三天涨超13%！公募REITs走出熊市？| 睿和研究

龙年开年，公募REITs市场表现相当亮眼。

开年后三个交易日（20240219-20240221），全市场30只公募REITs产品均录得上涨，喜迎集体反弹。

其中，博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、中金湖北科投光谷REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT累计涨幅已超过10%。

01 开门红，多只REITs产品开年涨至停牌

2月19日，龙年首个交易日，全市场30只公募REITs产品就已全部录得上涨，实现“开门红”。其中10只产品单日上涨超过5%，中金普洛斯REIT上涨6.68%，涨幅最高；博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT分别上涨6.32%、5.98%。

此后的两个交易日，公募REITs市场继续延续上涨态势。其中4只产品3日累计涨幅超过了10%；博时蛇口产园REIT涨幅最高，已达到13.32%。

图表：全市场已上市的30只公募REITs市场表现

数据来源：Wind，睿和智库整理

而对比2023年，几乎所有REITs产品全部收跌，仅中信建投国家电投新能源REIT一只产品年内录得了2.54%的涨幅。

值得注意的是，由于涨势“凶猛”，多只REITs产品发布了停牌公告。

2月19日晚间，华夏基金发布公告称，旗下华夏合肥高新REIT在2月19日的收盘价为1.740元，日涨幅5.07%，且相较于2月6日收盘价涨幅达到11.04%。为保护基金份额持有人利益，基金管理人决定将自2月20日深交所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。同时，该基金将自2月20日深交所开市起暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10:30起恢复办理基金通平台份额转让业务。

2月20日晚间，博时基金发布公告称，博时蛇口产园REIT于2月20日在二级市场的收盘价为1.604元/份，与2月7日收盘价相比，涨幅达到12.01%。为了保护基金份额持有人的利益，基金将自2月21日深圳证券交易所开市起停牌1小时，于当日上午10:30起复牌。同时，该基金暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10:30起恢复办理。

此外，嘉实京东仓储REIT、中金湖北科投REIT、中金普洛斯REIT等也因涨幅过高发布了相关公告。同时，为了保护投资者利益，公告中也纷纷提醒投资者全面认识这类基金的风险收益特征和产品特性，理性判断市场，谨慎做出投资决策。

02  政策持续利好，公募REITs权益属性进一步明确

睿和智库认为，本轮公募REITs全面反弹，除了前期二级市场自身已经运行至较低位置以外，或与政策层面的支持也有密切关系。

2月8日证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》。根据该规定，原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品。

有业内人士指出，明确公募REITs权益属性定位，一方面有望优化投资者结构，促进长期配置型资金进场，有利于维护二级市场稳定；另一方面，有利于提升和推动公募REITs首发、扩募上市的积极性，助力公募REITs市场常态化发行，市场持续扩容，同时激发盘活资产活力。

从市场表现来看，政策进一步优化之后，公募REITs市场明显回暖，这也为新产品的上市、扩募创造了更为有利的市场环境。

据睿和智库不完全统计，除了首批消费类REITs正式上新之外，高速公路、产业园等REITs也有多只新产品等待排队入场，公募REITs发行步伐正逐渐提速，已然迈入常态化发行阶段。

2024，公募REITs市场必将迎来新的发展机遇，REITs基础资产类型将更加丰富，未来市场也会更加成熟。

值得注意的是，当市场行至阶段性平衡点或实现一定程度的成熟后，资产本身的运营必将成为主要定价因素。未来影响REITs产品估值水平进一步上行的，还将是资产本身经营情况是否有实质性提升。

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