营溢利同比下跌28%，经营利润率由去年同期的15.4%降至11.1%，惟按季大致稳定。该行认为经营利润率下跌并非意外，因管理层早已预期毛利率将因库存项目而温和下降。首季土地收购放缓，仅收购3幅地块，总值21亿元，同比下跌92%。惟该行不太担忧，因中国海外过去有良好的土地收购时机记录，且2025年的积极土储应能为2026年新项目推出提供足够可售资源。该行维持中国海外“增持”评级，目标价16.5港元。格隆汇5月9日｜摩根大通发表研报，中国海外发展首季合约销售同比增长11%，为少数录得正增长的主要内房开发商之一，表现优于其他国企同业。该行认为，合约销售动能是较强劲的股价驱动因素，并看好中国海外的风险回报，认为是板块中落后的流动性股份之一，现价相当于2026年预测市账率0.3倍。期内收入同比增长1%，经营溢利同比下跌28%，经营利润率由去年同期的15.4%降至11.1%，惟按季大致稳定。该行认为经营利润率下跌并非意外，因管理层早已预期毛利率将因库存项目而温和下降。首季土地收购放缓，仅收购3幅地块，总值21亿元，同比下跌92%。惟该行不太担忧，因中国海外过去有良好的土地收购时机记录，且2025年的积极土储应能为2026年新项目推出提供足够可售资源。该行维持中国海外“增持”评级，目标价16.5港元。

【大行评级丨大华继显：上调越秀地产目标价至4.8港元，维持“买入”评级】格隆汇5月8日｜大华继显发表研报指，越秀地产已订立一项主要及关连交易，以总代价46.91亿元出售四项资产及一项业务。此交易预期将产生净收益1.08亿元及净现金流入46.6亿元。管理层表示，资产出售将优化投资组合，所得款项将全数重新投资于住宅土地收购及营运。该行将越秀地产目标价上调14.3%至4.8港元，以反映近期政策支持及财务结构的改善，维持“买入”评级。格隆汇5月8日｜大华继显发表研报指，越秀地产已订立一项主要及关连交易，以总代价46.91亿元出售四项资产及一项业务。此交易预期将产生净收益1.08亿元及净现金流入46.6亿元。管理层表示，资产出售将优化投资组合，所得款项将全数重新投资于住宅土地收购及营运。该行将越秀地产目标价上调14.3%至4.8港元，以反映近期政策支持及财务结构的改善，维持“买入”评级。

【大行评级丨大摩：上调华润置地目标价至42.6港元，上调核心盈利预测】格隆汇5月8日｜摩根士丹利发表研报指，华润置地4月合约销售同比增长50%，五一黄金周期间认购销售同比增长超过20%，显著跑赢前十名开发商，带动今年首四个月累计销售转正至同比增长2%。该行认为，公司在一线城市拥有庞大敞口，占未售可售资源超过40%，近期该等地区销售增长强劲，预期第二季合约销售将保持强劲，因此上调全年合约销售预测3%至2350亿元。该行上调华润置地2026至2028年核心盈利预测1%至3%，以反映更佳的销售、较高的开发毛利率及资产出售对租赁收入的影响，同时计入近期新增土地储备，资产净值估算上调8%至每股60.88港元，目标价由39.3港元上调至42.6港元，对应2026年预测核心盈利约9.3倍市盈率，予“增持”评级，并列为首选股。格隆汇5月8日｜摩根士丹利发表研报指，华润置地4月合约销售同比增长50%，五一黄金周期间认购销售同比增长超过20%，显著跑赢前十名开发商，带动今年首四个月累计销售转正至同比增长2%。该行认为，公司在一线城市拥有庞大敞口，占未售可售资源超过40%，近期该等地区销售增长强劲，预期第二季合约销售将保持强劲，因此上调全年合约销售预测3%至2350亿元。该行上调华润置地2026至2028年核心盈利预测1%至3%，以反映更佳的销售、较高的开发毛利率及资产出售对租赁收入的影响，同时计入近期新增土地储备，资产净值估算上调8%至每股60.88港元，目标价由39.3港元上调至42.6港元，对应2026年预测核心盈利约9.3倍市盈率，予“增持”评级，并列为首选股。