2019土拍盛宴：6.7万→4.58万/平！龙华宅地可售楼面价降了？

作者：楼市小龙女 

来源：咚咚找房

2019年的深圳楼市，也是跌宕起伏，从开年出现的小阳春，延续到5月之后，到6、7、8月的冷清，再到慢慢出现的“金九银十”，而后一直延续到年底的不断有新盘入市，且去化都不错，甚至还出现不少“日光”盘。

再看看2019年的深圳土地拍卖市场，也是精彩不断。从一天同时出让5宗居住用地的“史诗级土拍盛宴”，到同一天拿出6宗居住用地且限最高销售均价的罕见情况，还有前海首宗住宅地公开出让，更有腾讯拿下宝安西乡80万平超大产业用地，以及华润再拿后海商业用地等。

根据深圳规土委网站的数据，2019年深圳以及深汕合作区全年经营性用地供应78宗，截止12月12日，共供应63宗，其中居住用地14宗，商业用地10宗，工业用地34宗，其他用地5宗，其中7宗流拍，4宗终止出让。另外还有15宗商业和工业地将于12下半旬出让。

综合来看，数量上今年和去年的土地供应量相差无几，但土地出让方式以及附加条件却比去年严苛不少，比如限最高销售均价，配建一定比例人才房，商务公寓“只租不售”等等，导致房企在深圳拿地更加理性和谨慎。

史诗级土拍盛宴

2019年深圳出让宅地14宗

自去年12月19日，曾推出一宗住宅用地，却因拿地条件过于严苛导致流拍后，直到今年6月24日之前一直没有新住宅地供应，深圳土地市场长期处于“僧多粥少”的局面。

截止12月12日，深圳全年共拿出14宗住宅地拍卖，其中深汕一宗，终止出让一宗，流拍一宗，虽然地块不多，但是却出现了前所未有的一天同时出让5宗以及6宗住宅地的情况，也就是说这13宗宅地的出让仅用了3天时间。

堪称“史诗级土拍盛宴”的6月24日，同时出让5宗居住用地，当天30多家房企到场，耗时近3个小时，300余轮竞拍后争抢5宗宅地，最后由广州越秀、龙光、中海、电建、平安分别竞得，5宗地全部以价格上限成交，均溢价率45%，这也是近年深圳宅地土拍市场少有的情况。

在沉浸了5个月后的11月22日，又集中出让6宗居住用地，由于本次地块位置及限最高销售均价等原因，明显没有6月份的热度高，仅10余家房企到场，出价的以国企央企为主，最后电建、中海、招商华润、五矿以及人才安居各竞得一宗，且均未达最高限价，另外坪山坑梓一宗地块因无人竞买而流拍。

最后出让的一宗是刚刚结束的前海桂湾居住用地，限最高出售均价9.9万，这也是前海首次公开出让居住用地，当天10家企业报名竞拍，经过数十轮竞价，最后由天健地产获得，未达最高限价。

虽然近几年，深圳住宅土地供应量逐渐减少，但每年还是能有一定的供应量，2015年和2016年均6宗，2017年仅3宗，2018年13宗，2019年14宗居住用地。

今年出让的14宗居住用地中，均在原关外区域，其中，光明4宗、龙华民治2宗、龙坪山4宗、前海桂湾1宗，宝安尖岗山1宗、大鹏1宗、深汕合作区1宗。

此前就有分析人士称，房企在深圳拿地固然成本很高，盈利空间受限，但在庞大的高收入群体需求基数支撑下，长期交易走势和盈利预期依然值得看好。

也正因此，才会出现近来深圳难得出现的“史诗级的土拍盛宴”场景。

前海桂湾商地屡受挫

2019年深圳出让10宗商业用地

相比往年的商业用地出让情况，今年的前海可谓屡屡受挫。

今年共拿出10宗商业用地拍卖，前海桂湾片区3宗（1宗流拍、2宗终止出让），宝安新安3宗（2宗出让、2宗流拍），坪山2宗，后海1宗，大鹏1宗（流拍），其中3宗地流拍，2宗终止出让，成功出让率仅50%。

值得一提的是，前海3宗地皆为成功出让，其中1宗还1宗地还遭遇二度流拍，2宗地终止出让。

但也不乏亮点，其中后海一宗逾9万平的商业用地+文体设施用地+交通设施用地+绿地与广场用地+水域用地被华润拿下，地块包括未来深圳湾大街的延伸部分，届时或将与南山海雅、书城、中州、海岸城、保利、深圳湾万象城连成一体。

后海中心区，也称后海金融商务区，该片区已有包括，航天国际中心、新百丽鞋业、天虹商场、中海油、阿里巴巴、海王星辰、中建钢构、中铁南方等22家企业总部入驻。

腾讯拿下巨无霸将建企鹅岛

2019年深圳出让34宗工业用地

今年，深圳土地成交市场依然以工业用地为主，共34宗，占全市总地块近半，主要集中在坪山、光明、深汕等区域，其中3宗因无人竞拍而流拍。

其中最受关注的当属11月29日，腾讯以85.2亿拿下的宝安西乡80万平产业用地。据了解，该宗地就是未来的腾讯200万平互联网+未来科技城，地块体量相当于腾讯深圳现有办公面积的3倍。

根据规划，将建设“六基地一平台”，包括效果广告研发推广基地、互联网云全球研发基地、互联网+医疗基地、互联网+教育创新实践基地、互联网体育产业互动基地、互联网+双创基地以及前沿科技领域研究中心。

去年颇受瞩目的西丽留仙洞总部基地，今年仅出让一宗工业用地，由东鹏特饮等15家企业联合拿下，此外，还有大疆科技、联想、爱康生物、彩生活等数十家企业均拿了不同区域的工业用地。

前海或将建一所“名校

2019年深圳出让5宗其他用地

深圳今年出让文体设施、医疗卫生、综合用地、区域交通用地以及租赁地各一宗，除前海桂湾片区的综合用地终止出让外，其他地块均成功出让。

而前海的文体地块，所在位置就在腾讯“企鹅岛”的对岸，由一丹控股拿下这块地，根据天眼查上面的信息显示，一丹控股有限公司由腾讯主要创始人之一、公益慈善腾讯基金会的发起人--陈一丹创建，其名下的公司都跟教育相关。或许，将在该地块建一所“名校”！

另外，位于宝安航城的区域交通用地，由海南航空获得。

2019年深圳上半年供地缓慢，为了加快供应、平衡供求关系，下半年加快了供地节奏，而在四季度出现了大规模集中拍地的现象。今年11月，深圳更是第一次面向全球集中推出30平方公里的产业用地。

中原地产数据显示，经过近40年的发展，深圳城市高强度开发，目前已经没有太多可供开发的空地，到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内。而截至2016年年底，深圳建成区面积已达到了923.25平方公里，外加2017年-2018年所建成的项目，目前已经超过950平方公里，从增量上看，未来深圳可利用的土地，面积不到73平方公里。

近几年大部分土地供应都来自城市更新，此外，深圳土地市场各项管理持续细化，对地块的出让条件也更严格，各项指标都有一定的限制，未来企业拿地将更为谨慎。