【大行评级｜高盛：中海外上半年合约销售增长领先同业，维持“买入”评级】格隆汇7月17日｜高盛发表研报指，中国海外发展上半年合约销售表现强劲，同比增长12%至1340亿元，高于该行追踪的国营开发商平均持平之表现，主要受惠于一线城市核心地段的高端及豪宅项目销售强劲。受到一线城市以外持续的定价压力影响，该行将公司2026至2028年度的开发物业毛利率预测平均下调1个百分点，并预期2026年度的毛利率为14%，接近管理层年初指引13%至15%的中位数。高盛指出，尽管毛利面临压力，但中海外仍是该行追踪的开发商中定位最佳的公司之一，主要受到高质量的土地储备支持，其在一线及二线城市的风险敞口超过80%，且属同业中陈旧库存最低，限制了近期的减值风险。该行维持对其“买入”评级，12个月基于NAV计算的目标价维持14.7港元不变。格隆汇7月17日｜高盛发表研报指，中国海外发展上半年合约销售表现强劲，同比增长12%至1340亿元，高于该行追踪的国营开发商平均持平之表现，主要受惠于一线城市核心地段的高端及豪宅项目销售强劲。受到一线城市以外持续的定价压力影响，该行将公司2026至2028年度的开发物业毛利率预测平均下调1个百分点，并预期2026年度的毛利率为14%，接近管理层年初指引13%至15%的中位数。高盛指出，尽管毛利面临压力，但中海外仍是该行追踪的开发商中定位最佳的公司之一，主要受到高质量的土地储备支持，其在一线及二线城市的风险敞口超过80%，且属同业中陈旧库存最低，限制了近期的减值风险。该行维持对其“买入”评级，12个月基于NAV计算的目标价维持14.7港元不变。

【大行评级｜里昂：内地一线城市房价回稳，首选华润置地、中国金茂及越秀地产】格隆汇7月16日｜里昂发表研报指，内地一手住宅市场初现企稳迹象，一线城市一、二手楼价已连续数月环比上升，二线城市一手楼价在早前下跌后亦趋于平稳。6月份70大中城市中，一手楼价环比上升的城市数目增至20个，是自2025年5月以来最多。该行预期国有开发商可继续跑赢大市，首选华润置地、中国金茂及越秀地产，目标价分别为42.4港元、2.43港元和5.5港元，全数给予“跑赢大市”评级。格隆汇7月16日｜里昂发表研报指，内地一手住宅市场初现企稳迹象，一线城市一、二手楼价已连续数月环比上升，二线城市一手楼价在早前下跌后亦趋于平稳。6月份70大中城市中，一手楼价环比上升的城市数目增至20个，是自2025年5月以来最多。该行预期国有开发商可继续跑赢大市，首选华润置地、中国金茂及越秀地产，目标价分别为42.4港元、2.43港元和5.5港元，全数给予“跑赢大市”评级。

【大行评级丨花旗：对建发国际开展30日正面催化剂观察，目标价18.8港元】格隆汇7月13日｜花旗发表研报，对建发国际开展为期30日的正面催化剂观察，看好公司6月起拿地步伐加快，首次进军深圳前海，同时现有项目去化情况改善，产品升级带动销售提升，预期9月起推出更多新盘，可推动销售增长。该行重申对建发国际的“买入”评级，目标价18.8港元不变，并视为行业首选股。报告指出，建发国际土地储备结构健康，82%资源为2022年后获取(约1550亿元)，利润率较佳；65%土储位于核心城市(厦门、上海、北京、杭州、成都等)，当中36%于2025年新增。该行认为这为毛利率复苏奠定良好基础。花旗预测建发国际2026年全年销售额约1300亿元。格隆汇7月13日｜花旗发表研报，对建发国际开展为期30日的正面催化剂观察，看好公司6月起拿地步伐加快，首次进军深圳前海，同时现有项目去化情况改善，产品升级带动销售提升，预期9月起推出更多新盘，可推动销售增长。该行重申对建发国际的“买入”评级，目标价18.8港元不变，并视为行业首选股。报告指出，建发国际土地储备结构健康，82%资源为2022年后获取(约1550亿元)，利润率较佳；65%土储位于核心城市(厦门、上海、北京、杭州、成都等)，当中36%于2025年新增。该行认为这为毛利率复苏奠定良好基础。花旗预测建发国际2026年全年销售额约1300亿元。

【大行评级丨花旗：对中国海外发展开展30日正面催化剂观察，目标价18.2港元】格隆汇7月13日｜花旗发表研报，对中国海外发展开展为期30日的正面催化剂观察，看好内地核心城市房地产销售复苏，公司可成为主要受益者，憧憬第三季销售增速可进一步加快，对比上半年增速约12%，显著优于行业平均下跌15%，预期下半年土地收购步伐或加快，重申“买入”评级，目标价18.2港元不变。花旗列中海外为行业选股之一，相信在低基数效应下，下半年销售增速有望进一步加快，巩固行业权益销售额领先地位。该行又认为，2026年销售将自2028财年起陆续入账，持续提供估值重评空间。格隆汇7月13日｜花旗发表研报，对中国海外发展开展为期30日的正面催化剂观察，看好内地核心城市房地产销售复苏，公司可成为主要受益者，憧憬第三季销售增速可进一步加快，对比上半年增速约12%，显著优于行业平均下跌15%，预期下半年土地收购步伐或加快，重申“买入”评级，目标价18.2港元不变。花旗列中海外为行业选股之一，相信在低基数效应下，下半年销售增速有望进一步加快，巩固行业权益销售额领先地位。该行又认为，2026年销售将自2028财年起陆续入账，持续提供估值重评空间。

【大行评级丨花旗：对华润置地开展30日正面催化剂观察，目标价43港元】格隆汇7月13日｜花旗发表研报，对华润置地开展30日正面催化剂观察，维持“买入”评级，目标价43港元不变。该行指，润地上半年销售同比增长6%后，7至8月有望进一步加速，第三季亦有计划推出更多新盘，相信可支持销售增长。润地完成分拆成都万象城购物中心，成立封闭式商业房地产REITs，上半年估计可贡献超过20亿元收益，为盈利及股息提供支持，而南通及临沂两个商场的公募REIT分拆计划预期可于下半年完成，继续列为行业首选之一。格隆汇7月13日｜花旗发表研报，对华润置地开展30日正面催化剂观察，维持“买入”评级，目标价43港元不变。该行指，润地上半年销售同比增长6%后，7至8月有望进一步加速，第三季亦有计划推出更多新盘，相信可支持销售增长。润地完成分拆成都万象城购物中心，成立封闭式商业房地产REITs，上半年估计可贡献超过20亿元收益，为盈利及股息提供支持，而南通及临沂两个商场的公募REIT分拆计划预期可于下半年完成，继续列为行业首选之一。

【大行评级丨里昂：将中国金茂及越秀地产纳入内房首选股，与华润置地并列】格隆汇7月3日｜里昂发表报告指，中国房地产市场的复苏正开始从上海扩大到其他城市。从企业角度来看，国企开发商在2026年上半年已领跑销售稳定，部分甚至恢复增长。得益于周期内的土地收购，国企正以更深厚的高质量项目储备进入此阶段。该行认为，核心城市敞口及可售资源清晰的国企具备上行空间，因此将中国金茂及越秀地产纳入中国房地产首选股，与华润置地并列。里昂予华润置地目标价42.4港元，中国金茂目标价2.43港元，越秀地产目标价5.5港元，评级同为“跑赢大市”。格隆汇7月3日｜里昂发表报告指，中国房地产市场的复苏正开始从上海扩大到其他城市。从企业角度来看，国企开发商在2026年上半年已领跑销售稳定，部分甚至恢复增长。得益于周期内的土地收购，国企正以更深厚的高质量项目储备进入此阶段。该行认为，核心城市敞口及可售资源清晰的国企具备上行空间，因此将中国金茂及越秀地产纳入中国房地产首选股，与华润置地并列。里昂予华润置地目标价42.4港元，中国金茂目标价2.43港元，越秀地产目标价5.5港元，评级同为“跑赢大市”。

【港股异动丨内房股反弹 中国金茂涨6.5% 北京二手成交创新高+花旗看好内房前景】格隆汇7月2日｜港股内房股拉升反弹，其中，建发国际集团涨8.6%，中国金茂涨6.5%，融信中国涨超6%，富力地产涨近5%，世茂集团、远洋集团涨4%，碧桂园、华润置地、雅居乐集团、绿城中国、金辉控股等跟涨。消息面上，北京住建委最新数据显示，6月全市二手房网签量创近五年单月新高，且已连续三个月居五年同期首位；上半年累计网签93583套，仅次于2021年同期，市场活跃度持续处于高位。一线城市成交率先回暖，为板块情绪提供了直接催化。花旗近期报告指出，尽管内房板块近期出现回调，但对板块前景日益乐观，主要得益于市场成交量表现具备韧性、去年7月面临低基数效应、预计9月起新楼盘推售增加，以及预期7月政治局会议将释放支持性政策信号。花旗重新调整了7月及8月的板块首选股顺序，依次看好华润置地、建发国际、贝壳、中国金茂及中国海外发展。格隆汇7月2日｜港股内房股拉升反弹，其中，建发国际集团涨8.6%，中国金茂涨6.5%，融信中国涨超6%，富力地产涨近5%，世茂集团、远洋集团涨4%，碧桂园、华润置地、雅居乐集团、绿城中国、金辉控股等跟涨。消息面上，北京住建委最新数据显示，6月全市二手房网签量创近五年单月新高，且已连续三个月居五年同期首位；上半年累计网签93583套，仅次于2021年同期，市场活跃度持续处于高位。一线城市成交率先回暖，为板块情绪提供了直接催化。花旗近期报告指出，尽管内房板块近期出现回调，但对板块前景日益乐观，主要得益于市场成交量表现具备韧性、去年7月面临低基数效应、预计9月起新楼盘推售增加，以及预期7月政治局会议将释放支持性政策信号。花旗重新调整了7月及8月的板块首选股顺序，依次看好华润置地、建发国际、贝壳、中国金茂及中国海外发展。

【大行评级丨瑞银：一线城市置业意愿改善，看好中海外、润地及贝壳】格隆汇6月24日｜瑞银发表研报指，基于最新中国房地产市场调查，在2500名受访者中，未来两年有置业计划的受访者比例由2025年4月的20%升至2026年5月的31%，其中一线城市更由32%升至43%，北京及上海分别达51%及43%，为2017年以来最高水平，反映市场气氛或有好转，主要受惠于AI供应链相关产业利润增长及财富效应带动高端物业需求，以及公积金贷款上限提高及利率下降利好中小户型二手成交。该行看好中国海外发展、华润置地及贝壳，均予“买入”评级。格隆汇6月24日｜瑞银发表研报指，基于最新中国房地产市场调查，在2500名受访者中，未来两年有置业计划的受访者比例由2025年4月的20%升至2026年5月的31%，其中一线城市更由32%升至43%，北京及上海分别达51%及43%，为2017年以来最高水平，反映市场气氛或有好转，主要受惠于AI供应链相关产业利润增长及财富效应带动高端物业需求，以及公积金贷款上限提高及利率下降利好中小户型二手成交。该行看好中国海外发展、华润置地及贝壳，均予“买入”评级。

【港股异动丨内房股继续下跌 基本面数据与市场预期双重压制】格隆汇6月23日｜港股内房股持续下挫，其中，融信中国跌超12%，雅居乐集团跌5.5%，中国海外宏洋集团跌4.6%，旭辉控股、金辉控股跌4.4%，越秀地产跌超4%，中国金茂、华润置地、绿城中国、建发国际集团、中梁控股跟跌。消息上，此次内房股的持续下跌，是行业基本面数据疲弱与市场预期转弱共同作用的结果。5月地产数据全面承压，行业仍在筑底：国家统计局最新公布的1-5月房地产数据显示，行业仍面临较大压力。投资端，1-5月全国房地产开发投资同比下降16.2%；销售端，新建商品房销售面积同比下降10.8%，销售额下降13.5%；开工端，房屋新开工面积同比大幅下滑。整体呈现“销售小幅修复、投资持续探底”的结构性分化格局。市场担忧楼市“中继反弹”后劲不足。东方证券研报指出，地产股的震荡回调，除了科技板块资金分流因素外，也体现了市场对于楼市复苏只是“中继反弹”的担忧。而数据的季节性走弱，也很难给到市场超预期的信心。此外，科技板块的逼空行情对传统板块形成了资金挤出效应，也对内房股构成了一定的短期压力。格隆汇6月23日｜港股内房股持续下挫，其中，融信中国跌超12%，雅居乐集团跌5.5%，中国海外宏洋集团跌4.6%，旭辉控股、金辉控股跌4.4%，越秀地产跌超4%，中国金茂、华润置地、绿城中国、建发国际集团、中梁控股跟跌。消息上，此次内房股的持续下跌，是行业基本面数据疲弱与市场预期转弱共同作用的结果。5月地产数据全面承压，行业仍在筑底：国家统计局最新公布的1-5月房地产数据显示，行业仍面临较大压力。投资端，1-5月全国房地产开发投资同比下降16.2%；销售端，新建商品房销售面积同比下降10.8%，销售额下降13.5%；开工端，房屋新开工面积同比大幅下滑。整体呈现“销售小幅修复、投资持续探底”的结构性分化格局。市场担忧楼市“中继反弹”后劲不足。东方证券研报指出，地产股的震荡回调，除了科技板块资金分流因素外，也体现了市场对于楼市复苏只是“中继反弹”的担忧。而数据的季节性走弱，也很难给到市场超预期的信心。此外，科技板块的逼空行情对传统板块形成了资金挤出效应，也对内房股构成了一定的短期压力。

【港股异动丨内房股集体走弱，绿城中国跌6.2%、融信中国跌5.8%，机构建议观望】格隆汇6月22日｜港股内房股再度弱势走低，其中，中梁控股大跌近14%跌幅居前，绿城中国跌6.2%，融信中国跌5.8%，远洋集团、华润置地、中国金茂跌超5%，世茂集团、旭辉控股、融创中国、建发国际集团、越秀地产、雅居乐集团跟跌。消息上，今日港股内房股继续走低，板块整体承压，部分个股跌幅显著，主要受5月疲弱地产数据、市场流动性及个股突发事件等多重因素拖累。市场整体流动性偏紧，资金更倾向于追逐AI、半导体等热点板块，对传统周期板块形成明显的抽水效应，内房股作为典型的高负债、低弹性品种，持续遭遇资金流出。机构预期偏谨慎，国信证券认为，行业仍处于“预期修复”向“基本面验证”的过渡阶段，下半年需关注成交持续性及房价企稳范围的扩散；平安证券指出，当前板块已步入休整期，未持仓者仍以观望为主，短期大规模政策出台概率较小。格隆汇6月22日｜港股内房股再度弱势走低，其中，中梁控股大跌近14%跌幅居前，绿城中国跌6.2%，融信中国跌5.8%，远洋集团、华润置地、中国金茂跌超5%，世茂集团、旭辉控股、融创中国、建发国际集团、越秀地产、雅居乐集团跟跌。消息上，今日港股内房股继续走低，板块整体承压，部分个股跌幅显著，主要受5月疲弱地产数据、市场流动性及个股突发事件等多重因素拖累。市场整体流动性偏紧，资金更倾向于追逐AI、半导体等热点板块，对传统周期板块形成明显的抽水效应，内房股作为典型的高负债、低弹性品种，持续遭遇资金流出。机构预期偏谨慎，国信证券认为，行业仍处于“预期修复”向“基本面验证”的过渡阶段，下半年需关注成交持续性及房价企稳范围的扩散；平安证券指出，当前板块已步入休整期，未持仓者仍以观望为主，短期大规模政策出台概率较小。

【大行评级丨花旗：上调建发国际目标价至18.8港元，评级“买入”】格隆汇6月18日｜花旗发表报告指，建发国际股价在5月及6月因获利回吐而回落，此前在重点城市销售量已恢复。该行对该股仍持乐观看法，原因包括4月及5月销售改善，同比升13%，十大重点城市销售额增长8.4%；土地储备补充加快，6月新增深圳项目，此前2026年首五个月已斥资45亿元拿地；土地储备年份较新，82%的土地于2022年后新增，利润率更佳；融资成本仅3.15%；2022至2025年已充分计提减值172亿元。在2025年3月顺利完成管理层交接、实施员工持股激励及推进城市更新项目后，该行给予其“买入”评级，股息率料6.4%。该行上调估值倍数，由原先预测今年市盈率9倍升至10倍，目标价由16.9港元上调至18.8港元，以反映更好的销售表现及前景。格隆汇6月18日｜花旗发表报告指，建发国际股价在5月及6月因获利回吐而回落，此前在重点城市销售量已恢复。该行对该股仍持乐观看法，原因包括4月及5月销售改善，同比升13%，十大重点城市销售额增长8.4%；土地储备补充加快，6月新增深圳项目，此前2026年首五个月已斥资45亿元拿地；土地储备年份较新，82%的土地于2022年后新增，利润率更佳；融资成本仅3.15%；2022至2025年已充分计提减值172亿元。在2025年3月顺利完成管理层交接、实施员工持股激励及推进城市更新项目后，该行给予其“买入”评级，股息率料6.4%。该行上调估值倍数，由原先预测今年市盈率9倍升至10倍，目标价由16.9港元上调至18.8港元，以反映更好的销售表现及前景。