驻马店松绑楼市，能否成为风向标？

作者：郭亦非 孙春芳 

来源： 棱镜

驻马店正在给楼市松绑。

2月21日，这座河南四线城市的政府官网上发布文件，文件中的调控新政与疫情后多数城市专门纾解房企资金链不同，涉及开发商从拿地、工程建设、预售门槛、银行信贷等各个环节，并针对购房者实行首套房补助，还将公积金贷款购房的首付比例从30%下调至20%。

中原地产首席分析师张大伟说，“这是迄今为止最重磅的政策……终于有城市开始动信贷政策、降低首付了。”

在驻马店地产圈待了十多年的宋力对该政策的出台并不意外。

春节过后，驻马店房管部门对当地房企进行摸底调研，开发商内部的工程、财务、营销等部门借此机会反馈建议，“希望稳定房价，不至于出现烂尾楼盘”。宋力说。

《棱镜》自参与政策建议的房企处获悉，春节之前，驻马店政府部门就曾召集当地房企开会，探讨地方实际政策如何与“房住不炒”的顶层设计结合，房企代表提出若干建议，核心诉求是希望能在预售资金监管、金融信贷等方面予以支持。

当地楼市库存形成的堰塞湖是此次调控放松的背景。

土地市场转冷

驻马店的土地市场热度变化是个信号。

2019年7月2日，本地房企同信地产以总价3.24亿元拍下高铁片区46亩土地，折合698万/亩，楼面价3739元/平方米，系驻马店迄今为止最贵的地王。

这是一家被业内认为棚改受益最大的房企，该集团董事长麻延卫早在2018年就喊出千亿口号，“2019年要破百亿，下一个五年向千亿进军”，并将拿地触角伸到河南其他县市。

克而瑞咨询编制的《2019年中国房企操盘榜》上，同信地产以35.9万平方米的操盘面积位列第192位。

“但这么激进的拍地，我还是非常的惊愕。”宋力这位地产老炮眼看着驻马店地价水涨船高。在那之前的6月初，碧桂园、建业先后高价拿地，价格分别为438万/亩、502万/亩。

当地土拍市场到达抛物线顶点后掉头向下。

驻马店楼市网数据披露，2019年7月之后，土地流拍严重，仅有8宗土地成交，前7月成交土地则是20宗。

再向前追溯，2018年是驻马店房企的拿地高峰。2017年-2019年，市区土地成交面积分别为1673亩、4174亩、1749亩，成交总金额分别为22.2亿元、76.2亿元、50.49亿元。

一位驻马店开发商人士告诉《棱镜》，受棚改推动，地价从2017年开始翻倍增长，原来县里每亩100万元，现在均价涨到每亩200万元，市区均价则从每亩150万元到200万元，涨到300万元到400万元。

库存堰塞湖

需求侧同样正在入冬。

“17年、18年市场好的时候，所有楼盘的开盘去化率都在90%以上，市场处于供不应求的状态。”一位当地房企营销人士对《棱镜》表示，与此同时，房价也从2016年的3500元-4000元/平米的均价，涨至现在的6500元-7500元/平米。

市场在2018年底逐渐降温，2019年下半年冷下来了，“上半年开盘去化率还能到七八成，下半年也就40%。”上述营销人士说，房企开始打响价格战。

以驻马店房价最贵的西部高铁片区为例，2019年5月及9月，绿地项目两次开盘，毛坯房每平米在7500元-7800元。等到10月份，两公里之外的恒大项目开盘时，价格则为每平米7800-8000元，但这是精装房的价格。

“两家价格都差不多，一个是毛坯房，一个是精装修，客户肯定选择精装修。”上述营销人士说，这场价格战直接搅动了整个市场，以至于11月，同信的“地王”开盘时卖不动，因为他们的毛坯房价格也是7500-8300元，不如恒大价格实惠。

当市场进入下行阶段，成交量开始冷却，加之前两年巨大的土地供应量，导致2019年下半年驻马店楼市去化率骤降。

驻马店楼市网数据披露，2017年-2019年，当地商品房网签面积分别为279万、353万、286万平米，网签金额分别为142亿元、205亿元、170亿元。同比2018年，2019年网签面积及金额分别下滑23.2%、16%。

2019年，当地商品房供应量依然处于高位。

2017年-2019年，驻马店商品房供应套数分别为3.09万、4.98万、4.03万套，面积则分别为360万、522万、531万平米。尤其是2019年下半年，供应套数及面积分别达到2.8万套及361万平米。

另一个导致供应量猛增的因素可能是大规模棚改。

驻马店城区2018年-2020年棚改规划显示，计划完成153个改造项目，占地面积4.38万亩，涉及37.38万人，计划建设安置房面积1487.6万平方米，计划总投资592.2亿元。

1487.6万平方米相当于驻马店过去三年已售商品房面积总和。《棱镜》并未查询到近两年当地棚改的完成规模数据。

库存“堰塞湖”出现了。

以高层项目为例，根据驻马店房产在线数据统计，高层项目2019年月平均能卖掉18.5万平米，目前库存面积则达到306万平方米，这意味着需要近17个月才能卖掉。而业内合理的去化周期普遍在6到12个月。此外，当地洋房、公寓办公项目，去化周期分别为18个月、53个月。

一位当地开发商人士对《棱镜》表示，经过前两年的棚改，客户已经从刚需转向改善需求，当之前的高价地以改善型产品入市时，又赶上市场下行期，客户对价格变得敏感，所以现在观望者众。

“如果是刚需那就买吧，毕竟每平米补贴200元；如果是投资的话还是算了。”宋力这些天接到十多个客户的咨询电话，这是他的建议。

能否成为风向标

2019年，信托、银行、债券等房企融资渠道收紧，快速销售回款成了房企主要的现金流来源，尤其是对三四线城市的中小房企来说，一旦销售不畅，资金链即面临严峻考验。

对此，驻马店最新调控政策显示，“总投资25%以上，9层以下建筑施工进度达到正负零（主体工程基准面下工程完成），10层以上盖到地面两层，即可取得预售许可证。”在放宽预售门槛之外，当地调控政策还明确要求优化预售资金监管、加快贷款发放，增加企业有效现金流入，并下调房企贷款利率，要求各银行金融机构不对房企盲目抽贷、断贷、压贷。

纾困楼市的行动不只出现在驻马店，二三线城市也在悄然放松调控，集中在加快预售、允许或延期缴纳土地出让金等方面。

以二线城市苏州来说，2月19日，当地放宽新出让土地必须现房、封顶销售的条件限制。

这一严苛的土拍政策当初是为抑制高价地王，已经实施近4年。针对房企来说，相当于从拿地到开盘的一两年内，不能提前获得预售款，现金流压力颇大。

一家上市房企苏州公司投拓总张云对《棱镜》表示，虽然苏州土拍新政让房企松了一口气，但现在房企拿地要综合考量行情、政策和预期，“有些房企春节期间基本颗粒无收，现金流非常紧张，但那些现金流相对充裕的房企会趁机拿地。”

除土地供给端的刺激政策之外，在需求端，包括驻马店、南宁、东莞等地都在降低公积金贷款门槛。驻马店规定，住房公积金最高贷款额度，由45万元提高到50万元，并将公积金贷款首套房首付比例由30%下调为20%。

在商业房贷方面，个别银行也在调整政策。

近期，浙商银行下发通知，对非限购城市下调首套房首付比例，从30%下调为20%。不过目前，并未见到其他银行跟进。

华泰证券表示，目前房地产宽松政策方向逐渐由前端（土地、施工）向后端（销售）蔓延。无论是放松预售，抑或补贴购房、加大公积金及商业贷款支持。驻马店的调控政策是其中一例，至于其风向标意义如何，或许这座四线小城依旧难堪大任。

（应采访对象要求及保护隐私，宋力、张云为化名）