北京写字楼市场2019年回顾与2020年展望：疫情加剧市场预期下调

作者：CIA 

来源：中指研究院

2019年全年北京写字楼市场呈现出租赁市场相对低迷、投资市场交易火热的“冰火两重天”状态。租赁市场方面，从2018年下半开始写字楼市场开启了新一轮阶段性调整，逐渐从“业主市场”向“租户市场”过渡，租赁需求疲软，租金和空置承压明显。投资市场方面，2019年北京大宗交易量创历史新高，优质办公物业受到投资者青睐，“商改办”、“酒改办”、“城市更新”等模式频现。突如其来的新冠疫情，在一定程度上加剧了北京写字楼市场的不确定性。

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2019年写字楼市场回顾

宏观经济

北京市统计局数据显示，2019年北京地区生产总值预计增长6.2%左右。1-11月，全市固定资产投资（不含农户）同比增长0.3%，其中，房地产开发投资增长2.4%。分行业看，租赁和商务服务业增长两倍，卫生和社会工作投资增长61.6%，文化、体育和娱乐业投资增长78.1%，科学研究和技术服务业增长29.8%；分产业看，第一产业投资增长30.5%，第二产业投资下降12.8%，第三产业投资增长0.7%。金融、信息、科技三大优势产业增加值对经济增长的贡献率保持在65%以上。经济尤其是第三产业的提质增效、稳健增长继续支撑和巩固北京写字楼需求的基本面。

图：2018年1月～2019年11月北京全社会固投和房地产开发投资（单位：亿元）

数据来源：北京市统计局、CREIS、中指数据写字楼版

供应和需求

2019年北京写字楼整体市场供需失衡有所加剧。供给方面，2019年全年北京甲级写字楼市场新增供应继2007年和2016年之后又一次突破百万，达102万㎡，全市甲级写字楼总存量攀升至3805万㎡。2019年CBD核心区与丽泽金融商务区供应持续走高，其中CBD区域迎来供应高峰，中信大厦（中国尊）、中国人寿金融中心、正大中心以及亚奥区域的亚洲金融大厦、城奥大厦，丽泽区域的丽泽SOHO等项目相继入市。

图：2018年1月～2019年12月北京写字楼新开工和竣工面积（单位：万㎡）

数据来源：北京市统计局、CREIS、中指数据写字楼版

需求方面，2019年全年净吸纳量较2018年有所下降。从租户的行业分布来看，TMT(科技、媒体、电信)、专业服务业、金融业三大头部行业仍是需求主力，其中不乏大面积的租赁成交，如光大信托租赁太平洋保险大厦10000㎡的写字楼面积，友邦保险租赁居然大厦7600㎡的写字楼面积，互联网独角兽公司美菜网租赁吉祥大厦21282㎡的写字楼面积，通用环球医疗租赁哈德门广场11800㎡的写字楼面积。除上述行业外，大部分中小企业租赁需求趋于谨慎，租赁成交有所减少。

租金和空置

2019年，受经济增速放缓，金融、互联网等头部行业调整与波动等因素影响，企业规模扩张趋于谨慎，新租、扩租动力不足，短期内的供过于求的趋势难以改变，北京写字楼市场整体上面临空置上升、租金下滑的压力。

中指写字楼版数据显示，2019年第三、四季度北京写字楼的空置率分别为9.94%和11.83%，呈上升趋势。从区域来看，截止12月底，空置保持高位的三个商圈分别为燕莎、CBD、科技园区和亚运村区域，而上地、金融街的空置率保持相对低位。租金方面，2019年写字楼租金同比下跌7.63%至7.27元/㎡·天。金融街租金达13.93元/㎡·天，为全市最高，其次为燕莎、CBD，分别为9.8元/㎡·天和8.9元/㎡·天。科技园区、上地、亚运村、望京租金相对较低。

图：2019年北京重点商圈写字楼租金（单位：元/㎡·天）

数据来源：北京市统计局、CREIS、中指数据写字楼版

大宗交易

2019年北京投资市场表现活跃，成为写字楼市场的一大亮点。2019年北京大宗交易总创历史新高达866亿元，其中写字楼完成19宗，占比过半，显示出投资者对于北京优质办公资产的投资价值保持乐观。

2019年北京写字楼投资市场主要呈现以下三大特征：第一，随着金融领域的进一步开放和大宗交易市场化程度的提升，外资的投资比重逐步增加。2019年境外机构投资者的投资额占比达到31%，并在近两年保持上升势头。如10月中旬，安联成立合营公司，10亿欧元收购写字楼项目以拓展北京商办市场。第二，互联网等科技公司收购自用表现活跃，连续出现成交大单。如今日头条以90亿元购置中坤广场。第三，受区位、项目稀缺性等因素影响，核心区域的项目改造、城市更新物业关注度高。2019年，北京一些传统的酒店、商业百货类物业进行了“商改办”、“酒改办”，投资额占比近半。

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2020年写字楼市场展望

宏观经济

北京市政府工作报告指出，2020年北京地区GDP预期目标是增长6%左右，与去年的保持基本平稳。但此次疫情对北京一季度经济的影响显著，第三产业首当其冲，商办市场尤其是零售、娱乐、餐饮、酒店等领域受到波及较大。因此，预计北京GDP增长将会有一定程度的下调。

按照政策规划，北京将集中聚焦发展四个城市功能——政治、文化、国际交往和科技创新中心。政治中心是核心，而其余三个定位都将强化第三产业的发展势头，尤其是科技创新中心的定位将推动金融、信息、科技等重点行业实现增长，利于此次疫情后巩固北京写字楼市场的需求，刺激市场的活跃度回升。

供应和需求

供应方面，受疫情影响，房企投资减缓、施工周期延长，预计2020年一二季度写字楼市场新增供应量将会明显变缓并后延至三四季度，在一定程度上缓解北京写字楼租金和空置率的下行压力。预计2020年，北京市写字楼市场仍将迎来约84万平方米的新增供应，主要集中在CBD以及丽泽金融商务区。

需求方面，在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情叠加下，预计上半年企业对于写字楼的租赁的需求在短期内也会更加谨慎，特别是扩租、换租的需求会有所减少。但疫情过后，下半年仍有反弹的机会。

租户方面，TMT、专业服务业、金融业仍将是租赁主力。随着行业的洗牌和整合，金融科技、5G、云计算、人工智能等领域或将成为写字楼市场的新兴租户力量。另外，生物医药、医疗设备、线上教育、直播、电商类的企业可能会有较大扩张需求。

另外随着中国继续开放金融市场，预计疫情后在华外资金融机构的新增办公需求将有所增加，将会刺激优质办公物业的租赁市场，或将扩大京、沪区域部分高端金融企业聚集的商圈的租赁需求。

租金和空置

面对疫情、经济放缓、新租动力不足及市场供应高峰等多重压力，预计2020年上半年北京写字楼市场空置率将持续上扬，租金水平也将继续面临下行压力，下半年疫情结束后可能会有所缓和。

预计到2020年6月份，北京写字楼租金将比当前下跌1.96%，全年预计下跌4.1%。金融街商圈的租金、空置率预计保持平稳，CBD、丽泽桥等商圈将小幅下行，另外互联网、高科技行业的需求有望推升中关村商圈的租金出现小幅上涨。

部分业主方会调整租赁策略，通过免租期、较为合适的租金优惠及折扣条件，减免部分的租金和物业管理费，应对疫情和市场挑战。

图：北京重点商圈写字楼租金走势预测（单位：元/㎡·天）

数据来源：CREIS、中指数据写字楼版

投资市场

北京写字楼市场较为成熟、租金收益稳定、交易流动性强、升值潜力超同类型产品等特点，以及受资产全球配置需求的驱使，北京的优质写字楼项目对潜在投资者尤其是境外投资者具有吸引力，成为投资热点。而本土的很多机构投资者，则对改造增值类办公物业比较青睐。

预计2020年，国内外机构投资者的投资策略相对审慎。资产估值在短期内可能会被压低，因此不乏会出现一些优质资产“抄底”的机会。投资者需要精准把握投资窗口期，聚焦和布局一些位置好，现金流相对稳健，稳定性、安全性更高的成熟项目。

除了北京传统商业中心以外，通州、丽泽等新兴区域也会是未来三年大宗交易的重点区域。由于人才和科技环境等因素影响，中关村商圈的物业项目仍将受投资者关注。

总结和展望

周期性和不确定性是不动产投资的长期规律，此次疫情的出现只是诸多不确定性中一个新的变量。短期看疫情，长期看供需；短期波动，长期企稳。目前来看，北京写字楼市场的企稳回升短期内取决于疫情结束的时机，疫情得到控制之后市场会逐渐恢复常态。从长期来看，写字楼市场面临的供需失衡和同质竞争是市场低迷的根本原因。北京作为金融、互联网、IT等领域头部企业高度聚集的一线城市，抗风险能力强的优质租户占比较高，租户群体规模大，企稳仍将是大趋势，未来市场也将对办公楼宇的运营和物业管理水平，以及应对突发公共事件的能力提出更高的要求。