深度研究|宁波楼市“逆市回暖”的背后:购房预期与支付力

来源: 丁祖昱评楼市  

2019年上半年,在中央层面“房住不炒”的主基调下,地方“因城施策”有收有放,各地楼市呈现出“几家欢乐几家愁”的分化行情,与其他已经趋稳的二线城市略有不同,宁波楼市在蛰伏了多年之后迎来了新一轮“回暖”,究竟这样反常行情背后的直接动因和内在动因分别是什么,当前市场表现又有哪些新特征呢?

本文我们以宁波市场土拍回暖,地王频出的现象作为切入点,首先分析了宁波市场回暖的直接动因和当前市场大热的表现,而后分析了其近5年来购买力的变化情况,意图揭示其市场回暖的必然性和持续性。

表现:地市火热、楼市量价齐升,走出与杭州、南京等同类城市完全不同的行情

2019年上半年宁波新房市场与土地市场交叉大热,与南京、杭州等同类城市“己涨彼跌”行情完全不同。宁波2018年全年新房成交金额为1463亿元,而2019年前7月已达1109亿元,足可见宁波新房市场之火。此外,土地市场时隔多年再现火爆、地王频出,房企抢购意图明显。从一二级市场的表现可见宁波已走出“蛰伏期”,市场彻底点燃。

(一)新房成交呈现“己涨彼跌”的独立行情,自住需求集中释放支撑房价创新高

宁波在2015年后新房成交呈现“己涨彼跌”的独立行情。从近十年来新建商品住宅成交面积走势来看,在2015年之前由于在经济发展、人口素质方面基本类似,宁波与其他长三角同类城市如南京、杭州保持大致相同的市场趋势,即“同涨同跌”。但在2015年以后宁波与其他城市市场脱离开来。2015年-2016年第三季度当同类二线城市如南京、杭州城市新房市场快速转暖,成交面积陡然上升时,宁波的新房成交表现仿佛“冻结”,并未出现明显上涨。这种脱离整体市场的情况一直延续至2019年上半年。2017年之后由于市场大涨而出台的2016年“930”政策对市场加强了调控,同类城市如南京、杭州“应声回落”,新房成交走势急转直下。在同类城市受压回落时宁波市场热度反而保持,新房成交面积保持先前体量。

事实上,在新房成交方面宁波不仅“己涨彼跌”,而且“力创新高”。2019年第二季度宁波新建商品住宅成交面积达267万平方米,一举创宁波近十年单季度新房成交最高纪录。同时2019年前7月新建商品住宅成交金额已达到2018年全年的76%。由此可见,在其他同类二线城市成交体量下降时,宁波不仅走出“己涨彼跌”的独立行情,而且成交体量“力创新高”。

同样,在经历近6年的“蛰伏期”后,宁波市新房房价进入快速上涨阶段。从2009年-2019年近十年宁波市本级新建商品住宅成交均价变化趋势来看,在2010年上半年宁波市本级房价升至18240元/平方米之后,便陷入了长达6年的“蛰伏期”。事实上在“蛰伏期”内宁波市本级房价不降反升,持续“阴跌”。直至2016年末进入快速上涨阶段,与新房成交面积相呼应,在全国同类二线城市受调控而市场趋稳时,宁波房价不降反升,由底部快速突破2万元/平方米瓶颈。

此外,2019年上半年市本级房价继续维持高位运行。2019年上半年一二季度商品住宅均价一方面受到来自土地地价上涨带来的成本性上涨动力;另一方面火热的新房成交表现一定程度上推动均价上涨;同时持续宽松的调控政策也为房价带来上涨可能。综合三方面因素,宁波市本级成交均价自2019年初起陡增一个台阶,至2季度末涨至24219元/平方米,同比2018年同期上涨12%。

(二)土地市场经历了2年蛰伏期再现火爆、地王频出,房企抢购意图明显

纵观2009年以来宁波土地市场的发展轨迹,可以看出2009-2013年成交量一直维持在高位,2014-2015年房企拿地热情不高,整体成交量维持在低位,经历了2年“蛰伏期”,2016开始,土拍市场重新步入上行周期,成交量开始逐年攀升,2017年房企主要角逐郊县区域,2018年宁波政府开始加推市区地块,深耕房企拿地高度集中于海曙、鄞州、北仑等核心区域,地价也因此水涨船高,节节攀升,目前已突破1.1万元/平方米。

具体来看,土地成交量价方面,2019年上半年宁波含宅用地土地成交表现可谓耀眼非凡,成交量爆发的同时成交楼面价涨至新高,地楼比快速上升。上半年共成交38宗含宅用地,特别是2季度成交建筑面积达307万平方米,创近3年内新高。土拍的热度自然推高成交楼板价,1季度平均楼板价升至16408元/平方米,以1季度新房成交均价23814元/平方米计算,市本级地楼比升至68%,地市火热程度如此可见。

受土地起价提高与TOP10房企集中补仓影响,溢价率方面也创历史新高,地王记录不断刷新。自3月江东宅地封顶+配建安居房,随之东部新城、副海曙、江东核心、长丰等不断刷新自身板块最高价,2019年上半年平均溢价率上涨至35%。

整体来看,宁波2019年上半年土地市场温度愈演愈烈,潜力地块竞拍轮数和溢价率不断升高,单价与总价地王记录不断刷新。从中我们不难发现,无论是2018年末行业寒冬还是2019年初小阳春,无论全国市场冷暖,品牌房企对待宁波核心地块的抢购渴求未有改变;对待宁波地市的热情未有改变;对待宁波的深耕态度未有改变。宁波始终是众多品牌房企眼中的潜力之都、深耕之地、价值之城。

外因:宽松政策环境下,购房者预期转变是宁波楼市回暖的直接驱动

2019年上半年宁波房地产市场的骤然回暖是多种因素共同交织的结果。在宽松的政策提供市场上行空间的前提下,商品住宅库存量告急为购房者提供了房市上行的预期,最后地王不断的土地市场与“无房可买”的新房市场成为点燃楼市的关键,此前观望的购房者纷纷下场置业,宁波市场便由此回暖。

(一) 宽松的楼市调控与积极的人才新政是宁波楼市回暖的先决条件

宁波当前调控政策较为宽松,叠加持续持续推进的人才引进政策,为市场提供回暖的温床。调控政策方面,宁波虽有限售、限购、限贷政策但尚无限价、限签等更严格政策出台,同时三类调控政策已实行近两年,此前无明显加码动作,市场已经接受并适应其中各项限制,故当前调控政策无论在限制力度上还是加码程度上都给市场留有足够发展空间。

人才引进政策方面则频繁加码,持续不断推进抢人大战进程。继18年3月实施人才落户新政开启“抢人”大战,至19年奉化、北仑推出30-50万高额购房补贴,同时针对40年公寓落户提出征求意见,进一步升级“人才政策“以补充市场购买的新生力军。

两类政策共同作为前提使得宁波上半年的市场回暖成为可能。这两者相互作用下,为宁波房地产市场提供了良好的政策环境,同时积极的人才引进政策也为城市购房需求提供了充足的保障。

(二)2015-2019年市场持续供不应求,江北、镇海等核心区域“无房可买” 

纵观宁波2009年以来的新房市场供求比变化,2014年前基本呈现出供过于求的格局,而步入2015年以来,随着市场信心的逐步恢复,成交量开始迎来集中性释放,供求比基本在0.5-1之间波动,供求矛盾开始加剧;这也是导致2015年新房库存量稳步下降的重要原因之一。

聚焦2019年上半年新房供应,体量相对不足,季度平均有效供应低于历史均线。具体来看,虽然2018年下半年从数据上来看宁波新房供应充沛有力,但需要注意的是2018年上半年与2019年上半年季度平均供应量均低于168万平方米的历史季均供应线。且从供应区域分布来看,落在市核心区内的供应相对较少,大量推盘分散在奉化等相对郊县区域。据CRIC监测,2019年2季度奉化推盘面积72万平方米,占整体市本级供应面积的39%,市区江北、镇海核心板块在售项目已不多,2019年2季度合计占比仅为14%,实际已面临“无房可卖”的尴尬处境。

(三)新房库存降至十年来阶段性低位,“房多”到“房慌”转变

短期上新房库存的急剧下降让购房者由“房多”转向“房慌”。新房市场急速走低的库存极大的刺激了购房者对短期房市的预期,“观望等待”心态不再,“恐慌下场”成主流思潮。

宁波在历史上由于政府供地缺乏节制加上本地购房者置业意识粗浅,商品住宅库存量一度连年攀升,至2014年末达到近700万平方米的历史高点。长年的高库存量使得购房者潜移默化的形成了宁波“房多”的观念。2015年以后宁波市场迎来巨大改变,商品住宅库存量一路降低,2018年末库存量退至极低水平,消化周期由超过30个月的高点降至不足6个月,市本级城区常面临无房可卖的情况。购房者旧有的“房多”观念被彻底打消,无房可买的“房慌”印上心头。

购房需求充裕下,新房库存的急速下降扭转了购房者的市场预期。刚改客群在无房可买的恐慌下纷纷下场,部分新引进人才甚至超前置业。在消化周期下降、房企推盘补货、购房者下场置业的循环下,大量自住目的的刚需以及改善购房者下场置业,在售楼盘普遍开盘即售罄,全市平均去化率升至86%。

(四)土地成交“高-低”改变市场预期,未来可售房源或将紧缺

中长期来看,土拍市场成交量的变化也是引发市场预期转变的重要动因之一。在2014-2015年,得益于中央“去库存”号召,宁波政府供地计划日趋谨慎,土地市场成交量降至历史低位,也从根源上改变了宁波市场过剩的预期。

纵观宁波2009年以来涉宅用地成交量和溢价率的变化,明显呈现出“高-低”两个阶段,具体来看,大体可分为以下几个阶段:

第一阶段(2009年-2013年),供应过量期:这期间政府推地积极性较高,宁波土地成交量一直处于高位,据CRIC监测,5年涉宅用地年均成交面积达662万平方米,2013年更是冲高至894万平方米。而房企拿地积极性一般,整体溢价率有稳步走低态势,这使得较长一段时间内宁波市场充斥着较多待开发土地,人们购房意愿不强,商品住宅供过于求为常态,库存量持续走高。

第二阶段(2014-2015年),市场冰冻期:因前期供地过量,加之中央“去库存”的号召,宁波政府逐步调整了推地节奏,整体土拍市场的成交量有了大幅下跌,2014-2015年两年内涉宅用地总成交量甚至都不及2013年,与此同时,房企拿地热情也出现了明显萎缩,整体溢价率跌至历史低位,多数地块均为底价成交,商品住宅库存量也达到了阶段性高点,购房者普遍看淡后市。

第三阶段(2016-2019年至今),理性恢复期:2016年是“反转”的一年,土拍市场经历了前期的调整,涉宅用地成交量、溢价率都有了稳步回升的态势,市场信心开始恢复,但土地市场依旧相对谨慎、理性,成交保持低位。但经过数年去库存,新房市场刚需、改善需求积累迎来了稳步释放,库存量、去化周期也保持下行趋势,预计2019年全年土地成交量有望突破1000万平方米,达到新的阶段性高点。

内因:需求基数扩大、房价收入比稳定,居民支付力相对提升支撑“回暖”

当前宁波楼市大热,商品住宅成交量稳步上升,表面上来看是土拍市场的传导作用强化了人们对后市的预期,而归根结底,居民购买力的稳步提升,刚需和改善需求的持续释放才是刺激市场“回暖”的核心动力,本章我们将从人口增长、居民存贷款情况、收入水平、购房能力等几个维度展开分析,旨在通过购买力的年度变化来揭示行情涨跌的深层原因。

(一)人口增长:人才新政叠加产业升级,2018年常住人口激增近20万人 

纵观宁波历年来的人口变化情况,户籍人口增长相对平稳,人口增量逐年增多,2018年达阶段性高点,户籍人口为603万人,较2017年增长6.07万人。而从常住人口来看,增长则更为显著:已由2013年的766万人增长至2018年的820万人,5年间增长了54万人,尤其是近两年人口增长量维持高位,2018年常住人口增长了近20万人。这主要得益于宁波在“抢人大战”中的突出表现,2017年宁波推出了强人才及资本引进措施“3315”计划,2018年3月实施了宁波“史上最低门槛”的人才落户新政,引入的大量中高端人才入甬,至19年奉化、北仑推出30-50万高额购房补贴,同时针对40年公寓落户提出征求意见,进一步升级“人才政策“以补充市场购买的新生力军。

除了绝对增量之外,从宁波常住户籍人口比的变化我们也不难看出端倪,2016年前宁波常住户籍人口比基本维持在1.33左右,后因人才新政出台和产业升级的客观需求,外来人口持续涌入,2018年常住户籍人口比一举攀升至1.36,达历年新高

从宁波人社局公布的2018年三季度产业需求指数来看,新一代信息技术、新装备制造、新材料、新能源/清洁能源、文化创意/工业设计、新能源汽车、金融服务等产业人才需求比较旺盛,指数均超过55,其中新装备制造和新材料的需求指数达60以上;其中新材料、新能源汽车、新能源/清洁能源、金融服务等产业人才2018年三季度指数均有攀升趋势,说明人才紧缺程度有增无减,由此也不难看出,随着宁波产业升级的日渐深入,对外来人口的吸附力也在不断增强

(二)居民存贷款:住户部门存、贷款增速差距拉大,居民杠杆率持续走高至93%

综合宁波居民的存贷款情况,首先从增速上来看,住户部门存款余额同比增速大体保持波动上升趋势,自2015年阶段性高点10.93%之后,此后逐年下滑,2018年再次冲高至12.88%,实现了超预期增长。而住户部门贷款余额同比增速则在2014-2018年持续走高,2018年达到近5年来新高22.92%。值得关注的是,无论住户部门存、贷款余额同比增速如何变化,贷款增速始终大于存款增速,且增速差距在2016年之后明显加大,一方面源于银行持续的低利率对储户的吸引力十分有限,另一方面楼市的火热让居民购房预期显著增强,房贷也成为居民贷款重要的组成部分。

而从居民的杠杆率变化来看,也是持续走高,但始终低于100%,收支基本相抵,风险可控。从下图中我们不难看出2015年前居民杠杆率大体保持稳定,维持在65%左右,步入2016年以来开启了快速上升模式,年增长率变动基本都在10pts,2018年居民杠杆率达93%,创历年新高,不得不说,杠杆率的持续攀升与宁波楼市行情基本吻合,随着刚需、改善需求对的持续释放,居民的购房压力也在显著提升,不过目前存款依旧大于贷款,金融风险尚且可控,居民资金面情况显著好于苏州。

(三)居民收入:稳步增长,城镇居民人均可支配收入破6万元,同比增速超8%

居民收入是考量城市需求面的重要指标之一,可以说收入的稳步增长为购房需求的爆发提供了源源不断的动力,为了使数据能全面、真实反馈居民真实的收入情况,我们筛选了以下两个指标:

一是城镇居民人均可支配收入,纵观2014年以来宁波城镇居民人均可支配收入的变化情况,绝对量上稳步增长,从2014年的44155元上升至60134元,近3年增长率基本都在8%左右,整体趋势小幅上行。

二是城镇非私营单位就业人员平均工资,因城镇居民人均可支配收入统计人群较广,数据聚焦性略显不足,我们也参考了城镇非私营单位就业人员平均工资,从下图可以看出,上涨趋势更为明显,尤其是2016年-2018年,同比增速远超人均可支配收入,2017年城镇非私营单位在岗职工平均工资为88573元,增速为8.57%。

不得不说,居民收入的稳步增加一方面与本地产业升级,经济发展驱动密不可分,尤其是新一代信息技术、新装备制造、汽车及零部件、新能源/清洁能源等先进制造产业的蓬勃发展也客观上推动了高净值人才收入的节节攀升;另一方面随着近年来宁波对高新科技人才的激励政策逐步落地,人口结构不断优化,也客观上拉升了宁波整体的平均工资水平。

(四)购房能力:房价收入比小幅上扬趋稳约13年,居民月供支付能力相对较高

纵观宁波历年来房价收入比变化情况,我们按照城镇居民人均可支配收入和城镇非私营单位在岗职工平均工资测算出两个数值,二者的变化趋势大体类似,基本呈现出2015年前基本保持平稳,2016年-2017年跳升,2018年小幅微增趋稳,主要是得益于楼市调控,“控房价”等一系列措施出台,房价增幅放缓为主因。不得不说,调控政策的介入平抑了市场的投资、投机需求,使得刚需和改善类自住需求得到了稳步释放,也是促使此轮行情“回暖”的重要驱动力之一。

此外,值得关注的是,因城镇非私营单位在岗职工平均工资显著高于城镇居民人均可支配收入,故而对比二者测算出的房价收入比,城镇非私营单位职工的购房压力还是显著小于城镇居民的,由此不难推断,短期来看,宁波房价增长尚未达到高净值人群的购买力极限,而对于中低收入群体而言,购房压力还是相对较大的。

此外,为了全方位考量宁波居民的购房能力,我们以三种方法测算了居民可购商品住宅面积,一是7年收入和现有存款余额作为购房总价测算面积;二是以现有存款作为首付,居民可购买的住房面积;三是以现有工资即人均可支配收入的一半作为每月月供,倒推出居民可购买的住房面积。

观察上图,我们大体可以得出如下结论:

一是居民可购商品住宅面积年度变化与房价收入比的变化趋势基本类似,3条曲线在2013-2016年稳步爬升,2016-2018年小幅下降并趋稳,说明居民购房压力在这两年有所缓解,随着当前“控房价”等政策措施的陆续出台,也有利于刚需和改善类的购房需求源源不断的释放。

二是在宁波同苏州情况类似,也存在还得起月供却付不出首付的窘境,从这3条曲线的对比情况来看,居民的月供购房能力最高,其次为7年存款购房能力,最后为首付购房能力,可购买的住宅面积依次递减,一方面源于目前银行储蓄利率相对偏低,居民理财途径较为多元,银行存款实难反映居民真正的储蓄能力,数据可能偏低;另一方面,也说明了现有的购买力存在一定程度的透支,年轻人依靠自身很难购房,基本需要集合老少三代的力量,而一些缺乏长辈助力的年轻人的购房能力还有待时间的积累。

三是以2018年绝对值来看,以月供推算可购住宅面积为105平米,其次为7年收入推算为82平米,最后为首付推算为57平米,可以看出只要负担得起首付,以现有居民收入还贷压力并不是很大,105平米的居住面积完全可以满足三口之家的基本需求。基于此,我们不难判断,居民的购买力基础比较雄厚,未来房价仍有小幅上扬的空间。

总结与预判:下半年调控“稳字当头”,楼市、地市双热强化居民购房预期

就当前宁波楼市的发展情况来看,地王频出、土拍大热、房价高位维持已是不争的事实,蛰伏了多年的市场迎来了新一轮回暖行情,究竟下半年政策走向如何?宁波楼市成交规模、客户购房偏好还将迎来哪些新变化?长三角一体化规划的落地又会为宁波带来哪些新的机会点?针对以上种种疑问,我们给出如下结论:

(一)居民购买力相对充裕,楼市预期的转变是本轮行情“大火”的主要原因

纵观宁波历年来商品住宅成交面积变化的情况,呈现出典型的“反周期”特征,相较于其他核心二线城市而言率先迎来调整,市场蛰伏多年后才迎来新一轮爆发,而通过以上分析我们可以看到,宁波整体基本面较好,产业基础雄厚,无论是对外来人口吸附力、居民存贷款能力、居民收入情况还是购房能力均有节节攀升的态势,在购买力相对充裕的情况下,造成市场变化调整的关键因素主要是人们对楼市预期的转变

具体来看,2013年前宁波的土地供应量一直较大,因成交不愠不火,商品住宅库存量和潜在供应量一直处于高位,这也造成了人们对房价上涨预期不大,购房热情并不是很高;而步入2016年以来,随着政府放缓推地节奏,涉宅用地成交量开始逐年下跌,加之毗邻城市诸如杭州等市场热度传导,宁波居民“后知后觉”,经历了长时间积累的购买力开始集中爆发,更多的刚需、改善客群开始涌入楼市从而带来了市场热度的稳步回升。

(二)下半年楼市调控以稳为主,地市、楼市成交热度有望高位维持 

与不断升级调控的苏州市场略有不同,宁波目前尚无较为严苛的限制性政策出台,以目前的市场情况来看,2018年出台奉化和杭州玩新区限售至今,并无其他实质性的加码政策出台,反而在人才新政层面屡屡出新:2018年3月实施了宁波“史上最低门槛”的人才落户新政,引入的大量中高端人才入甬,至19年奉化、北仑推出30-50万高额购房补贴,同时针对40年公寓落户提出征求意见,进一步升级“人才政策“以补充市场购买的新生力军。由此我们不难推断,在当前的政策环境下,宁波调控政策仍将以稳为主。

不得不说,宽松的政策环境也为下半年宁波楼市、地市的持续火热提供了可能:从商品住宅历年的成交规律来看,受限于供应下半年本属成交淡季,但我们认为2019下半年宁波成交量热度仍有望高位维持,主要源于“恐慌性”购房情绪的驱使下,刚需和改善类需求还有进一步释放的空间。

而从土地市场来看,2019年宁波计划供地737万方,上半年完成27%和2017-2018年平均完成率45%相比仍有一定的差距,分区来看,鄞州、江北分别完成32%和69%,北仑、镇海、海曙完成进度20%左右;奉化撤市设区及宁奉轨交利好,土地价值不断提升,下半年依然为供地主力基于当前火热的土拍现状不难判断,房企拿地热情依旧高涨,成交楼面价仍有望小幅爬升

(三)各区域市场冷热不均现象延续,奉化、鄞州、江北等仍是热点区域

目前来看,宁波市场不同区域还是有显著的“冷热不均”现象:核心圈内区域供应量较少,总价偏高,去化平平;核心圈外区域供应量相对较大,满足了刚需客群的需求,因而成交占比与日俱增从CRIC监测数据来看,2019年上半年宁波五区中洪塘、小港、庄市、下应板块加推套数均在1000-2000套,但除了庄市之外,余下板块基本都位于宁波核心圈之外;从成交热度来看,圈外去化率(2019年6月82%)显著高于圈内(2019年6月61%),因而在2019上半年宁波整体成交结构中,奉化占比扩大至37%,占据了市场绝对份额。

预判下半年这样的趋势还将持续,主要是基于以下几点:一是核心圈内供应短缺的问题在短期内难以缓解,圈外区域仍是供应主力;二是随着房价的不断攀升,圈内核心区域诸如江东、东部新城、副海曙等板块商品住宅套均总价有望突破至600万元,将严重限制外来投资客、本地中高端客群的购房需求;三是从当前成交结构来看,新房中奉化占比最高,鄞州、江北不分伯仲;而二手房中鄞州独占鳌头,由此也可推断下半年奉化、鄞州、江北等仍是热点区域,成交可期。

(四)本地产业基础雄厚,湾区经济、长三角一体化等规划利好助力经济腾飞

宁波地处东南沿海,地理位置优越,是世界第四大港口城市,也是我国首批沿海对外开放城市和先进制造业基地。 宁波拥有世界第一大港宁波舟山港,货物吞吐量突破10亿吨,稳居世界第一此外,宁波长三角南翼经济中心,2018年GDP首次超万亿,成为第15个GDP突破万亿的城市

从主导产业来看,宁波是全国最大的石化产业基地和新材料产业基地,全国四大家电生产区和三大服装产业基地之一,拥有汽车制造、纺织服装、家用电器等8大千亿级产业2018年宁波更是提出了“246”现代产业集群发展规划,即打造绿色石化、汽车制造业2个万亿级产业,高端装备、电子信息、新材料、软件与工业互联网4个五千亿级产业,生物医药、节能环保、家电、纺织服装、集成电路、文化(教育、体育)等6个千亿级产业集群。

当前宁波发展的看点主要有以下两方面:一是浙江大湾区和杭州湾经济区的建设,通过打造世界级创新性产业集群、现代科创中心、现代金融高地、现代开放门户、现代化高品质国际化城市等举措,力争到2035年建成现代化世界级大湾区。二是5月中共中央政治局会议正式将“长三角一体化”概念上升为国家战略,宁波作为长三角核心城市之一,也是规划落地的直接利好城市,在近期召开的浙江省推进长三角一体化工作领导小组第一次(扩大)会议上,也正式明确了宁波的发展地位:区域一体化发展示范区、长三角区域中心城市、国家“一带一路”枢纽城市、新型国际贸易中心城市和“数字中国”产业创新发展样板城市。

我们认为,湾区建设和长三角一体化落地将加速宁波产业发展提速,助力其GDP再创新高,其在“抢人大战”中的优势也会更为显著,事实上产业升级和人才新政二者相辅相成,都是为了提升宁波整体的经济发展速度和人口吸附力,这些都有助于为本地楼市提供源源不断的需求和稳固的购买力支撑。

(五)宁波房价收入比仍有小幅微降可能,购房者将更为青睐高性价比户型

当前政策调控基本以房价作为“预警线”,虽然宁波目前尚未出台类似于苏州“要求2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内”严苛的控房价政策,但是整体“房住不炒”基调下,下半年房价增速势必会放缓,可以预见,未来在较长的一段时间内,宁波房价收入比仍有小幅微降的可能,此外,考量到宁波在人才引入方面的各类新政落地,势必会为房地产市场诸如新的活力,整体而言,宁波居民的购房压力相对适中,仍有部分刚需和刚改需求有待进一步释放。

随着房价的不断攀升,人们对于同等面积段的“消费降级”现象也比较严重,居民购房更多考量居住性价比和功能性,因而呈现出如下的购房偏好:一是面积在90平米以下的二房和三房占比下降较为显著,主要是因面积太小限制了居住功能性;二是原有的120-140平米三房也遭到了购房者“摒弃”,主要源于舒适度虽较高但功能性有所不足,满足不了“二孩”富裕家庭的需求;三是90-120平米三房、四房,120-140平米四房成交占比均有了稳步提升,人们对于同等面积段更强调户型的功能性和实用性。

预判未来,我们认为这样的趋势还将延续,高性价比户型诸如90-120平米三房、120-140平米四房设计将备受购房者青睐,一方面源于房价高位维持,充裕购买力客群消耗完毕后难免会涌现出更多的刚需客群,也将导致居住“小型化”趋势更为显著;另一方面四房的设计基本满足了二孩家庭“一步到位”的需求,户型的功能性也相对完善。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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