房地产开发：财政部部长提及房产税，LPR连续八个月未变动，维持“增持”行业评级

机构：国盛证券

行情回顾：涨幅位列后段，小幅落后大盘。截至12月25日，中信房地产指数周度变动幅度为-2.77%，落后大盘1.7个百分点，在29个中信行业板块排名中位列后段。本周上涨个股共20只，上涨个股数量较上周减少64.29%。（若无特别注明，本报告中本周为2020/12/19-2020/12/25当周）新房成交情况：52城新房成交面积同比增加7.6%。本周（12.18-12.24）52个城市新房成交面积为855.84万平方米，环比增加12.8%，同比增加7.6%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为180.06、328.07、347.71万平方米，环比值分别增加37.7%、增加7.2%以及增加8.0%，单周同比变化分别为+47.9%、+7.2%、+17.3%。累计同比数据来看，本周一线城市中，北京（14.1%）、上海（1.2%）、广州（10.9%）和深圳（11.8%）本周累计同比皆为正。二三线城市中总计29城同比为正，本周累计同比为正的城市总数与上周持平。

二手房成交：12城成交套数同比增加7.1%。本周（12.19-12.25）的12个重点城市二手房成交套数合计17146套，同比增速为7.1%。成交面积合计144.9万方，同比增速为3.2%。其中一、二、三线城市成交套数分别为6310、8414、2422套；同比增速分别为8.6%、-2.3%、52.9%。成交面积分别为56.38、79.38、9.13万方；同比增速分别为-31.5%、-39.7%、-49.7%。52周累计二手房成交套数74.12万套，同比增速为-2.6%。同期累计二手房成交面积为6298.37万方，同比增速为-2.9%。

去化情况：15城去化周期环比下降6.3%，同比上升13%。本周（12.18-12.24）一二三线城市去化周期分别为40.4、65.9和46.4周，环比分别下降13.1%、1.6%、2.6%。具体城市来看，15城中深圳（5%）、福州（4%）、宁波（29%）等共计3城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，去化月数环比为正的城市总数较上周减少4城。去化周期低于12个月的城市为上海（6.2）、深圳（10.6）、广州（10.9）、厦门（8.5）与宁波（6.1），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，福州的库存去化周期超过30个月，同时莆田、泉州、江阴的数值接近30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。

政策追踪：部长刘昆撰文提及房产税，LPR连续八个月未变动。12月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。本周中央政策，财政部长刘昆撰文提及稳妥推进房地产税立法和改革。按照立法安排，房地产税将在本届人大任期之内启动立法。社科院报告提及应加快开征房地产税以及实施“租售并举”政策。住建局工作会议提及大力发展租赁住房。住建局选取14个试点省市，将提取部分土地出让收入作旧改资金。地方层面，江西和浙江呼应十四五规划提出旧改规划。苏州将优先解决合资格农业转移人口落户。北京差异化管理管租房，首都功能核心区内禁止经营短租住房。南昌对特定区域住宅不予办理自留备案。

融资情况：发行规模共计54.66亿元，净融资额为-127.11亿元。本周（12.21-12.27）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计54.66亿元，环比减少42.5亿元，总偿还量181.77亿元，环比增加69.75亿元，净融资额为-127.11亿元，环比减少138.24亿元。

投资建议：本周各线城市去化持续全面好转，一线成交面积增长明显，南宁依然陷入长期销售低迷。房地产板块估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城；4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。