获京东战略入股加持——为什么是彩生活（1778.HK）？

一、与京东和360合作，为彩生活插上双翼 

2019年7月19日，彩生活发布公告，已与京东（及其旗下公司）和360在资本和业务合作层面达成合作协议。 

此次彩生活以5.22港元/股向京东和360分别定向发行7115万股和2296万股，涉及金额分别为3.71亿港元和1.2亿港元，总共筹集资金4.91亿港元。交易预计于8月底完成，届时京东将持有公司5%的股份，而360由现在的持股1.54%增加到3.05%。

彩生活与360的“缘分”可以追溯到2014年彩生活上市时，360就已经成为了基石股东，且一直未减持。上市五年以来，彩生活专注于平台服务面积扩张及线上平台搭建，社区安防和数据安全需求与日俱增。同时，360在核心安全能力、物联网、大数据、人工智能等领域积累了强大的技术优势，彩生活能够为其提供丰富的社区应用场景。因此，360本次增持彩生活可谓是顺理成章。 

与360的增持不同，京东为本次新引入的战略股东，且持股比例超过360成为彩生活第三大股东。近年互联网巨头投资线下企业已经成为了不可逆转的趋势，先有阿里入股高鑫零售、腾讯入股永辉，后有京东入股彩生活和迪信通，都充分说明了线下网点和线下场景的价值正在被逐渐挖掘。 

然而，在社区服务这一高度分散、参与者众多的行业之中，京东为什么唯独选择了彩生活？

二、“守正出奇”—彩生活独特的发展路径 

对于一家社区服务企业，管理面积是重要衡量标准之一。目前港股上市的社区服务企业之中，管理规模排名前五的分别是彩生活、碧桂园服务、绿城服务、中海物业和雅生活服务。若细看他们各自的扩展方式和背后动机，可以发现一幅有趣的“中国物业图鉴”。

目前内地的物业服务企业，从拓展管理面积、扩张地盘的方式来看，主要可以分为两类： 

第一类依靠关联地产公司的资源，持续增加管理规模，这类物业公司统称为“拼爹的物业管理公司”，例如中海物业、碧桂园服务、雅生活等等； 

第二类主力打造社区服务平台，通过平台输出达到规模扩张，这类公司比如彩生活，是“拼平台的社区服务企业”。

目前，那些依附于关联地产公司的物业管理公司，市场化运作程度不高，利润增长主要依赖于关联地产公司的新项目交付，以及非业主增值业务的关联交易。 

然而，任何一家地产公司所开发的楼盘都是有限的。且随着房住不炒的政策加码，以及商品房销售的重回理性，这种严重依赖增量的“拼爹”模式会显得后劲不足，其增长的长期可持续性也会面对质疑。 

说白了，资本市场会因为短期的、确定的利润高增长，而给予企业较高估值。然而，对于京东这类看重长期业务协同的战略投资者而言，却毫无意义。 

而事实上，在挑剔的港股市场，投资者对此也是有所忌惮。所以即使2018年碧桂园服务、雅生活的净利润增速达到了129.8%和176.5%，但以目前股价计算，其估值分别为50倍和25倍左右。说明投资者已经考量到其高增长背后的不可持续性。 

于是问题来了。与“拼爹”的传统物业管理公司相比，彩生活有什么独特之处，被京东这类互联网巨头所青睐呢？ 

这源于彩生活守正出奇、独辟蹊径，走出一条轻资产扩张，低成本获客，并成功变现的新路径。正如彩生活自身多次强调的，彩生活是一家“第三方社区服务平台”。 

彩生活的发展经历可以概况为“错峰竞争”四个字。2014年彩生活率先上市，彼时社区服务行业的价值还未被充分挖掘，彩生活以较低的价格在全国范围内收购具有一定品牌和规模效应的物业企业，在当地建立标杆项目和市场团队。 

当社区服务企业上市融资成为热潮，收购价格水涨船高时，彩生活依靠其在全国各地建立的市场力量快速与当地开发商建立合作关系，近些年不断通过新委聘对外扩张。 

与此同时，2016年当增值业务利润贡献超过1/3，彩生活判断其线上平台已经在自管社区内打磨成熟，因此决定将其底层技术向行业内的物业管理公司输出，开拓平台输出的扩张之路，从而以更轻、更快的方式获取服务面积和线上用户。

备注：2018年收并购面积大幅增长，主要是因为2016年已经锁定的万象美收购于2018年完成并表。

2019年为扩张平台服务面积，进一步提升彩之云的用户规模。彩生活CEO唐学斌先生甚至大胆地提出“将增量物业利润大比例分配给经营团队，彩生活物业利润三年不增加”的设想，可见公司对规模和用户的看重程度。从数据来看，彩生活注册用户也确实处于行业领先地位。 

一言以蔽之，物业公司在抢地盘，彩生活在赢用户。社区用户和流量，于京东等电商巨头而言是“踏破铁鞋无觅处”，于彩生活却是“得来全不费工夫”。因此，京东战略入股水到渠成。 

而事实上，彩生活不仅拥有较强的获客能力，也建立了良好的货币化渠道。在彩生活的战略规划中，增值业务始终占据了举足轻重的地位。2017年彩生活增值业务的分布溢利占比达到42.9%，即使2018年万象美并表，物业管理的利润大幅上升，其增值业务的分布溢利贡献依然维持在33.6%的高位。 

相信本次京东选择彩生活成为其社区场景下的战略合作伙伴，正是看中了彩生活已经建立了一整套完整的线下扩张、线上获客机制，且其货币化能力也已经初见端倪。

三、“彩惠人生”打开京东和彩生活的合作空间 

根据公开资料显示，京东将与彩生活就商业、物流、科技等方面开展合作。而实际上，京东与彩生活的合作开始于2019年3月末，将京东自营的商品接入“彩惠人生”。 

作为社区流量转化器，“彩惠人生”将业主缴纳物业管理费的行为转移到线上，变成电商企业最需要的流量，帮助京东降低流量获取成本，并促成交易；而京东则将部分节省的成本以物业管理费的形式返还给业主，并利用既有的电商优势，为彩生活提供绝大部分商品和物流。 

2019年上半年，“彩惠人生”累计录得1.2亿元的成交金额，比去年全年增长近1倍。未来京东和彩生活还将就“彩惠人生”开展围绕仓储、数据等一系列合作。 

具体来看，电商争夺激烈的产品——生鲜，对物流、仓储、配送、时效性等都有很高的考验，许多电商在社区周边建立中转前置仓。那么，这些前置仓建在哪里最合适？ 

此外，不同小区对产品有不同需求，在仓储空间有限的前提下，该如何去管理货仓中的商品？最终的解决方案需要数据的支持。这些数据从哪里来？ 

现有的诸多产品中，“京东到家”可以算是配送效率最高的模式了，但仍然是从超市到住户，京东在里面起到的仅仅是配送跑腿的角色，因而无法形成规模效应、降低成本。同时，商品的种类和仓储，都要依附于超市，不能做到根据社区和业主来个性化选择。

面对一个社区内居住的数千名住户，没有一家电商有信心能够做到数据的全面搜集，而“最后500米”的交付问题，也是电商行业的一大的痛点。这就是京东与彩生活合作的必要性，也是“彩惠人生”模式的价值所在。 

业主通过“彩惠人生”进行社区周边及线上消费，将商品需求、行为习惯、个人偏好等详细信息沉淀在平台上。彩生活可以根据上述数据形成业主画像，甚至升级为社区画像，更好地指导电商建立围绕社区的仓储物流系统。 

同时，彩生活可以充当中转站，在社区闲置区域搭建前置仓，并结合业主或车辆的进出信息，帮助京东解决“最后五百米”的交付问题，极大地保证配送时效性和用户的购物体验。 

考虑到京东目前只是将部分自营商品放到“彩惠人生”平台上，因此我们可以估计，伴随彩生活与京东合作的全面铺开，例如京东7fresh、京东到家等品类的陆续接入，业主在“彩惠人生”上的消费频率将进一步上升，形成更加完整的用户数据，进入“消费行为—数据积累—更好消费”的良性循环。届时，“彩惠人生”的认可度和影响力将不可同日而语。 

可见，“彩惠人生”只是轻轻敲开了京东和彩生活合作之门，两者一个线上一个线下，资源上的互补互用，两者未来的合作发展还有很大想象空间。

总结 

港股市场素来以理性和冷静见称，这也会导致一定程度上的保守，进而错过一些新的商业模式。在香港市场一众依托地产母公司“吃奶”的物业股中，锐意创新的彩生活也许反倒是一个另类。 

但是，经过了此次京东入股以及360增持，无疑为彩生活的股票价值注射了强心剂。真金白银的支持，就是最好的解释。 

对于全新的模式，资本市场暂时并未呈现追捧的态势，因而彩生活的估值仍然落后于其它地产公司，这既令人遗憾，同时也是难得的机会。像彩生活这种模式新颖而估值暂时落后的股票，我一直是把它们当做看涨期权来理解的；它们的估值会在未来某一时刻突然大规模修复，甚至提升。机会总是给有准备的人，对于这种未来突然飙车的可能性，最好的准备就是： 

在这车发动之前，让自己上车。