超13万套配售型保障房来了！住房保障供给方式将生变局？

作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

超13万套配售型保障房来了！

2024年，配售型保障房加速落地。据不完全统计，截至目前，已有北京、上海、广州、深圳等超20个省市披露了2024年度配售型保障性住房建设筹集目标，合计总规模已超13万套。此外，深圳、广州、西安等不少城市首批或首个配售型保障房项目也已经开工建设。

图表1：2024年部分城市首批配售型保障房计划建设规模

数据来源：公开资料，睿和智库整理

住房保障体系的“新物种”

配售型保障房是住房保障体系的“新物种”。2023年8月，国务院《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文，以下简称“14号文”）的发布，标志着其诞生。

至此，现有的保障性住房建设分为“配租型”和“配售型”两种保障性住房，其中配租型保障房包括公租房、保障性租赁住房，配售型保障房则将按“保本微利”原则出售。

此外配售型保障房还有一个特点，就是要实施严格封闭管理，不得上市交易。

那么哪些人可以申请、怎么申请配售型保障房呢？配售型保障房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体、政府引进人才以及户籍无房“夹心层”。有条件的地方可以逐步覆盖其他群体。

目前，配售型保障性住房申购的具体条件，还要看地方政府下一步的规划和要求。标准是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从最困难的群体做起，逐步拓展范围。按照要求，要建立公平公正的配售机制，加强监督审计。

谁来建？怎么建？首先，从推进配售型保障性租赁住房建设城市来看，大城市无疑是率先开展建设的主力军。“14号文”中明确提出，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。2024年初监管部门更进一步明确，将把试点城市范围扩围至省会城市或城区常住人口超过100万的城市。

此外，按照要求，城市党委、政府对于配售型保障房负有主体责任。

目前大部分城市已按照要求陆续披露了2024年度配售型保障性住房建设计划和建设项目。据睿和智库不完全统计，截至目前，已有北京、上海、广州、深圳等超过20个城市及四川、广西等4省区披露了2024年度配售型保障性住房建设筹集目标，合计总规模已超13万套。其中上海、深圳、广州、西安等不少城市首批或首个配售型保障房项目已经开工建设。

从筹集来源来看，主要分为新建和转化两种途径。比如，广州2024年计划筹建12个配售型保障房项目，其中新开工项目8个，通过存量房源转化项目4个。南京计划筹集的2500套则大部分靠存量项目转化而来，原因是此前南京已建设一批共有产权房、人才房、经济适用房等，通过存量项目转化是更为经济、便捷的办法。

从数量来看，福州计划筹集、筹建套数最多，为1.24万套；北上广深四个一线城市均在1万套左右。和一线、新一线城市相比，长春、沈阳、大连分别计划筹建筹集2210套、2200套、2170套，规模相对减量。这也符合“14号文”中强调的“稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行”原则。

至于筹建资金从哪来？目前来看也正在加快落地，比如中央补助、地方政府专项债、利用住房公积金发放保障性住房开发贷款、企业（地方城投）自筹等。

具体来看，2023年12月底，国家开发银行宣布，向福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，用于支持700套房源建设，其中首笔贷款发放1000万元，这是全国首笔配售型保障性住房开发贷款。

2023年底，财政部、发改委等部门要求各地开始一笔中央财政资金的申报，名为“中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算”，保障房、城中村改造等便在其补助预算范围内。

预计未来几年，配售型保障房建设将进一步提速，以公租房、保租房和配售型保障房为主体的住房保障体系构建也将明显加速。

住房保障的重心移动？2024年保障性租赁住房供应规模大幅下调

而新一轮保障性住房建设规划，一定程度上也意味着“购”在住房保障政策框架中的分量加重，大城市住房保障的重心从租赁端向购买端移动。

最明显的就是，2024年保障性租赁住房计划供应规模有下降趋势。目前各地计划建设筹集保障性租赁住房KPI相继发布，以20省区市为样本，其中19个省区市2024年计划建设筹集保障性租赁住房规模相较2023年均有下调，总降幅高达26%。调降幅度最大的佛山缩水66.7%，青岛、昆明、无锡的降幅也超过了50%。

图表2：2024年部分城市计划建设筹集保障性租赁住房规模

数据来源：公开资料，睿和智库整理

当然，未来相当一段时间内，保障性租赁住房仍将是保障房供给的主要组成部分，而配售型保障房的推出无疑为有住房需求的市民提供了一种全新的住房选择：其一，按照配售型保障房“保本微利”的原则，价格预计比现行的保障性住房更低。其二，多数城市规划的配售型保障房户型面积一般不超过100㎡/套，有望通过拉低总价进一步降低购买门槛。

以福州首个配售型保障房——滨海双龙新居项目为例，项目预计将在3月开放申购。经过初步测算，项目销售价格大约是5200元/㎡到5500元/㎡（最后以政府核定的价格为准），对比项目周边商品房超10000元/㎡的价格，配售型保障性住房价格不到周边商品房价格的一半。而且其户型面积主打45平方米、60平方米、75平方米三种，户型小，总价更低。

按照起价5200元/㎡计算，最小45平米产品总价23.4万，首付8万即超3成，按照公积金贷款30年计算，每月月供仅约740元。对比项目所在福州长乐区普遍1500-2000元/月左右的租金水平，比租房还便宜。

可以预见，未来随着配售型保障房的大规模供应，必将更有效地满足刚性住房需求。一方面，将对周边的商品房市场产生一定的影响，截流一部分工薪收入群体刚性住房需求，成为刚需产品的供求主力；另一方面，也将对住房租赁市场产生一定影响，截流一部分租住需求，由“住有所居”向“居有其屋”转变。

这也符合“14号文”的两个主要目标：一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

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