限贷的口子撕开了吗?

作者:大白

来源:米宅

限贷是对贷款的金额和资格的限制,主要两种表现形式:

1、提高首付比例;

2、认房认贷。

11月11日,深圳普宅减免增值税新政策取消了对价格的要求,这意味着什么?

意味着,目前楼市已经到了在等一个更明确的信号阶段了。

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11月11日深圳来了个“大事件”:

即日起,深圳实施增值税减免新政,即对于符合容积率1.0以上、单套建筑面积144平以下的住宅,不再按照各区豪宅线标准征收差额增值税,而是一律认定为普通住宅,满两年即免征增值税。

所以当天媒体和中介圈立刻欢欣鼓舞、奔走相告,“房价要大涨了”。

与之相反的是购房者,持币待购的,愁眉苦脸,担心房价涨;还在计划的,担心买不到房子了。

还有卖房的,正在卖的,卖不卖?涨不涨?纠结了;已经卖过的,意难平,悔了,卖早了。

但,没必要反应这么大。

是,这是一个直接利好房价的政策。但,对房价的短期影响远远到不了媒体宣传的当天就涨10%的效果。

按照“价格直观反应供需关系+降税降低交易成本”这最基本的经济学原理,用数学是可以直观测算出来的,增值税减免新政对房价上涨直观影响的上限是5%。

这还是考虑了市场情绪和预期之后的结果,当然不排除有个别房源卖出+10%的价格,但这一定是极个别的现象,不代表市场基本面。也不排除有些房东在新政出来之后直接调高挂牌价,但这仅仅是挂牌价,不是成交价,不能作为房价涨幅决定性判断依据的。

所以无论你是卖房的、买房的、还是媒体或者中介,都冷静点,饭要一口口吃,事要一步步做。

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深圳此次放开“豪宅线”,确实打响了让楼市回归市场的第一枪,至少表明,政策面突然迸出的一束理性的阳光。

总之,是利好,方向和趋势也是对的,但还需要观察其他城市的跟进情况,特别是北上,而北上是否跟进才是更明确的信号。

为什么?先看下面这张表格,这是一张北上深一线城市普通住宅认定标准的汇总表。

从这张表格你会看到三件事:

1、北上深刚需被豪宅。

先看上海。

上海普通住宅标准是2014年11月制定的,按照五年前标准来衡量,上海基本上很少有普通住宅了。

再看北京。

北京虽然在2017年调整普宅认定价格,但五环内总价468万以下或单价3.96万/平以下,几乎是形同虚设,北京城内普通住宅寥寥无几。

再看深圳。

深圳上一次公布“普通住宅”认定标准是2015年10月。简单说就是144平以下的房子在符合一定的价格条件下才能认定为是普通住宅。在过去4年,随着房价的上涨,很多被征收“豪宅税”的房子其实根本不能称为豪宅。

                                                                  图片来源网络

2、二手交易税费高

比如深圳,一套面积低于144平米、小区容积率高于1.0的住宅,之前买入价是600万元,现在卖出(持有时间超过2年)价格是1200万元,则差价是600万元。 在2019年11月11日之前,由于存在“豪宅税”,至少需要纳税(增值税)30万元。 而2019年11月11日之后,这种持有超过2年的住宅,是没有增值税的。

以上两点是北上深都面临的问题。但,第三点不是——

3、北上二手房非普首付比例高

和深圳不同,北上贷款政策均对普宅和非普提出不同的贷款比例。

北京贷款政策——

1、家庭在北京没有住房,并且在全国范围内没有任何商贷记录和公积金贷款记录,购买普通住房首付35%,首套非普通住房首付40%。

2、家庭名下在北京有1套住房,或者在北京无住房但在全国范围内有过商贷记录或公积金贷款记录的,购买普通住房首付60%,购买非普二套首付80%。

上海贷款政策——

1、家庭在上海无房,并且在全国无商贷或公积金贷款记录的,执行首套房标准,首付35%。

2、在上海有1套房,或者在上海无房但在全国有商贷或公积金贷款记录的,执行二套房标准,购买普通房首付50%,购买非普二套首付70%。

简单说,如果北上也跟随深圳调整普线,直接的结果就是降低了首付比例。

比如北京,目前市场价550万,银行评估价500万,在非普时代,买家需要4成首付,200万;成为普通住宅后,买家首付只需要3.5成首付,即175万;

我们知道限贷是限制贷款的金额和资格,主要两种表现形式:

1、提高首付比例;

2、认房认贷。

如果降低首付比例,也就意味着限贷的口子被撕开了。

这就是为什么我们说深圳非普线的调整是一缕阳光,而北上非普的调整则是黎明的曙光。

所以,到这里大家一定会问北上会跟进吗?

先看北京——

北京在2017年调整过,上次调整显然是非市场化调整,这是两个方面造成的:

1、2017年整体政策基调“坚持调控不动摇”,因此明显是利好的政策只能名不副实。

2、按照北京以往3年调整一次的节奏2008、2011、2014、2017,下一次调整就是2020年。

再看上海——

上海很简单,五年前的标准确实该调整了。

以上是纯理性分析,北京是2020年,上海是确实该调整了。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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