房价会跌

人生三大幻觉：A股会涨，房价会跌，她还爱你。她是不是还爱你不知道，A股或许明年还很难。但是房价，大概率会继续跌。

聊地产始终逃脱不了一个最重要的话题：房价会涨会跌？当然长期看，人口聚集的城市，因为地产的必需消费品属性，基本上要跟着通胀走，想要下跌比较困难，尤其是中国这么一个人口大国。但是对于购房以及投资来看，看个10年20年的意义也并不大，人生有几个20年。很多人说未来一二线城市房价不会跌，不跌就是涨，说实话我不认可这个说法。实际上过去的20年，一二线城市大跌的年份也不少，只是跌下去又涨起来了，很多人忽略了这是事实，比如2008年，2013年，都是比较困难的年份，对于买房子的来说，当然都希望买在底部区域。

讨论经济周期，都希望在一个相对的周期底部去找到机会，可库存商品都必然面临库存周期的经济规律，库存多的时候跌，库存少的时候涨，很显然，房子也不例外。探讨一下这轮房地产库存周期什么时候可能见底。

土地购置面积：

企业拿地下滑，是下轮库存周期供给减少，带动价格上涨的最核心的因素之一，上轮拿地走低还在2013年底部，一直持续到2016年初，有接近30个月的时间，于是有了17年全国房价开始的暴涨。结合目前地产去杠杆政策以及房地产企业的情况，这轮拿地的下滑时间下滑仍远不够。

地产销售面积：

销量才能带动价格预期，金九银十3个月，地产的销售面积跟2020年比大幅度走低。尽管政策开始托底，担心效果或许不见得一下很好。

竣工：持续维持高位

一般而言，地产的销售中现房大概15-20%的占比，这也就意味着，未来地产的现房供给依旧在大幅度增加，而这部分供给是在19年施工形成的。

新开工：

新开工决定未来半年到1年对大宗商品的需求，没有开工就没有施工，就不会有需求。9-11月基本上是一年钢铁水泥需求最好的时间段，而螺纹钢的需求在暴跌，这对应明年的需求或许更差。

商品房库销比：

从前面数据也可以看出来，竣工端还在大量的供给现房，但是需求已经在持续走低，供需的错配导致的结果就是库存不断的累计，房地产的库销比持续走高，也就是说，地产的库存在增加，未见拐点。

数据来源：中泰证券

从销售，库存，以及房地产企业的拿地，基本可以可以刻画出目前整个地产情况：1.生产商不愿意积极拿地；2.销售大幅度的走低；3.库存不断累积。对应到库存周期就是整个行业在被动累库阶段，典型的结果就是价格的持续走低的预期，这当然也包括一二线城市，而这个过程恐怕还要持续不短的时间，本轮的下行周期或许才开始。尽管政策开始保障刚需，或许能够缓解部分的需求，但是想要去扭转悲观的需求，没有刺激的是看不到的。而现实是无论是政策还是社会的压力，这种刺激短期都不太可能。