房地产税立法推进，港股内房板块全线跳水暴跌！

A股收市后，进入尾盘的港股市场则承接到了这个“重磅炸弹”：喊了多时的房地产税，或许真的要来了。消息来得太快就像龙卷风，港股内房股迅速反应——先跌为敬。

内房股承压跳水

（行情来源：富途证券）

叠加A股市场大肆回调，港股大市承压的因素，内房股一片惨淡。截至收盘，融创中国(1918.HK)暴跌10%以上，龙湖集团(960.HK)、碧桂园(2007.HK)、雅居乐集团(3383.HK)、融信中国(3301.HK)、万科企业(2202.HK)等全国知名房企跌幅都在4%以上。

3月8日，在十三届全国人大第二次会议上，全国人大常务委员会委员长栗战书说：“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等”立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。此前的3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中表示，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

在去年的政府工作报告中，李克强就提到将稳妥推进房地产税立法。房地产税立法进程是公众密切关注的议题，也将对房地产市场起到一定的影响。去年3月7日，财政部部长肖捷在回答记者提问时曾提到，全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。

而今时今日推进房地产税的立法进程，说明立法工作在年内会有实质性的突破，尽管不会立即开征，但这将对抑制购房者在年初至今以来货币宽松环境中催生的情绪反弹和稳定对房价中长期预期，至关重要。

房地产税的影响

为何房地产税如此受人瞩目？因为房地产税作为未来房地产行业的重要税种，不但有利于推动土地财政从根本上得到解决，并且还可以保障房地产市场平稳运行。

或许有不少细心人发现，在今年的政府工作报告中，关于房地产政策的表述删去了“房住不炒”。因而，市场人士普遍认为房地产政策更加偏向于“因城施策”，这个思路或许也与房地产税征收的路径相似。

实际上，中国早在2011年1月即对个人持有的住宅正式开始房产税试点征收，彼时选择了上海和重庆作为两大试点城市。试点税率偏低，约为1%（其中上海为统一税率，重庆为累进税率），并给予了广泛的减免空间（如主要面向2011年后新购住房征收，且享有人均60平米的豁免面积），且针对房屋原始购买价格而非市场评估进行征税。因此看到在这两个试点城市中，开征房产税对一手房和二手房的房屋交易和房价的影响均非常有限。

从改革路径上来说，历次税改都是理论研究与舆论吹风先行，然后小范围试点，之后再逐步扩大试点范围，直到最后全国实行。因此，在房地产税征收真正全面落地前，大概率还需经历扩大试点范围，以及在初步草案上讨论妥协方案的步骤。房地产税具体征收也将因城施策，税率则会经历从低到高的渐进调节过程。房地产税与土地出让金并非互斥关系，在未来可能并存。 

理论上，房地产税应覆盖存量、城乡统征、从价征收，房地分离。实际操作中，可逐步扩大试点范围，一二三四线城市逐级实施，房地产打包计价，对特定对象适当予以免征优惠。

目前，房价仍然处于高位震荡。短期来看，房地产税的立法推进或许将在一定程度上抑制持有多套房的现象，也将造成部分业主对手中房源进行抛售，或许会造成房价和租金的短时波动。但是从香港、美国等地经验来看，房地产税并不是打压房价的利器，长期来看很难大幅降低房价，但也不会造成租金大幅上涨。

细分城级来看，一线城市存量房占比较高，刚需人群较多，二手房市场销售额占总销售额超过50%，房价热度难降；二线城市二手房市场销售额占总销售额比例适中，但城市内部的差异较大，具体城市还需要因城施策。三四线城市则主要以新房交易为主，地方财政对土地的依赖度非常高，一旦征收房产税居民购房意愿降低，开发商或将降价或打折，因此房价或将受到冲击。

机构怎么看？

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年政府工作报告中对房地产税的相关表述为“稳妥推进房地产税立法”。2019年政府工作报告中的表述为“稳步推进房地产税立法”。这两次表述显示，房地产税正在逐渐进入制定程序。在现行的治理框架下，开征房地产税有两大主要前提条件：一是立法程序获得通过，其次是建立一个覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。从本次政府工作报告中“稳步推进房地产税立法”这一表述来看，短期内出台房地产税的可能性不大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，本次关于房地产税立法的表述，其含义在于两点。第一、房地产税立法是地方税体系建设中的重要环节。第二、房地产税立法强调“稳步推进”的概念，这也意味着后续会积极推进，同时也会对一些细节性内容做斟酌。

而关于房地产税，申万宏源此前猜想，对所有存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍，且因城施策是大概率事件，各个当地政府可能有权制定不同的时间表来推进房地产税的开征，并在税率设定（如美国各州的税率在0.28-0.35%不等）和豁免面积的把握上享有一定自由度。假设人均免征面积为40平米，以年均1%的税率计算，年缴房产税总额约9000亿，相当于2018全国卖地收入的15%。高房价城市的税负仍会略高，而这将促使拥有多余面积的家庭选择售出房产以减少税负。