小区封闭式管理VS复工租房高峰,疫情狙击下的广州租房市场

作者:房导君 

来源: 房地产导刊

广州抗疫最新情况回顾:
一、2月17日,被叫停营业一周后,海珠区房地产中介机构门店恢复营业。
二、2月18日,广州市印发最新通知,要求所有村庄一律进行封闭式管理,禁止举行庙会、年例等习俗活动。

       2020年的魔幻开局,可以说重塑了往年常规的事物发展轨迹,大概很多人都没有想到毕业多年后还能再过一次“寒假”。

       面临近年最大的“黑天鹅事件”,有的人在前线与疫情战斗,有的人在后勤全力保障,但更多的人除了关注疫情、做好防护措施、调侃漫长的假期好比“坐月子”之外,又逐渐回归平凡琐碎的生活。

       一次次延长的假期结束后,大部分的人都已经迎来或将迎来复工生产。在各地划分属地防疫的情况下,复工中最重要的“住房”面临几个亟待厘清的重要问题。

今年还能迎来节后租房高峰吗?

       节后复工面临疫情造成的最直接结果恐怕是人员的大幅变动。因为疫情还在隔离的人员,受疫情或行业影响而被调整的人员,如被生产停摆拖垮的小微型企业、复工首日就裁员500人的新潮传媒等等。同时与之联动变化的,是租房需求将会出现较大波动。

       对租房市场来说,春节后向来是租房高峰。一是上年的年终总结会导致开年大量工作岗位的频繁调换;二是新一批来穗务工人员、在校实习生、应届毕业生的涌入。节后租赁需求的旺盛推动了租金的上涨。

       根据广州市房地产中介协会的数据,2019年2月广州住宅租赁市场需求呈现前低后高态势,春节假期后租金相较年前出现上涨去年元宵节过后,白云、番禺两区租赁成交量环比分别上涨54.55%54.81%,其他区也出现不同程度的上涨。

(数据来源:广州市房地产协会)

       但就2020年来说,今年出现了最大的变数——新冠肺炎疫情,它为租赁市场带了完全不同的预期。

在疫情影响下租金会下降?

       在此次新冠肺炎疫情中,除了重灾区湖北,全国其余省份受影响程度呈现出差异化,不同地区、不同行业在复工时间上也有所分别。渐次恢复、缓慢“回血”就代表人员“回流”所带来的租房需求不会出现集中爆发式增长往常节后旺盛的租赁需求被削弱合理地推测,广州第一季度租赁成交量受疫情影响较大,住宅租金涨幅不大,商业租金甚至可能会有所减免。

       根据迈点发布的数据分析,1月受疫情的影响,各地服务式公寓租金平均单价处于整体下跌态势,同比去年同期,租金稍有上升的城市仅有上海、杭州和宁波

       以2003年的SARS为借鉴,当年疫情过后就曾有企业租金减免的先例。同样地,为助力新冠肺炎期间企业复工复产,杭州市斥资高达100亿元,其中包括租金减免、对非公有企业每人补助500元;北京市宣布减免中微小型企业房租;广州市部分市属国企物业租户减免两月租金

小区、城中村封闭式管理后还能租房吗?

2月7日,在官方复工日期前夕,为应对复工后可能出现的第二波疫情爆发,广州市发布文件要求各小区、城中村进行封闭式管理,小区、城中村居民和租客凭有效证件限时出入,外来人员和车辆不得入内

某小区封闭门口(图源:网络)

        特殊时期的特殊政策导致正常的人员流动活动被切断,这引发了一些人对能否顺利租房的担忧。小区、城中村封闭式管理,看似是对年后准备租房,或准备看房换租的人宣判了“死刑”,但具体的情况如何?

        一般来说,常规的租房途径包括租赁中介机构、豆瓣小组与微博等网络社交平台、城中村小广告。

       广州号称“最接地气”一线城市的原因在于庞大且廉价的城中村出租屋,其最大的特色是村内遍布招租广告。在分区封闭式管理下,短期内个人通过“城中村小广告”租房的途径已经行不通。

城中村一角墙面贴满招租广告(图源:网络)

        而以豆瓣为主的网络社交平台多是以个人招租、转租为主,现在仍在正常发布租赁信息,部分房源能正常实地看房。

某网络社交平台租赁信息

       租赁中介机构是大多数人主要的租房途径,包括门店和租房APP两大板块,其优势是拥有丰富的房源。中介能最大程度为房客节约时间和人力成本。

       2月14日,广州市住建局发布《关于房地产中介行业做好企业安全有序复工工作指引的通知》,复工的房地产中介机构门店每天到岗不超过3名经纪人,后勤职能部门每天到岗人员比例不超过30—50%,灵活采用“轮值到岗+在线办公”相结合的工作方式。

       目前,租房APP部分房源通过VR视频提供疫情期间0接触看房服务,但这种方式实际上存在着感官差。与此同时,实地看房服务也能正常预约,并通过中介的出入证进出防控严密的小区。

       无论是通过哪种租房途径,可以预见的是,租赁成交量同比去年将会出现下滑。

疫情期间能否要求房东减免租金?

        一月底,广东省公寓管理协会发出全省房东减免房租的倡议引起轩然大波。停工停产停工资的房客内心欣喜并抱着隐秘的期盼,而房东们则感到不可思议、惊愕愤怒。形成了巨大的反差。事实上,从房客到小房东、到大房东、再到银行,这是一条从下而上的资金食物链,贸然要求其中一环自断其股无异于使其自伤八百。

减租倡议书

       那食物链最底层的利益如何保障?从法律的层面来讲,面对不可抗疫情要求房东减免房租或解除房屋租赁合同有没有依据?

       根据法律业界人士分析,住宅租赁属于市场行为,强制其中一方减免房租都是不可取的行为。

        而针对房客主张房租减免时常用的法律条文“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。法律专家强调要具体问题具体分析,因疫情感染因疫情无法使用承租房屋居住功能时,个人可申请减免疫期租金。其中很重要的前提条件是综合各种因素考量,必须兼顾出租方和承租方的利益,承租方以疫情为借口拒不交租属于违约。

       专家同时也表示,新冠肺炎疫情属不可抗力,租赁双方可视情况免责解约。

       疫情伤害到每一方的利益,房东也只是其中一环,所有经济损失不应该全推给房东独自承担,应该政府、企业、个人通力合作,从上往下反哺,共克时艰。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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