日本、香港、美国的房价泡沫都是怎么形成的？

作者：魏丹荑

来源：吴晓波频道

今天刚看到一个段子，2008年的道指是1.3万左右，上证是3000多。十年后的道指是2.7万，已经翻了一倍，上证是2000多。十年前深圳华侨城的房子是7000元一平，现在是17万元一平。所以有人开玩笑说，房子是用来炒的，股票是用来住的。

有些人让我问问专家，中国房产是不是泡沫化了？

我记得当年在巴塞罗那游玩，街上很多人吹大泡泡，一个泡泡有几个人那么大还不会破，很漂亮很壮观。谁都说不准泡沫什么时候破，而在破灭前，都只有美丽。但我们可以了解行业里一些关键事情，洞悉风险，助力决策。今天就来跟大家分享一下美国、日本、香港三地房产泡沫的形成及启示。

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首先，我们回顾一下日本的房地产泡沫。

1960年代后期开始，日本经济快速增长，成为世界第二大经济体，房价也水涨船高，并在1980年代末达到了顶峰。1989年前后，有人笑称，日本东京的房地产总值可以买下整个美国。

好景不长，从1990年算起，东京房价连跌了二十多年才探底。同期的日本股市，也跌跌不休，直到今天，也没有恢复当时38000点的历史高位。从1990年起的二十年，被日本人称为“失去的二十年”。

造成日本房产泡沫的原因有很多，最重要的有两个：

第一，是《广场协议》的签订，使日元对美元持续升值。这让日本人一下子觉得自己富了很多，助长了投机的势头——有钱了，可不就得买买买嘛。

第二，日本政府担心日元过度升值会损害经济竞争力，便通过放松信贷保持经济活力。从1985年到1987年，日本央行将基准利率从5%降到2.5%，日本股市和楼市的泡沫因此越吹越大。

然后，意识到经济过热的日本央行，又开始逐步上调基准利率，收紧银根。在1989年连续5次上调利率后，日本的房市和股市轰然倒塌，从此进入长达20多年的熊市。

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第二个要回顾的是香港的房地产泡沫。

从1991年开始，香港实施紧缩的土地供应政策，房价一路飙升，许多香港居民和企业纷纷加入炒房大军。

这种投机行为，在1997年达到顶峰。当时比较流行的看法是，香港回归后，无论房价涨多高，都会有大陆资金来接盘，因此完全不用担心。 

但大陆资金显然不会当“接盘侠”，于是1997年底，受到亚洲金融危机的影响，香港房价开始下跌。

很多工薪家庭加杠杆买房，一夜之间变成负资产——房子的价值还不如欠银行的债多。据统计，2002年左右香港仍然有约10万负资产人群。

在这个背景下，香港房屋及规划地政局局长孙明扬，出台了包括“取消拍卖土地”“终止出售公屋计划”等内容的“孙九条”，出手救市。

这九条措施，主要是为了限制住房供应，提高房东权益。效果也立竿见影：从2000年到2010年，香港每年的住宅用地供给，平均只有五六万平方米。这是造成后来香港房价大涨的主要原因之一。  

在2003年以后，香港的房价开始上升，从此没有回头。即使在2008年，全球发生金融危机，香港的房价，也只是稍稍跌了10%左右，而后继续上涨。                           

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最后要回顾的，是美国的房地产泡沫。

2008年的美国房地产危机有两个值得注意的关键因素。

第一个因素，是美联储的利率政策。

2000年，美国的互联网泡沫破裂，纳斯达克指数暴跌。为了应对危机，美联储推出相当激进的货币政策，将美元利率从6.5%左右下调到1%。跟当年的日本一样，宽松的货币政策引发了房价上升和地产投机。

和日本类似，美联储意识到经济过热后，选择加息。美国的房价也随之在2006年左右见顶，并开始回调。

第二个重要因素，是金融衍生产品，主要为“忍者房贷”。

所谓“忍者房贷”，是指一个买房者即使没有收入、没有工作、没有资产，也能轻松从银行获得贷款去买房。拿贷款买房的时候，银行提供的条件是零首付、零文件。

而大量的金融机构，又将这些贷款打包，获得投资级别的信用评级，再转手卖给全世界的投资者，最终导致泡沫破裂。

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说完了日本、香港和美国的房地产泡沫，下面我们来总结一下这些危机给我们带来的警示。

第一个警示，是央行的货币政策对于房地产市场的价格有至关重要的影响。

纵观日本、香港和美国的房市价格变化，就会发现，在泡沫形成期，央行的货币政策都异常宽松。而在央行意识到经济过热，开始调高利率时，往往也预示房价离顶点不远了。

第二个警示，是房价的飙升。

回顾历史，会发现美国的房价增幅约为每年4%-5%，其他地区也大同小异。因此在短短一两年内，房价上涨30%、甚至50%的情况，非常罕见，其背后很可能有大量的投机。

第三个警示，是某一个地区房地产市值对于GDP的比率。

1989年，日本的房地产市值，大约占到了GDP的4%左右。比其他国家高出不少。香港在1997年的房地产对GDP比率，超过了3%，也是一个高位。

当然，以这个标准来看的话，目前中国内地和中国香港的房地产市值对GDP的比率，都超过了3%。特别是香港，该比率超过了4%，比1989年的日本还要高。并不是说在这个高比率之下，房价一定会发生雪崩，但值得我们密切注意和警惕。