【国君研究】2020年第二季度中国土地市场季报

作者:国君固收研究团队

来源:债市覃谈

报告导读

2020年第二季度全国土地市场量增价减。2020年第二季度土地成交总金额为19716.3亿元,当季同比增加7.8%;累计成交总金额为31805.0亿元,累计同比增加1.3%。整体土地成交情况呈量增价减,成交总面积上涨支撑土地成交金额上涨。

省级层面,浙江、江苏、广东土地成交总金额最高,均超过1400亿元。随着疫情的好转,20个省份土地成交金额当季同比出现正增长,上海、新疆土地成交金额当季增幅较大。按国家地理区域划分,华东地区土地成交最为火热。

市级层面,上海、杭州、苏州的土地成交总金额较大。与前期数据相比,上海市当季同比增幅较大,上海市、广东省佛山市土地成交金额累计同比增幅较大。按城市能级划分,二线城市土地市场表现活跃,一线城市成交金额增长幅度较大。

区县层面,重庆南岸区、渝北区、江北区土地成交金额较高土地成交总金额较高,均超过了60亿元。成交金额最大的前20个区(县)中有10个位于重庆。

正文

前言

城投研究的一大痛点是土地成交数据。土地成交收入作为地方政府财政收入的重要来源,亦是地方政府隐性债务的重要偿债来源,对城投研究有重要价值。但地方政府口径披露的土地成交数据往往并不及时、也不完整,整理地方政府土地成交情况往往是一项费时费力却难以尽善尽美的浩大工程。

为解决这一痛点,我们独家构建了中国土地出让数据库,以便更动态、微观地跟踪地方政府土地出让情况,为城投研究提供帮助。数据库底层数据来源为中国土地市场网(www.landchina.com),网站详尽披露中国每一宗土地出让的详细信息。我们将定期跟踪已成交并发布结果公告的土地交易情况,收集区县、地址、面积、金额、土地用途等土地交易信息,并按省级、市级、区县级自下而上汇总成三级中国土地出让数据库。

目前数据库汇总了2009年1月至2020年6月的土地出让数据。由于数据源数据更新存在时滞(即本月会继续更新上月,甚至上年的土地交易数据),而经检验滞后一季度的数据准确度较高,误差在2%以内。为保证数据的有效性,我们按季度进行报告,并推后一个季度进行一次数据收集与更新,在本文中我们将对2020年第二季度的中国土地市场情况进行汇报。


01

2020年第二季度全国土地成交量增价减


二季度土地成交量增价减。2020年第二季度土地成交总金额为19716.3亿元,当季同比增加7.8%;累计成交总金额为31805.0亿元,累计同比增加1.3%。成交总面积为141852.9万平方米,当季同比增加24.2%,累计同比减少0.61%。当季均价同比下降13.2%,整体土地成交情况呈量增价减,成交总面积上涨支撑土地成交金额上涨。

从土地用途看,2020年第二季度住宅用地成交总金额为1.6万亿元,占总成交金额79.3%,当季同比增长8.7%。商服用地、工业用地分别占11.7%、5.1%。


02

省级土地成交情况


2.1.浙江、江苏、广东土地成交金额最高,青海、宁夏最低

从成交金额看,二季度浙江土地成交总金额最高,为2812.25亿元,随后是江苏、广东。从土地用途角度来看,江苏、浙江、广东是住宅用地出让金额最高的三个省,均超过1400亿元。而青海、宁夏成交总金额最低,其中住宅用地出让金额为13.4亿元、21.6亿元,排于全国末尾。

与2019年同期相比,随着疫情的好转,20个省份土地成交金额当季同比出现正增长。上海土地成交金额当季增长最大为197.3%,商服用地、工业用地、住宅用地均出现大幅增长。新疆排名第二,当季土地增幅为169.2%。而青海、云南和天津成交金额当季同比降幅较大。

2020年上半年,新疆土地成交金额累计同比增幅最大为79.3%,从土地用途看,商服用地、住宅用地累计同比增长较大。上海、黑龙江两省累计同比增速超过50%,亦有较大增长。而天津成交金额累计同比降幅较大。

2.2.华东地区土地成交较为火热

按国家地理区域划分,二季度华东地区土地成交金额最大,共9900.4亿元,成交金额较大的浙江、江苏、广东、河北、安徽等省份均位于华东地区。同时,华东地区成交面积最大,其中江苏、海南贡献较大。而西北地区成交金额较低、东北地区成交面积较小。

与前期数据相比,成交金额同比增长最大的区域为西北地区,当季同比、累计同比分别增长34.4%、17.1%。随着疫情好转,处于疫情中心的华中地区成交金额有所回升,当季同比增长7.6%,累计同比仅下降9.8%。西南地区成交金额下降幅度最大,当季同比、累计同比分别下降3.3%、8.1%。

2.3.部分偿债压力较大省市土地出让情况

为了进一步跟踪城投尾部风险,我们根据各省份经调整后的债务率(调整后负债率=(地方债务余额+城投有息负债)/综合财力),挑出天津、江苏、贵州、安徽、重庆、湖南等6个债务率较高的省市特别关注。

江苏省土地出让总金额处于全国前列,成交金额为2671.3亿元,当季同比增长18.5%,累计同比增长11.0%,主要由住宅用地拉动总金额上升。

安徽省土地出让市场较为低迷,成交金额为778.5亿元,当季同比减少26.8%,累计同比减少23.4%,其中,住宅用地、商服用地均减少。

湖南省总成交金额为631.0亿元,当季同比增长8.9%,累计同比增长11.7%,其中工业用地大幅增长82.9%有力拉动成交金额上升。

重庆市土地成交总金额为552.2亿元,当季同比上升8.8%,累计同比下降5.9%,主要是工业用地出让金额下降所致。

贵州省土地出让金额为341.3亿元,当季同比略微上升2.5%,累计同比下降16.5%。其中,住宅用地、商服用地、工业用地均减少。

天津市土地市场较为低迷,成交金额为186.7亿元,与2019年同期相比降幅较大,当季同比下降62.9%,累计同比下降57.1%。其中,住宅用地、商服用地、工业用地均减少。


03

市级土地成交情况


3.1.上海、杭州、苏州土地成交金额较高

从成交金额看,2020年第二季度,上海、杭州的土地成交总金额均超过800亿元,苏州紧随其后为673.9亿元。具体来看,杭州住宅用地成交金额处于前列,为680.6亿元;上海商服用地成交金额最高,高达195.9亿元;湘潭市工业用地成交金额最高,为73.2亿元。

与2019年同期相比,上海当季同比增速超200%,主要由住宅用地成交金额上升所致。

2020年上半年,上海市、广东省佛山市土地成交金额累计同比增长较大,湖北省武汉市、江苏省常州市等城市出现负增长。

3.2.二线城市土地市场火热

按城市能级划分,2020年第二季度,二线城市土地成交金额最大,为5208.9亿元,在成交金额排名前20的城市中,佛山、温州、无锡、金华、常州、南通、绍兴均为二线城市。整体来看,新一线和三线城市土地市场也较为活跃。

与前期数据相比,2020年第二季度除新一线城市成交金额当即同比下降7.3%以外,其他各能级城市较2019年同期均有所上升。其中一线城市成交金额增长幅度较大,当季同比、累计同比增长分别为77.4%、38.2%。但受疫情影响,新一线、五线城市成交金额累计同比为负值,二线、四线城市和2019年上半年持平,三线城市略有上升。

3.3.负债率较高城市土地市场情况

同样为了跟踪城投尾部风险,我们根据各城市经调整后的债务率(调整后负债率=(地方债务余额+城投有息负债)/一般预算收入),考察了全国各城市的负债水平,挑出来20个负债率水平较高的城市,进一步跟踪其土地出让情况。

从成交金额看,负债率较高的城市中,第二季度华东地区的土地出让情况明显好于其他地区,浙江绍兴、安徽阜阳土地出让金额超过100亿元,三四五线城市土地成交市场不够活跃。浙江绍兴、安徽阜阳、浙江湖州、湖南湘潭、江西赣州住宅用地、商服用地和工业用地成交金额均处于前列。

与2019年同期相比,湖南湘潭当季同比增幅超过5倍,主要由工业用地成交额激增所致。而福建龙岩、四川广元两市当季同比跌幅超过70%,住宅用地、工业用地成交金额当季跌幅明显。

2020年上半年,湖南张家界、湖南湘潭市累计同比增幅超过200%,前者主要由住宅用地和商服用地拉动,后者由工业用地拉动。而辽宁营口、辽宁铁岭两市累计同比跌幅超过50%,住宅用地、商服用地、工业用地成交金额均下滑明显。


04

区县级土地成交情况


4.1.重庆南岸区、渝北区、江北区土地成交金额较高

从成交金额看,二季度,重庆市南岸区、渝北区、江北区土地成交总金额较高,分别为163.2、86.3、63.7亿元,天津市西青区紧随其后,土地成交总金额为49.5亿元。成交金额最大的前20个区(县)中有10个位于重庆。

4.2.负债率较高城市下辖区县土地成交情况

进一步跟踪前述敏感城市所下辖区县的土地出让情况:

从成交金额看,安徽省、浙江省下辖区县成交金额普遍较高,浙江绍兴诸暨市、浙江湖州长兴县土地成交金额为30亿元左右。大部分区县成交金额较低,不足1亿元的区县超一半。

与前期数据比较,区县层面的土地成交变化波动较大。广西柳州柳城县、安徽阜阳界首市当季同比增幅较大,江苏连云港灌南县、江西赣州上犹县累计同比增幅较大。而福江苏连云港灌云县、四川遂宁船山区、四川遂宁蓬溪县、江西赣州定南县四个区县的当季同比、累计同比均下跌超90%,降幅较大。

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