楼市真相:47%的房贷用在空置房,85%的购房者不是刚需

作者:柯谈

来源:柯谈地产观 

四季度开始,调控放松和以人才名义招揽接盘侠的城市越来越多。

中原地产的数据显示,11月全国房地产市场调控政策发布高达72次,而去年同期只有20次,这其中主要就是限购放松和人才引进。

虽然我知道,很多刚需朋友还没来得及上车,但是我也只能很不幸的告诉你:明年放松的城市会更多!

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楼市真相

10月17日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》显示:2013年-2019年8月,我国个人房贷余额从9万亿大涨至25.8万亿,年均增速达23.4%,其中,首套房贷增速15.8%,多套房贷增速32%。

2018年,我国家庭在多套房上的贷款占比已经高达65.9%,超过了首套房。更为关键的是,存量房贷中47.1%是用在空置房里,造成了信贷资源的巨大浪费。

去年底,同样是该中心发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》,对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算。报告显示:2018年三季度,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%。

过去10年间,我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变:

刚需:从69.7%降至15.1%;

改善:从10.8%升至26.7%;

投资:从19.6%升至58.2%。

以上两个报告揭露出一个事实:银行2/3的房贷资源是被投资客占用的,1/2的房贷浪费在了空置房中,85%的购房者都不是刚需,投资客是刚需客的4倍。我们的房地产不是被刚需推动的,而是被投资驱动的,这才是楼市的真相!

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可怜的刚需

根据贝壳研究院发布的《2018年上海住房消费走势》的数据:上海市住宅总量有780万套,其中大约有290万套是用于出租的。也就是说,上海整个房产市场中37%的住房根本不是自住,而且被用来纯投资的。

一线城市尚且如此,二三线城市房产投资之风更是深入骨髓。

这位粉丝朋友在济南当地已经拥有5套房,但是在惯性和社会环境的驱使下,所有创业收入只有继续投资房产才有安全感和获得感。

为什么刚需买房越来越难,高房价只是表象,而深层次的原因是银行把2/3的房贷都提供给了投资客,买房人中85%都不是刚需,刚需的竞争者根本不是其他刚需,而是铺天盖地的投资者,刚需们是在用15%的微弱力量与庞大的85%在竞争。

最近几年我有个非常明显的感觉,就是买房子的人都是有房的人,纯刚需想要在大城市上车越来越艰难。大城市的房子即将进入内部循环,变成有房人之间的封闭的圈内置换游戏。

没房子的人,拿什么去买房!伪刚需的存在,才是刚需最大的阻碍!

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调控的本质

光棍节那天,深圳提高了普通住房标准,对没房子的光棍来说,这个礼物太过扎心!

一刀切的政策规定:容积率1.0以上建筑面积144平米以下都是普通住房,其结果就是深圳湾恒裕滨城一套面积88平总价2375万元的房子也冠冕堂皇的成了普通住房,而远郊龙岗区150平400万总价的老破大却被逼成了豪宅。

深圳这个托底政策效果立竿见影。深房中协标准指数显示,11月深圳二手房网签量达到9243套,环比大涨57.5%,同比去年11月更是暴涨147%。

政策一经公布,房价立刻反弹据统计,11月深圳二手房价上涨房源占比达到64%,其中,涨幅在0%-5%的占比33%,涨幅在5%-10%的占比31%,也就是说大多数房源在政策公布之后,均上涨了5%左右。其实,这5%刚刚好就是普通住房标准提高后,节省下来的增值税。

深圳住建局曾在政策公布之后出面澄清,解释政策宗旨为降低刚需购房成本,让刚需享受税收优惠政策,结果却是:减免的税费全部被房东增加到了房价之上,反而增加了刚需的购房负担。

正如经济日报在12月3日的文章《调控措施须坚持“房住不炒”定位》中对深圳提高普通住房标准的评价:“房价涨幅在一定程度上抵消了减免税款带来的优惠”。

深圳普通住房标准的提高,对没房子的刚需来说,减税没享受到,房价却又瞬间贵了几十万,2019年一年的工作又白干。

在这一轮楼市调控中,只有北京和上海是把高房价当做阶级敌人来对待的,其它所有城市都是在楼市稍显疲软之时,就迫不及待的救市和刺激。

不过也可以理解,毕竟85%的购房者都不是刚需,他们占用的银行房贷更需要保障。

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风向

12月6日,政治局会议召开,会议丝毫没有提及房地产以及房住不炒。没有提及也就意味着,四季度所有城市的调控放松全都得到了默许和认可。2018年10月和12月的两次政治局会议也都没有提及房地产。因此,2019年初的小阳春比往年更加的火热。直到2019年4月19日重提房住不炒,7月30日提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后,楼市才冷下来。

每年12月初的这次会议,是为12月下旬的中央经济工作会议定调,中央经济工作会议将决定2020年全年的经济走向。

现在正是楼市政策的重大转折期,敬请期待吧!

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