如何预判疫情影响？先来看上海

作者：CIA

来源：中指研究院

目前，上海疫情得到有效控制，连续3日无新增确诊病例，有望在3月底结束疫情。土地市场2月成交放量，重磅地王提升市场信心，二季度有望迎来拿地窗口期。楼市短期因售楼处关闭、中介机构停业、线上销售受阻，置业需求延缓入市。但2月10日上海复工以来，成交逐步恢复，需求有望在疫情结束后快速释放。

Part 1

复盘SARS对上海楼市影响：

集中在5、6月份，短暂调整后快速回升

2003年SARS疫情爆发， 4月初上海出现首例SARS病例，4月和5月是SARS病例确诊及疫情防控期。6月2日，上海正式执行《关于调整防治传染性非典型肺炎若干措施的通知》，标志着从应急转向常态。

简要复盘2003年SARS疫情对上海楼市的影响发现，SARS疫情对于上海GDP增长的影响主要集中在5月和6月，房地产开发投资额单月同比增速和商品房销售额单月同比增速均低于全年的平均增速。开发投资额同比增速于4月至6月持续回落，但能保持17.5%以上的增速，7月快速回升；商品房销售面积同比下降滞后于开发投资额，3-4月增速仍在持续扩大，5月虽出现较大幅度回落，但6月就迅速回升，全年保持51%的高增长。

Part 2

土地政策：消除疫情造成的合同违约风险，

保持土地市场交易平稳有序

2月12日，上海市规划和自然资源局印发《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知，保持土地市场交易平稳有序，消除疫情对合同履约的影响，支持企业恢复生产和发展产业。

消除疫情对合同履约的影响

调整土地价款缴付方式和期限。受疫情影响，未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付，疫情解除后签订补充出让合同调整土地价款缴付方式和期限，交地时间相应顺延。

顺延开竣工和投达产履约时间。土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求根据疫情自动顺延，可在疫情解除后通过签订补充出让合同调整履约时间，也可以在竣工验收时直接按顺延后的履约时间予以核验。

履约监管时充分考虑疫情影响。在全生命周期履约监管时，对因疫情影响造成产业绩效等指标不达标的情形，应予充分考虑，免除相应违约责任。疫情期间暂不开展实地履约巡查。

支持企业恢复生产和发展产业

免除疫情期间的用地费用。企业以租赁方式（含先租后让）从政府或国有企业取得的产业用地，免除疫情期间的土地租赁费用，各区可以根据疫情具体确定免租期。

降低产业用地成本。产业用地地价实行底线管理原则，工业用地出让起始价不低于全国工业用地出让最低价，研发用地出让起始价不低于本市研发用地基准地价。

鼓励企业盘活存量资源投资兴业。存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。支持利用划拨土地上的存量房产发展各类线上运营的新业态新模式，土地用途和权利人、权利类型暂不变更。

加强服务推进政策落地。疫情期间，市、区支持产业发展规划土地工作推进组将组织各园区，通过电话、微信、视频会议等线上途径，及时回应和解决企业在生产经营中的问题需求，推进政策落地。

Part 3

土地市场：土地交易平稳运行，

房企积极拿地，徐汇310亿总价地王成交

2月以来，上海已成交22幅住宅及商办用地，规划建面合计270万方。其中，成交16幅经营性用地，规划建面合计215万方，环比增长176%，同比增长229%，成交金额达到430亿元。成交均价整体保持平稳，个别地块出现溢价且最高溢价仅为1.4%，商品住宅用地成交均价有小幅下降。

商品住宅用地成交面积环比上涨，楼面价有所下降

2月以来成交7幅商品住宅用地，成交建面合计56万方，环比增长320%，同比下降12.6%。成交楼面均价为16141元/平方米，环比下降12.4%；平均溢价率为0.13%。

图：2018年以来上海商品住宅用地月度成交面积走势

图：2018年以来上海商品住宅用地楼面地价及溢价率走势

商办用地供需大幅增长，价格保持平稳

2月以来成交9幅商办用地，成交建面合计160万方，环比增长438%，同比增长82%。成交楼面均价为21339元/平方米，环比下降0.1%，平均溢价率为0.09%。

图：2018年以来上海商办住宅用地月度成交面积走势

图：2018年以来上海商办住宅用地楼面地价及溢价率走势

一线城市投资价值凸显，品牌房企积极在沪拿地

近期，北京土地市场成交火爆，个别地块取消限价政策，多宗土地以高溢价成交。而上海也同样迎来了土地交易的小高潮，中海、旭辉、保利、万科等品牌房企接连拿地。星河控股集团联合Costco获取上海浦东新区康桥工业区地块，国际零售巨头Costco第二家店仍选址上海，表明对上海消费市场前景的看好。此外，香港置地联合体以301.5亿元摘得徐汇黄浦江西岸金融港地块，创造了全国土地市场成交总价的制高点，重磅地块的成功交易有助于上海市场快速回归正常节奏。

图：香港置地联合体以310.5亿元竞得徐汇区黄浦江南延伸段28地块

据悉上海部分区域也将加大供地力度，静安区2020年计划推出的经营性用地数量可能在10幅以上，将超过过去两年成交地块的总量。

图：2020年静安区预推地块前瞻

Part 4

新房市场：节前成交高于去年，

疫情以来无新盘入市，需求短期受到抑制

从节前住宅成交走势来看，自去年12月份住宅周度成交逐步回升，市场热度延续到今年1月份。但疫情来袭，春节期间绝大部分售楼处暂时关闭，大部分项目采用线上售楼处，但线上销售效果欠佳，全市仅成交35套住宅。

复工首周（2月10日-2月16日）和次周（2月17日-2月23日），全市分别成交163套和265套住宅，成交面积分别为1.9万平方米和3.2万平方米，成交开始逐步回升，客户以前期蓄客和老带新为主。因售楼处尚未完全开放，采取提前预约和错峰看房的模式，短期内需求仍无法快速释放。

图：2019年12月以来上海周度商品住宅销售面积

产品成交结构延续改善为主、刚需为辅的格局

住宅成交以改善产品为主，成交占比为62%；以总价500万以下，单价3.5万以下的刚需盘成交占比约为20%；单价8万以上的高端盘占比18%。项目成交TOP10榜单中，八成为改善盘，套均面积集中分布在90平-120平。

表：2月10日-2月23日上海商品住宅成交面积排行榜

Part 5

趋势展望：把握拿地窗口期

上海近10日新增确诊病例仅4例，连续3日无确诊病例，疫情得到较有效控制。从目前来看，全国新增确诊病例逐日下降、累计确诊病例逐渐接近峰值，乐观情况下疫情有望在4月份结束。上海疫情防控得当，在本周复工人数逐渐恢复的情况下，没有出现新增确诊病例，因此有望在3月底结束疫情。

图：上海市新冠疫情走势图

图片来源：上海卫健委

疫情期间，上海从供给端入手，通过土地价款缴付方式、延顺地块开竣工等方式来缓解短期内企业的资金压力。同时，在疫情得到有效控制后，及时恢复土地市场交易，保持市场交易热度。疫情控制后，有望在二季度迎来土地集中供应期，住宅用地全年仍会保持较为乐观的供应规模。

从去年12月以来，上海楼市从下半年以来的成交增长乏力中不断复苏，并在年初保持着较高的周度成交量，逐步从销售周期底部过度到上升阶段。3月份是上海传统的楼市小阳春，在售楼处完全放开之前，住宅成交仍持续受阻。随着疫情控制，售楼处开放，受到抑制的购房需求将得到快速释放。