深圳房价“消失”的难言之隐

作者：李宇嘉 

来源： 90度地产

中国的楼市调控，真可谓五花八门，我们什么都见过。

比如，2016年很多城市限地价，地价达到最高点后，抽签分配资格。这看的是运气，于是就出现了某开发商抽中以后激动大跳的情景。后来，当地政府规定，抽签竞得土地者，不能表现得太激动。

当然，这只是一个笑话。

不过，让房价“消失”这种调控做法，估计大家真心没见过。近期，深圳楼市唯一官方背书、素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台，从4月份开始，就不再公布新房和二手房成交金额，媒体也无法据此计算新房、二手房价格。

也就是说，今后，深圳官方平台完全和国家统计局同步，只有新房、二手房价格指数。想看住房价格水平的，只能指望研究机构、咨询机构、大型中介等第三方机构。

但是，这些机构的数据，多少是靠谱的，多少是鼓吹房价上涨的，多少是给开发商代言的，自己掂量吧，不做赘言。

或许，此时此刻，大众更关心的是，深圳房价“突然消失”的背后故事。毕竟，房价“跑路”，还真是一件过于稀罕的事儿！

可能很多人不知道，早在2009年，因为公布当年全国房价上涨了1.5%，国家统计局被媒体和百姓一通批！从那以后，国家统计局不再公布商品房均价水平，改为70个大中城市房价指数。不过，我们还是能从全国销售金额和销售面积计算均价。

其实，国家统计局没有错，当年是把经适房、限价房、商品房统统算在内，2009年房价确实只涨了1.5%。问题是，这个1.5%没有太大的意义。

同样的逻辑，深圳住建局说得也对：深圳的市场规模有限，价格易受结构性影响，直接公示价格信息不能很好反映市场的真实情况。

近些年，深圳每年新建商品住房成交大概仅为300-400万平米，只有广州、武汉等热点城市的1/3。而且，这类新房仅占全部住宅（新房和二手房）成交的35%。再考虑到，近年来限购越来越严格，类似住宅的商务公寓开始兴起，每年的成交量大概是新房的1/3，而人才住房未来要占到所有新增住房的一半，新建商品住房的成交占比就更低了。

现在的深圳，500套的一个新盘就是超级大盘了。不难理解，少数单价高、体量大的新盘入市，新房均价一下子就拉高了，这给政府的压力何其大。

比如，类似华润城、海上世界双玺、悦府等集中在南山区的一大票豪宅，以及福田的万科臻山府等，都是2018年以来入市的体量还算大的豪宅盘。它们针对的消费群体，也是深圳的一小撮富豪人群，特别是南山科技园区那帮高科技、互联网上市公司大佬们。

不过，这些盘与全市2000万人口中95%以上的普通人，无半毛钱的关系。它们入市，拉高了全市价格，这有意义吗？！

2018年，这几个大盘入市，深圳政府花了好几个月的功夫，才将价格稳在5.4-5.5万元之间。

所以，深圳地方政府不再披露新房均价的做法，是可以理解的。虽然，教科书上经常说，价格是市场经济无形的手，是市场配置资源的准绳。但你要知道，从2016年10月开始，在深圳官方平台查看房价信息，几乎就是一条直线，这是一条连心电图该有的脉冲都没有的直线。

2016年以来的3年，深圳房价长期稳定在5.4万，上下幅度波动只有几百元，不到1%。试问，全球哪个国家、哪个城市的房价，会是这个样子？

实际上，这个新房价格是做出来的。高价盘与低价盘搭配网签和入市，让均价保持在一条直线上。搭配不了的高价盘，就延缓入市。

深圳为何要这样做呢？那是因为深圳也有难言之隐。

自从2016年10月开始，全国16个热点城市，都要求保持房价不能上涨，以控制价格来稳定预期、打击投机。试问，这样的价格信息，还是市场化的价格信息吗？还有配置资源的信号意义吗？所以，与其再发布这样没有意义的价格，还不如干脆取消的好。

问题是，尽管深圳的房价失真，但失真已经两三年了，2017年不取消，2018年不取消，为何今年取消呢？

一是因为，2016年10月以后，在房价“环比不增长”的调控令下，出现了诸多的乱象。不止深圳，很多城市都在人为操纵数据、延缓高价盘入市、网签数据高低搭配。

另外，限价导致了愈演愈烈的精装修维权。价格不能涨，但需求憋得慌，加上高地价摆在那里，于是，每平米500元标准的装修，愣被说成是5000元，开发商就靠此来突破限价。结果，去年10月份，住建部、国家统计局联合发了一个文，要求各地不得人为操作数据、不许数据造假。

当然，一刀切的限价，不能不考虑到2016-2017年“地王”、高地价横行的现实。于是，2018年为了消化这些高价地，各地“做数字”也是没有办法的办法。但是，从2019年开始，挥别过去、另立炉灶、正本清源。

二是因为，2016年以来，深圳的地价不断走高，房价自然水涨船高，低价盘越来越少，采取“高低价格搭配网签”的做法，越来越行不通了。而且，维持均价不涨，给自己套上沉重的枷锁，这个堰塞湖迟早要泄洪的。

既然数据没有太大意义了，再发布这类价格，稳定市场预期的压力越来越大，还不如取消的好。

自去年发布“二次房改”新政后，深圳未来的住房供应，已天翻地覆。2018-2035年，深圳新增商品住房只占40%，算是小众市场。

以深圳居民的需求、资金的体量、投资的活跃度，这个小众市场的价格，很难压的住。不过，也不要紧，新建商品住房价格的代表性很差了，它也不再是深圳住房资源配置的准绳。未来，“房住不炒”、租售并举、回归居住属性、纠偏过去20年过度市场化，这是国家对住房的顶层设计，住房资源配置不再是市场化，而是公共产品导向。

作为改革开放的“窗口”、改革再出发的先行地，作为我国房改最先开始的地方，深圳房地产去投资属性，自然走在前面。未来深圳住房的主体就是人才住房、租赁住房。

所以，即便新建商品住房的价格“跑了”，我们也不要上纲上线。

当然，商品房还非常重要。未来，楼市全面给实体经济输血，深圳60%的非商品类住房（保障房、人才房及配套），要靠商品房来配建。因此，未来商品房的价格高一点，没什么大问题。

一方面，它占比只有40%，价格高对多数居民没多大影响；另一方面，它对实体经济的贡献大。

不久前，深圳卖了5宗地，每一宗都限总价，政府拿走该拿的，剩下的都配建了人才或租赁住房。因此，配建的人才或租赁住房越多，剩下的可售部门价格越高，这相当于给人才做贡献。

广州也是一样。从去年7月起，广州不再公布新房网签均价，取而代之的是“城房指数”，也就是采用同质可比的特征价格法，比较同质楼盘本期与上期成交价，计算涨幅。以后媒体和业内无法基于官方平台“阳光家园”的成交数据计算和披露广州房价。

因此，未来广州和深圳都将采用国家统计局的价格指数。客观讲，价格指数更公允，也是国际惯例，比如美国的凯斯-席勒指数（Case-Shiller Home Prices Index）。基于“同质可比”（同品质、同片区、同户型）计算的房价指数，消除了房屋的异质性，更能反映市场整体走势。

但对于百姓而言，房价指数太抽象，还是均价水平更直观、更实用。就像国外那样，将一个城市划为几百个片区，由行业协会或头部中介企业发布片区房价，对买房更有帮助，也是利民之举。

目前，我国诚信体系尚待完善，行业自律和社会组织建设滞后，具有公信力的行业协会、中介机构比较少。但是，这是一个过程，也是房地产行业走向成熟的标志。

另外，对于房屋面积，深圳未来将以交付后实际勘测为准，而非预售为准，也是因为近年来“偷面积”、“高赠送”太频繁，实际面积被低估。过去，楼市的信息太乱，连合理的房价水平、实际的住宅面积，都搞不太清楚，现在开始回归了。基础信息准确，行业管理才有依据。房价信息失真、没有代表性，取消是对的，但不能一“跑”了之，还得考虑百姓的需求。