疫情重创下,房企怎么办?

作者:兰亚红

来源:中国房地产报


写在前面

受新型冠状病毒肺炎疫情影响,房企销售、开/复工按下了暂停键,预计整个上半年销售回款不容乐观。负债率高、短债偿付压力较大的房企,资金链面临严峻的考验。房企要用足短期宽松的纾困政策,狠抓现金流,熬过上半年。


1月下旬,新型冠状病毒感染肺炎疫情迅速蔓延,全国100余城在售楼盘关闭售楼处,大部分房企销售陷入冰点,现金流入承压。房企纷纷转开“线上售楼处”,推出网上认购叠加打折举措,但预期实际成交效果有限。如何保现金流,扛过疫情,成为房企当下共同的必答题。

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(一)房企债务压力及疫情冲击

1.2020房企资金压力上升

据中金固收研究数据,2020年房地产境内债券到期量为3910亿元,比2019年多1012亿元。年内分布来看,到期高峰在下半年,但是AA及以下发行人到期主要分布在上半年。

另外,房地产信托和美元债到期量均显著超过2019年。其中,2020年房地产信托到期量为6897.42亿元,同比大幅上升26%;美元债2020年到期量为286.4亿美元,同比大增58.3%,月度分布上11月最高,3月次高。

合计看,2020年房地产境内债、美元债、信托到期量超过1.5万亿元,较2019年增长超过10%。

另据克而瑞研究数据,2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,相比2019年到期债券增长43%。其中,1月、7月和11月均为偿债高峰,分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

综合分析,2020年房企面临的资金压力进一步上升。而新冠疫情这只“黑天鹅”,使得房企销售回款遭受重挫,进一步削弱了房企偿债能力。

2.疫情冲击房企现金流

新冠疫情之下,各地售楼处关闭,房企销售回款大受冲击。据亿翰智库统计数据,1月份TOP200房企累计销售金额合计6488亿元,同比减少10.2%。

在中房智库近日主办的在线沙龙上,来自房企和金融机构的与会人士一致认为,2、3月份是房企最难的时刻,整个一季度房企销售将受巨大影响。

预计全国范围疫情会在4月底5月初解除,4、5月份房企会有些销售回款,但大量的支出也压后到了二季度,且市场信心恢复也需要一段时间,因此疫情对房地产销售带来的影响预计会持续整个上半年。

但也要认识到,疫情只是短期事件,从长期来看不必过分悲观,因为人们的住房需求、市场供需大格局,并不会因为这次疫情而产生大的改变。

“黑天鹅”飞走之后,除了疫情较为严重的湖北、广东、河南、浙江等地部分城市,预计7月份房地产行业将整体回稳。

只是,仍需注意新冠疫情正在印度、越南、印度尼西亚等国家传播,要警惕病毒明年春天在我国卷土重来,相关部门和房企都要做好防控预期。

3.受影响较大的房企

疫情发生后,金融机构也进行了合作房企和项目的风险排查。据部分机构反馈,大部分主流房企目前现金仍比较充裕,因为现金流入减少的同时,拿地、建安开支等支出也在下滑。

但是部分房企当前面临较大的资金压力。

天风证券固收团队认为,一类是信托融资占比较高的房企。因为信托融资主要针对项目,借新还旧比较困难,而项目进度受疫情影响延后,偿还将面临一定压力;

一类是高杠杆企业且融资成本较高的房企。因为项目延迟开工导致项目周期拉长,融资成本进一步提高。

综合分析, 融资成本较高、净负债率较高、短债占比高的房企,比如荣盛发展、奥园、恒大、融创、华夏幸福等,受疫情冲击较大。

还有一类房企受疫情影响也较大,即在湖北地区土地储备规模比较高的房企,特别是湖北地方区域的民营房企。

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(二)房企保现金流应对策略

总体而言,今年上半年对房企现金流的考验非常大,房企要积极采取措施来应对疫情带来的挑战。

1.用足政策

中国房地产市场是个政策市,只要政策方面对房地产有些放松或提供一些支持,房地产市场就会健康蓬勃发展。

在中房智库主办的在线沙龙上,阳光城集团执行副总裁吴建斌认为,过去两年来房地产行业调控非常严厉,这次疫情之后,无论是金融监管还是地产调控政策,都不会像过去两年力度那么大,因此这次疫情对房地产行业来讲其实是坏事也可能是好事。

(1)金融政策会有放松,但不会大放松

自2月初开始,央行、银保监会、财政部等部门在不同口径的表述中都提到“不抽贷、不压贷、不断贷”等类似的支持,采取措施抗击疫情。

2月20日,央行开展新的MLF操作,利率下降10个基点。据统计,自2月3日起,央行投放的流动性已达3万亿。

在中房智库主办的在线沙龙上,与会人士一致认为,房地产作为受疫情影响较大的行业,也会直接或间接受益,比如加快按揭贷款投放、额度管控放松等等,包括贷款利率的下行。此外,资管新规过渡期有望延长,意味着非标到期压力减小,房企非标融资出现边际松动。

但是,因为之前金融政策整体延续下来的基调是稳健控杠杆,这个大基调并不会改变。且“不抽贷、不压贷、不断贷”这样的表述,更多的是在银行开发贷这一端,资本市场发债这一端增量并不会太大,并且在拿地前融资金方面仍然是严格限制的。因此,期待房地产金融监管政策全面大放松也是不现实的。

(2)多地出台纾困政策,但调控不会全面放开

近日,无锡、西安、重庆、浙江、天津、上海、南昌、苏州等十余个省市陆续出台了阶段性的房地产纾困政策,江西、安徽等省份的房地产协会也在积极建言献策,包括延期或分期缴纳土地出让金、降低拍地保证金的比例、延期税款缴纳、放款预售条件等。

房企要积极利用地方阶段性的纾困政策,减缓现金流压力。因为这些政策仍是延续“一城一策”的整体房地产调控框架的行为,以疫情情况局部调节为主,2020年全面放开地产调控政策大概率是不会发生的。

2.狠抓现金流

房企应对这次疫情短期最核心的举措,就是把现金流管好。现金流一是经营性现金流,二是投资性现金流,三是融资性现金流。节流控制支出,细化落实到人,并积极寻求开源之策。

(1)经营性现金流方面,房企要重点做好三点

一是要重抓未回款资源。

盘活库存。每家企业从2019年结转到2020年都有大量的库存,大企业有几千亿的库存,中小企业也有几十亿到上百亿的库存。这些库存解决一部分,对企业帮助是很大的。

加强正常销售转化。房企转到线上销售炒得很热,但绝大多数房企真实转化效果还有待观察。但是能卖多少是多少。

应收款催收。大的企业有上百亿,小的企业也有几十个亿。这些应收款包括客户买了房没给钱的,自己员工买了房没给钱的,等等,要勤打电话催款。

二是要重点抓监管资金的盘活。

房企有很多预售款政府在监管、银行在监管。疫情下,政府也理解房企,愿意帮助房企渡过难关,房企要抓好这部分被监管资金的盘活。

三是,申请延期土地出让金等刚性兑付资金。

各地政府出台的政策已经非常明确,土地出让金可以先延后几个月缓交,这块对经营性现金流支持是比较大的。有的城市比如西安,交50%比例的土地出让金就可以先办理规证,可缩短四证到位时间,为后期开发贷打开融资窗口。

总之,在新冠疫情解除前的这段时间,经营性现金流主要是盘活一些“内存”,线上销售回款帮助不大,要把应对重点聚焦在库存清理、应收款催收、监管资金盘活等方面,同时充分利用好地方纾困政策。

(2)投资性现金流方面,要适当控制买地支出

对于此前已经确权的项目,土地款到期需要付款,无论跟卖家还是政府都要去谈,申请延期;

对于没有确权的项目,房企就要衡量是不是真要买。如果买的时候比较勉强,那此时可以找一些理由推掉,或者过一段时间再说。这块也可以节约很多资金。

(3)融资性现金流方面,一是要利用好政策扩大融资,二是要抓住资本市场融资机会

政策方面,很多城市规定纳税申报可以延期三个月,开工日期可以顺延3个月或6个月,企业要视情况自己去申请。

同时,全国人大常委会法工委也解释了这次疫情是一次不可抗力因素。房企可以此为由去和金融机构商谈展期。

比如恒大,据传(有业内人士证实)近日召开了一场集团资金系统主要领导视频会议,其中有一条就是要求以合同条款中约定的“不可抗力”,去和金融机构商谈,2月份及3月份到期的2亿元以上的贷款,要求至少延期一年以上还款。

也有房企表示,正在与合作的金融机构沟通,开发贷款中的非刚性还款(前面销售比价好,为降低融资成本商定提前还款的项目)延迟还款,还有此前为了开盘打算提前还款的都先暂缓,重新梳理预期回款再还款。

此外,融资开源方面,最近房企境内发债(公募债)有可能要放行,定增也不是铁板一块,疫情之下可能要开闸,上市房企可留意。

3.做好债务梳理,寻找战略客户

房企要做好存货和现金流、负债情况的梳理,及早的与金融机构进行沟通,抢占融资资源。因为金融机构有资金审批和发行时限的要求,且仍然受额度管控限制。有限的资金额度给到哪家房企、哪个项目,基本上白名单的房企先到先得。

此外,建议房企多发展战略合作金融机构,这样无论在市场好坏的情况下,金融机构有限的资金会优先投放给战略合作房企。

据部分金融机构反馈,疫情发生后,他们也积极在排查房企及项目风险。预计今后在交易对手、城市、项目质地选择和商务条件设置方面会更加谨慎,会更偏向财务稳健、团队成熟、产品有竞争力、投拓布局比较合理的房企。

4.适度放开股权合作

房企可以适当开放一些股权,引进有实力的资金方合作。比如与有实力的资方机构共同成立地产股权基金,一起投资项目。或者拿出一些较为优质的项目,与资金方进行股权合作共同开发。

5.暂缓招拍挂,并购择优选择

虽然从北京和上海近日的土地招拍挂市场看,政府供地和房企拿地热情不减,但值得注意的是,成交者的身份多为央企、国企或者他们之间联合拿地。有排名前20的民营房企表示,集团已经做出疫情期间暂停招拍挂拿地、并购择优选择的决定。

6.提前做好开/复工准备

据机构统计,截至2月15日,累计有30余个省市发布了针对疫情期间企业复工管控的通知。目前全国已经逐渐进入返程、复工的密集阶段。

但是房地产业、建筑工程的开/复工受农民工返岗的限制。据预测,全国3亿人次的农民工到2月底能够返程约1.2亿人次,3月以后返程约1亿人次。房企目前能做的是提早做好开/复工准备,比如硬件设施准备,与政府报建业务的沟通等等。

总之,房企保现金流是当务之急。顺顺利利渡过3月份,这是大节点。4月份、5月份销售可能陆续恢复,顺利地把6月份度过。待下半年各方面政策配套到位后,售楼也开始活跃,预计楼市会开始回稳。

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(三)疫情后的投资机会把握

疫情之后,房地产行业的投资机会也随之发生改变。业内判断,一线和强二线城市的虹吸分化效应会更加明显。但房企还是要按照自己所擅长的区域做深耕布局,不宜做大的战略转变。

1.一二线城市虹吸效应会更加明显

因为疫情使得一二线城市与三四五线城市相比,在各种配套资源上、在城市管理硬件上,暴露出来的差异化优势明显。并且,在这次疫情暴发之前,一二线城市的调控政策是在持续加码的。

所以,参与中房智库主办的在线沙龙的业内人士普遍预计,接下来一二线城市的楼市购买力会表现较强。

而三四线城市特别是处于不在发达的经济圈、都市圈里面的三四线城市,可能市场表现会更弱一些。因为即使目前三四线城市有了政策支持,仍然会看到市场的力量会把更多的购买力吸引到有优质的配套资源(特别是医疗资源)、城市管理水平高、市场化资源程度配置高的一二线城市去。

2.房企应继续在熟悉的区域深耕

关于投资区域选择,吴建斌建议,房企擅长一二线城市就继续做一二线城市,擅长做三四五线城市的项目就继续深耕三四五线城市。只要做深做透,有一批核心管理人才,三四五线城市其实机会很多,这次疫情影响最小的也是三四五线城市。

疫情严重地区及严重依赖返乡置业的城市,比如湖北的一些地级市,温州、台州、长沙等等这些城市,可能短期之内影响会比较大,但这些城市也不是完全没有机会。

比如武汉,是中国人口比较聚集的城市,武汉三镇(武昌、汉口、汉阳)房地产市场仍然是有机会的,只不过在未来三到五个月或者最长一年的时间,大家心有余悸。

多位参与中房智库在线沙龙交流的金融机构人士也表示,武汉仍然是值得布局的城市,90%或者100%的金融机构并不会因为疫情把九省通衢的城市给放弃掉,只是启动节点会放后。并且,如果新冠疫情不解除,也没法出去做尽调,短期之内也谈不上投放。

多位人士建议,对于在武汉等疫情严重地区有布局的房企,这段时间就是要“熬着”,跟金融机构申请贷款展期或续贷。

对于所有房企,这次疫情给了一个非常重要的启示:要强化企业精细化管理的能力及资金调度能力。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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