新城控股(601155.SH)夯实安全底座，"双轮驱动"优势凸显

尽管整个房地产行业仍然处在周期底部，但政策释放的积极信号已然出现，市场情绪升温在即。站在当下来看，房地产行业过去经历至暗时刻，仍不乏优质的房企，扛住了压力，凭借独特的商业模式、良好的经营管理，保持了韧性生长。

近日，新城控股(601155.SH)交出2023年业绩报告。数据显示，2023年，公司实现营收1191.7亿元，同比增长3.22%，实现归母净利润7.4亿元，在行业深度调整之际，新城控股保持正向盈利。

1· 稳健的财务基本面，持续夯实双轮驱动战略优势

从新城控股交出的这份年度成绩单来看，有如下两个核心亮点值得关注。

其一，公司财务基本面呈现出稳健的态势，经营安全性持续得到巩固。

一方面，新城控股现金流管理表现出色，为公司稳健经营提供了坚实支撑。

从经营层面来看，过去一年，新城控股在保持去化的同时，回款率持续维持在高位。2023年实现回款金额812亿元，回款率107%，位居行业前列。销售回款方面的良好表现，有力保障了公司的资金流动性和运营稳定性。

与此同时，公司在手现金充裕，截至2023年末，新城控股在手现金余额达190亿元。公司经营性现金流净额达102亿元，经营性现金流已连续6年为正。

另一方面，公司持续取得融资突破，有息负债规模保持在低位，债务结构不断优化，融资成本有效下降。

过去一年，公司积极偿债，确保每一笔债务提前或到期偿付。如期偿还境内外公开市场债券共计107.45亿元。债务规模有所下降，债务结构持续优化。截至2023年底，公司有息负债规模571亿元，同比压降142亿元；合联营权益有息负债降至52.08亿元。

公司在融资端持续保持畅通，年内成功发行多笔债券，有效降低了财务成本，增强了财务安全性。过去一年，公司平均融资成本为6.2%，较2022年末下降32个基点。

值得一提的是，公司在各大银行等金融机构的资信状况维持良好，为其提供了强大的资金支持和灵活运作的空间。截至2023年末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1090亿元，其中已使用授信281亿元，仍有充裕的未使用授信额度可供利用。

其二，双轮驱动战略优势持续凸显，商管业绩贡献度进一步提升。

新城控股始终坚持"住宅+商业"双轮驱动的运作模式，公司在夯实开发业务基本盘的同时，持续发力商业管理，取得了显著的成果。

2023年新城控股实现商业运营总收入达113.24亿元，同比增长13.17%，对业绩贡献进一步提高。

过去一年，公司新开业22个吾悦广场，在行业中位居前列。截至23年底，公司已开业吾悦广场数量达161座，平均出租率96.48%。截至期末，公司已在全国布局198座吾悦广场。

不论是从已开业项目的成绩还是委托管理的成绩都能够看到，公司在商管领域强大的招商运营能力和商管输出能力。基于此，商业板块持续为公司贡献利润增量，为公司带来了稳定的现金流，不断助力公司穿越周期。

2· 审视新城控股价值重估的四大切面

站在当下深入探讨新城控股的价值机遇，如下四个关键切面值得深入探讨。

a· 行业修复预期

在当前房地产行业的调整期，市场对于行业未来的走向存在一定的不确定性。然而，一些迹象正表明房地产行业有望迎来好转。

随着政策支持的力度逐渐增强，围绕供需两端助力行业健康平稳发展，与此同时，经济环境也在逐步改善之中，地产板块估值见底，都将支持行业迈向新的拐点。

此前浙商证券研报观点即指出，当前地产板块下行空间有限，2024年"低估值+预期差"会持续推动地产板块估值修复。

b· 公司稳健的经营实力获持续验证

从公司在行业底谷阶段中的表现，不难看到新城控股展现出了持续稳健的经营实力，具备穿越行业及市场周期的特质。

基于这一能力，不仅有助于增强市场投资者对公司的信心，同时随着行业的困境好转，其安全底座、行业领先优势也将得到加固。凭借扎实的基本面和强大的核心竞争力，新城控股有望在新的行业发展周期中继续脱颖而出。

c· 短期业绩与长期成长性具备看点

从地产开发业务来看，新城控股在短期和长期均展现出了不俗的成长潜力。

一方面，公司拥有丰富的优质土储，截至2023年末，新城控股可售土地储备3884万方，其中一二线城市占比40%、长三角三四线城市占比21%。这一庞大的土地储备为公司未来持续的发展提供了有力支持。

另一方面，公司待结转资源丰富。过去的2023年新城控股实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平方米。截至2023年末，公司已售未结转面积2170.12万方(含合联营项目)，充足的未结资源为新一年的业绩提供了扎实保障。

从商管运营层面来看，历经十五载的深耕经验，公司商业板块持续兑现成长，成为公司的第二增长曲线，夯实公司整体的经营发展。展望未来，随着战略纵深持续推进，板块业务的不断扩张以及运营能力的持续挖潜，该业务板块还将为公司未来的增长打开更大的想象空间。

值得一提的是，在去年10月新商会期间，新城控股还正式发布"深度运营策略"，聚焦吾悦广场服务能力和经营坪效的进一步提升，实现吾悦广场更大价值。

短期来看，公司2024年预计新开业吾悦广场12座(包含委托管理在营项目)，2024年商业运营总收入目标125亿元，较2023年实现的商业运营收入提高10.39%。依循这一规划，也已看到公司清晰的业绩成长路径。

d· 双轮驱动模式下的价值重塑

新城控股采取了双轮驱动的战略模式，在房地产开发和商业运营两个领域均取得了良好的成绩。

这种模式下，公司不仅可以通过房地产开发获取稳定的销售收入，还可以通过商业运营获得稳定的租金收入和物业管理费收入。

与此同时，新城控股在商管方面也展现了高毛利率水平，财报显示，2023年，公司物业出租及管理毛利率达到了69.90%。不难预期，随着这一板块体量的持续扩大，后续也将不断增厚公司在利润端的表现。

基于这一具有稳定现金流特征的业务板块的优异表现，公司也将有效降低整体经营风险，提升盈利能力和持续发展能力。

相较于传统地产开发企业，公司的这一模式也将更具备安全性与穿越周期的实力，拥有获得市场溢价乃至估值重塑的基础。

3· 结语

随着财报的发布，新城控股获得了一众机构的看好。

其中，银河证券研报指出，公司已售未结资源充足，业绩提前锁定；商业运营持续增长，双轮驱动支撑公司收入；公司经营良好，融资保持通畅。维持公司"推荐"评级。

方正证券研报观点认为，公司在回款方面成效显着，已售未结资源丰富，商业输出能力不断提升。首次覆盖给予"推荐"评级。

平安证券提到，公司商业地产运营良好，"住宅+商业"双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持"推荐"评级。

东吴证券观点则表示，新城控股采取了轻重并举的策略，聚焦高能级城市，商业运营稳健。作为优质民企，公司的融资环境有所改善，看好其中长期发展，维持"买入"评级。

从各大机构对新城控股的看好逻辑来看，一方面，其普遍认可公司双轮驱动的战略模式，认为这将为公司提供稳定的收入来源和盈利增长空间。与此同时，其也高度看好公司的资源储备和商业输出能力，特别是对于已售未结资源的丰富程度以及商业运营的持续增长表现表示信心。此外，各机构也对公司的财务状况和融资环境持乐观态度，认为新城控股有能力应对挑战并保持稳健发展。

透过市场专业机构的视角，也足以看到，新城控股具备良好的经营基础和业绩成长潜力，未来伴随行业逐步回暖，在新的市场周期中，相信公司也将获得更优异的表现。