北京二手房,开始降价出逃了!

作者:蜜姐

来源:闺蜜财经 

楼市似乎永远不缺话题和关注度。

从货币政策、调控政策到土拍、新房及二手房价格和销售情况、租赁行情等,总有一个点让人不得不看上两眼。

楼市的看多派和看空派,激战多年,似乎看多派一直吊打看空派,然而现实是,看多派并非总是那么幸运。

据每经新闻报道,8月18日,仅这一天北京有1287套二手房下调了报价,且不乏位于海淀区、朝阳区的房源。其中某些房源甚至报价降幅超20万。

北京的二手房为何会在此时开始降价出逃?

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关心楼市的蜜友,相信都会关注北京的楼市行情。毕竟这里是全国楼市行情走向的风向标。楼市火热从这里开始,调控收紧也从这里开始。

据北京链家房产中介(其在北京二手房市场的占有率约为50%)提供的数据显示(如下图),最近两年,北京二手房成交价在2017年3月份达到顶峰,此后价格虽有起伏,但总体趋势是持续走低。

2017年1月—2019年1月北京链家二手房成交价走势图

图片来源|贝壳研究院

兴业证券公布的数据也证实了这一点。2018年12月,北京二手房均价较2017年3月最高位时,降了12%。2019年一二月份所有反弹,但较2017年最高点依然降了10%。

当2018年,楼市火热的行情传导到某些二三四线城市甚至县级城市的时候,北京经过两年的楼市调控,已显现出调控的成效。

北京二手房除了价格的回调,成交量也出现了明显下滑。

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2019年上半年,北京二手房市场也出现过短暂回暖,但相比2018年同期,成交量同比下降了14.3%。

据贝壳研究院Real Data数据库显示,2018年6-8月,北京二手房链家实时成交量环比持续明显下滑,降幅达20.9%,与2017年5月成交峰值相比大降46.2%。

无论是新房还是二手房,我们的楼市都跟股市神似,追涨杀跌尤为明显。

正因为价格下降、成交量下滑,购房者的观望情绪更浓,“等等看”是普遍心态。所以二手房成交时间延长也理所当然了。

链家统计的数据显示,2018年8月,北京二手房客源端成交周期达到79.3天,为2012年以来的历史最长成交周期。

而据我爱我家市场研究院统计,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天,较2018年增加了近20天。

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有意思的是,市场观望情绪越重,卖房者更着急出手。所以,才会出现媒体报道中的,有房东房子挂了三个多月,卖不出去,最近报价就降了25万(由470万降到445万)也想早点落袋为安。

其实近期的行情还稍微回调了一点了,不过幅度不算明显,购房者们不急,房东们反而更急。

北京中原市场研究部统计数据显示,7月,北京二手住宅网签1.3万套,成交量环比上涨8%,同比下降14%,已止跌回调了一点。

北京二手房市场的趋冷,背后除了调控不放松,还有新房供应的增加。

今年1-7月,中国指数研究院公布数据显示,北京商品住宅(不含保障性住房)累计新上市448.23万平方米,同比大增39.82%!

而北京还有大量限竞房供应,自去年6月上市以来,约七成限竞房已成为库存。二手房难卖也在情理之中了。

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大家与其说关心北京的二手房行情,不如说在关心自己所在城市的二手房行情走向。

今年初,关于要不要把手里的房子卖了,引发了激烈的讨论。个别大咖很极端,说自己把房子全卖了,就留了一套自住。到底他的房子卖没卖,我们不得而知。

不过,蜜姐认为,卖房还是买房,真得看自己的需求和目标。而不是看别人怎么做。

举个例子,朋友前两年以50万左右的总价在某二线城市买了一套学位房。去年行情好的时候,同小区同样户型业主们,有的以135万、有的以130万卖出。

到今年7月,该小区同户型的二手房挂牌价格为100万—110万,且有的挂售了好几个月了,还未成交。

朋友也并非心里波澜不惊,但当初买房一是为了孩子以后上学有个名额,二是考虑学校旁边好出租能保值。而如果他卖出了还真买不回来具有同样价值的房子,所以尽管他心里也对卖房的邻居羡慕不已,还是得稳住。

如果当初纯粹就是投资买房,也就好理解为啥现在降价十几万、二十万也要卖,因为相比买入价格,现在出手依然是赚了一大笔。还能落袋为安,不必担心行情继续走低。

蜜姐之前在多篇文章中都强调,现在的行情,对于刚需或改善型需求的购房者来说,不失为机会。

一方面,横盘阴跌,无论是新房还是二手房选择范围大增;二是,夏季相对是淡季,现在房价相对稳定,选房的时间也可以更充裕。

楼市有周期,对于未来也不必太过悲观。现在内外情况复杂,放水了也要尽量控制不往楼市流,但水出去了总有些东西要涨价。房子依然有很好的保值功能。

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