中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估

作者：夏磊

陈雨田对本文有重要贡献

来源：夏磊地产观察

房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。

纵观70年中国住房制度变迁与房地产市场演变，每个历史阶段的房地产市场问题，很大程度上都跟我国基本住房制度有关。促进市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效机制建设。

中国住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。从解放之初的福利公房，到改革开放后的提租改革，从1994年出售公房，到1998年商品房改革。70年制度变迁，是每一个追求美好生活的中国人共同创造的辉煌历史，也是发挥中央、地方两个积极性，不断的摸着石头过河，以政策激活市场、以市场积累经验、以政策总结教训的过程。

中国，一个14亿人口的大国，占世界18.8%的人口，在1949年解放之初，人均居住面积仅4.5平米，到如今城镇人均住宅建筑面积超30平，市场的力量创造着奇迹，因为房改，充分调动了每个社会成员的积极性，充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力，蕴含其中的改革哲学，奠定着成功的基石。

新时代，新思路，新住房制度。

住房制度的要义就是解决住房问题，维持平稳发展的房地产市场。

当前，城镇化率仅59.6%，住房自有率79.2%，经济发展水平从1998年房改时的人均GDP6860元、经济总量世界第八，到2018年人均GDP64644元、世界第二大经济体。对住房制度的认识，当随着发展阶段而逐渐深化。

什么是好的房地产市场？

综观全球，各经济体房地产市场表现各异，有的实现了房价近半个世纪的稳定；有的经历过60年不衰的房地产大牛市的巅峰繁荣，却引爆了全球金融危机，进而黯然落幕；有的历经两次房地产危机，痛苦地度过了“失去的二十年”。一个好的房地产市场，理应做到住房供求平衡、房价长期稳定、居住质量高。

我国有着怎样的房地产市场？

单一指标无法准确描述一个住房市场的真实状况，因此我们试图用“量、价、质”等维度来刻画。其中，“量”对应着供给风险，包括套户比等指标；“价”对应着价格风险，包含房价增速、房价收入比等指标；“质”是指住房质量，用人均居住面积、住房成套率等指标来衡量。

从“量”上看，供需较为均衡，2017年城镇住房套户比1.07，从国际看，当前美国、日本、德国和英国分别为1.15、1.16、1.02和1.03，中国城镇住房套户比尚低于1.1，既解决了住房短缺问题，又不存在明显过剩。从“价”上看，房价绝对涨幅高，相对涨幅低。1998-2018年中国名义房价上涨4倍，年均涨8%，高于美国、日本、英国等主要发达经济体，但同期城镇居民人均可支配收入上涨6倍，名义房价涨幅/人均收入涨幅仅为0.6，低于OECD平均值1.1。2018年全国房价收入比7.3，为1998年以来最低25%分位，尚处于较安全的水平。从“质”上看，整体居住水平较好，2016年城镇人均住房建筑面积为36.6平/人，折算成人均居住面积为29.3平/人，已达到部分发达经济体的水平，如香港、日本、新加坡人均居住面积分别为16.0、22.3、27.6平方米；住房设施方面，估算2015年城镇住房成套率（同时拥有独立厨房和卫生间的住房占比）达85.7%，相比2000年68.0%明显提升，但相比发达经济体接近1的水平还有改善空间。

二十年房地产周期回顾

中国房地产经历了二十年长景气周期，由城镇化和经济增长驱动。

1998-2018年，中国城镇化率从33.4%上升至59.6%，年均提升1.3个百分点；同期，中国城镇人均可支配收入年均增长11%，居民住房购买力大幅提升。由城镇化和经济增长驱动，中国房价经历了二十年趋势性、大幅度上涨。1998-2018年，商品住宅均价从1740元/平方米上涨至8544元/平方米，累计上涨4倍，年均上涨8%。涨幅高于多数发达国家，如英国、美国、德国、日本同期分别上涨2.2、1.3、0.4、-0.3倍，年均上涨6%、4%、2%、-2%。

二十年长景气周期中包含六轮小周期。

中国房地产市场维持上行趋势的同时，经历了6轮小周期波动，平均每轮历时3年，周期峰值（以商品房销售额同比、商品住宅销售均价同比为指标）依次为2003、2005、2007、2010、2013和2016年。小周期上行阶段房价上涨8%至54%，下行阶段房价增速-4%至15%，每轮小周期结束房价累计增速-2%至54%。伴随房地产小周期波动，中国共出台6轮房地产调控政策，其中2轮刺激，包括2008-2009年、2014-2016年9月；4轮收紧，包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。

风险提示：政策推动不及预期等

1   70年住房制度变迁与房地产市场演变

1.1   1949-1978：福利公房时代

1.1.1   时代背景：重工业优先战略，“先生产，后生活”

1.1.2   住房制度：统一管理、统一分配、以租养房的福利性低租公房分配制度

1.1.3   市场表现：住房供给效率低

1.2   1978-1994：提租改革时期

1.2.1   时代背景：邓小平是住房制度改革的总设计师

1.2.2   政策实践：提高公房租金；土地、商品房预售等基本制度确立

1.2.3   市场表现：房地产市场过热初现

1.3   1994-1998：出售公房改革时期

1.3.1   时代背景：市场经济确立，各项改革全面提速

1.3.2   政策实践：出售公房、建立公积金制度

1.3.3   市场表现：房改进程提速，地方民营房企崛起

1.4   1998-2018：商品房时代 

1.4.1   时代背景：亚洲金融危机，房地产成为新的经济增长点 

1.4.2   政策实践：住房实物分配终结 

1.4.3   市场表现：启动房地产市场 

2   中国住房制度评价 

2.1   房地产市场发展阶段：从大建设阶段转向提质降速阶段 

2.2   房地产市场风险评估 

2.2.1   房价泡沫风险：不存在全局性风险 

2.2.2   流动性风险：居民、企业加杠杆放缓 

2.2.3   供给过剩风险：住房基本充足，但不存在过剩 

2.3   住房需求：住房领域经历三轮消费升级 

2.4   住房供给：集中度提升，行业从粗放到成熟 

1.1  1949-1978：福利公房时代

1.1.1  时代背景：重工业优先战略，“先生产，后生活”

（1）宏观定调：重工业优先，住房建设被界定为“非生产性建设”。1955年一五计划提出优先发展重工业，并要求降低包括住房建设在内的非生产性建设的标准，“先生产、后生活”成为城市建设的纲领。

（2）经济图景：经济增长高波动、低工资制、城镇化停滞。1978年以前经济增长大起大落，1958年GDP同比增速高至21.3%，1961年则降至-27.3%；同期政府推行低工资制，1953-1978年 ，职工年平均工资累计仅增长24%；同时1958年户口登记制度建立，叠加“上山下乡”人口逆流动，1960-1977年城镇化率由19.8%下降至17.6%。低工资制决定政府需为居民提供维持基本生活的实物补贴，住房是其中之一；控制城镇化延缓城市居住矛盾的暴露，是福利公房制度能够推行20余年的重要背景。

1.1.2  住房制度：统一管理、统一分配、以租养房的福利性低租公房分配制度

住房建设、分配由单位、政府主导。需房单位的建房计划经批准后，由政府无偿、无期限划拨土地，由政府或需房单位出资建设公房 。公房建成后依据单位等级、职工职级等分配，存在分配不公的弊端。例如1995年北京工人家庭人均居住面积4.51平方米，比干部家庭低20.3%。

房屋设计小户型、低配套，居住条件差。1959年建工部召开住宅标准座谈会，要求公房居住面积采用人均4-6平方米标准。以江苏省为例 ，60-70年代住房户均使用面积仅21-28平方米，户型多为一居室，没有阳台、需共用厨房和卫生间。

建设资金高度依靠财政拨款，财政负担重。90%以上的城镇住房建设投资依靠中央和地方政府，少量靠单位自筹。以1975年为例，政府投入住宅建设投资22.9亿元、公房维护投资5.8亿元（估算），两项共占财政支出的3.0%，相当于财政赤字的459.2%。

以租养房，但租难养房。公房后期维护依赖职工缴纳的租金，但公房租金极低，根据1955年国务院颁布的《中央国家机关工作人员住用公房宿舍收租暂行办法》，每平方米租金仅0.12元。根据1956年职工家庭收支调查 ，职工平均每户每月负担房租2.1元，占家庭收入的2.4％，只达租金成本的1/3到1/2左右，低租金制带来租不养房的问题。

1.1.3  市场表现：住房供给效率低

计划体制下住房供给效率低，居民居住水平下降。在“多建多赔、少建少赔、不建不赔”的情况下，单位供给意愿低。1950-1978住房建设投资占基本建设投资的比重仅5.9%，住房供给严重不足。另据国家建委1977年底的统计 ，全国190个城市平均每人居住面积仅为3.6平方米，比解放初期的4.５平方米下降0.9平方米。同时缺房问题严峻，截至1978年全国共有缺房户共323万户，占居民总户数的17％。

1.2  1978-1994：提租改革时期

1.2.1  时代背景：邓小平是住房制度改革的总设计师

（1）改革契机：邓小平首提住房制度改革。1978年9月城市住宅建设会议，传达了邓小平的指示：“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房、私建公助、分期付款……”；1980年4月2日，邓小平同胡耀邦、万里等谈长期规划问题，发表了颇具影响力的642字谈话：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出……”、“要改变一个观念，就是建筑业是赔钱的”，为住房为非生产性建设、房子只租不售思想解绑，住房制度改革拉开序幕。

（2）政府定调：中央对住房问题的态度从“非生产性建设”扭转。1981年赵紫阳在政府工作报告指出，“我们过去曾经有一个相当长的时期，片面强调基本建设，忽视人民生活……忽视住宅和城市其他公用设施建设”，此后1982年“六五”计划提出“五年内建成住宅3.1亿平”、“七五”计划提高至6.5亿平、“八五”计划提高至12亿平。

（3）宏观图景：经济增长、居民收入与人口流动新局面。改革开放后经济平稳增长，1978-1994年GDP实际增长率年均10.1%，全国职工年平均工资年均增13.3%。同时城乡人口流动壁垒松动，“农转非”放宽，1978-1994城镇化率由17.9%增至28.5%，年均增0.64%，城市居住矛盾开始凸显。

1.2.2  政策实践：提高公房租金；土地、商品房预售等基本制度确立 

（1）住房商品化改革启动

1980-1988年，地方试点，从售公房到提租+补贴。国家先后进行全价售公房试点（1979-1981）和“三三制”补贴售公房（1982-1985）试点，由于低租金下居民购房意愿低，试点失败。此后改革转向以提高租金为切入点（1986-1988），1986年3月，国务院确定在烟台、唐山、蚌埠试点提租改革。其中烟台的提租+补贴方案取得了较好效果。

1988-1991年，全国推广提租+补贴，“提补持平”。1988年2月，住房制度改革领导小组发布《关于全国城镇分期分批进行住房制度改革的实施方案》，提出提租（提至1元以上）、发补贴券（发券总额与提租总额相等，即“提补持平”）、建住房基金等改革措施。但该方案实施效果不佳，原因是误判收入分配趋势，80年代以来伴随经济体制改革，居民收入快速增长，1986-1992年，城镇居民人均可支配收入年均增16%，但全国一般预算收入年均仅增8%,“提补持平”下房租在居民支出中的占比未明显提高、同时财政支出压力不减反增。

1991-1994年，“提补持平”到“多提少补”。1991年国务院先后发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》、《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，提出“租（提租）、售（售公房）、建（支持集资建房）”并举等措施。其中1991年的房改方案对“提补持平”进行了矫正：提租补贴改为“多提少补”或小步提租“不补”。

但提租改革落实不佳，在“稳定压倒一切”的中央指示下，地方以“能多补就多补，补不起就不动” 为原则，1988-1993年全国平均应交房租从3.19元/平米提高到6.54元/平米，实交房租仍停留在0.13元/平米。

（2）两权分离的土地制度确立

1979-1986年，深圳率先征收“土地使用费”。1980年深圳特区成立，但资金缺乏下特区建设举步维艰。1982年1月《深圳经济特区土地管理暂行规定》出台，将土地分为工业、商业、商住等六类收取不同等级的土地使用费。1982-1987年特区土地使用费占财政收入的1.5% ，“土地财政”萌芽。

1986-1988年，宪法修改，两权分离制度确立。1986年上海、广州两市制定了有偿转让土地的办法。1987年9月，深圳市首次以协议方式出让一幅职工宿舍用地，12月借鉴香港，首次以拍卖形式出让土地。深圳“第一拍”推动宪法修改，1988年4月12日，七届全国人大一次会议通过《宪法修正草案》，删除土地不得出租的规定，并补充规定“土地使用权可以依照法律规定转让”。1988年12月29日《土地管理法》修改，明确“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。

（3）引入商品房预售制度

中国预售证制度学习于香港，1994年确立。为缓解房地产开发企业资金紧张，借鉴香港经验，1983年深圳率先引入商品房预售制度、并通过《深圳经济特区商品房质量管理规定》进行规范；1994年《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》正式确立商品房预售制度。

商品房预售制度实质是开发企业的重要融资手段，有助于企业合理运用杠杆加快项目开发进度、提高资金使用效率。在住房短缺时代，对于提高住房供给效率功不可没。按揭贷款和预售款一直是开发资金第一大来源，比重维持在40%左右。但也出现了工程烂尾、违规销售等乱象，以及加剧了行业的高杠杆效应。未来加强资金监管、因城施策调整预售条件是主要的改革方向。

1.2.3  市场表现：房地产市场过热初现

房地产行业萌芽。1980年1月8日，深圳市房管局组建深圳经济特区房地产公司，是中国第一家房地产企业。同年，原国家建筑工程总局和建设银行总行联合筹办中国房屋建设开发公司，是中国第一家全国性房地产企业。截至1981年底，有100余城市的房管部门组建了房地产公司 ，“国家队”构成了中国最早的一批房地产企业。这一时期中房集团垄断程度最高，1986-1994年中房及下属点企业年开发房屋面积1200-2100万平 ，约占全国商品房开发面积的20%。

1992年前后出现房地产投资过热。1992年的房地产热始于海南，并在广东、福建、江苏、上海等南方省份蔓延。1991年全国商品房销售额仅237.9亿，1992陡增至426.6亿，增0.8倍，1993年再增1倍。为应对房地产过热，1993年6月23日朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，控制银行资金进入房地产。6月24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出控制信贷规模、制止乱集资、控制新开工项目等十六条调控措施，房地产过热获得一定控制。

1.3  1994-1998：出售公房改革时期

1.3.1  时代背景：市场经济确立，各项改革全面提速

（1）宏观定调：1992年邓小平南方谈话和1993年11月十四届三中全会通过《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，明确建立社会主义市场经济，推动1993、1994年成为改革大年：财税、金融、外汇、外贸、房地产均在此期间推出重大改革举措。

（2）宏观图景：市场经济确立，经济增长、城镇化加速。1994-1998年GDP实际增长率年均6.9%，相比于过去5年年均2.4%大幅改观；1993年后城镇化率以每年1.2%的速率推进，平均每年有2000万人进入城镇。住房紧张问题愈发突出，住房商品化改革必须提速。

1.3.2  政策实践：出售公房、建立公积金制度

住房制度改革重回“产权改革”方向。住房制度改革有两种思路：价格改革和产权改革。1980年改革初期的全价售房和“三三制”售房直接动用产权改革，但因脱离居民收入基本面而失败；1988年转向价格改革，希望通过提租渐进推动售房，但由于落实不力以及对居民收入趋势误判，改革收效缓慢；1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（43号文），将房改侧重点转移到售公房上，重回产权改革方向，改革提速。

43号文在出售公房和公积金制度上有历史性突破。43号文确立了四大改革任务：全面推行公积金制度、提租（改为“多提不补”）、出售公房、建经济试用房。其中出售公房和推行公积金制度上有较大突破：（1）公房出售价格、产权方面的规定更细化，提出“三价出售”和差别产权方案，可操作性更强；（2）公积金制度确立“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用” 原则，确定单位和个人的缴交率为5%。公积金制度事实上是一种住房补贴，为1998年停止住房实物分配做了关键准备。

1.3.3  市场表现：房改进程提速，地方民营房企崛起

房改进程提速。出售公房方面，1998年全国80%左右的公房已经出售；提租方面，1995年租金支出占职工家庭收入的比重提高到5%左右，相比1992年的0.36%-1.94%大幅改善 ；公积金制度方面，1998年底公积金已覆盖231个地级市和437个县级市，缴存总额达到1231亿元 。

地方民营房企崛起。随着住房商品化改革推进，20世纪90年代一大批民营房企成立。如“华南五虎”恒大（1996年）、碧桂园（1992年）、富力（1992年）、合生创展（1992年）、雅居乐（1992年）。这一时期房企业务主要局限于地方市场，东南沿海地区的房企受益于率先开放发展最快，代表龙头是“华南五虎”和万科。

1.4   1998-2018：商品房时代

1.4.1  时代背景：亚洲金融危机，房地产成为新的经济增长点

1997年亚洲金融危机爆发，中国的进出口、外商投资等都受到冲击。出口金额同比从1997年1月的27.6%下降到1998年10月的-17.3%；1999年外商直接投资额首次出现负增长，同比增速-11.3%。1996年-1998年，国务院总理朱镕基在多次谈话中，提出了“加快住宅建设，使之成为新的经济增长点和消费热点”的要求。

1.4.2  政策实践：住房实物分配终结

强力叫停住房实物分配，启动商品房市场。1998年7月3日，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（23号文），指出“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。这一举措启动了商品房市场。

推行住房分类供应制度。23号文提出，“高收入家庭购买或租赁商品房、中低收入家庭购买经济适用房、低收入家庭租赁廉租房。”这是一个住房商品化、适度的住房社会保障与加强调控管理相结合的住房制度，符合“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”价值取向，在今天看来仍具先进性。

2003年确立房地产支柱产业地位。2003年8月12日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发（2003）18号），明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。同时要求“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。

土地、金融、财税等基础政策获完善。主要包括：1999年房贷放宽（1999年4月央行发文降首付比例至20%，9月发文延长最高贷款年限至30年，利率在原有优惠利率基础上下调10%）、2001年税费减免（1998年6月30日以前建成的商品住房、商业用房、写字楼出售免征营业税、契税）、2002年推行土地“招拍挂”（国土资源部11号令，要求经营性用地必须以“招拍挂”方式出让）。

1.4.3  市场表现：启动房地产市场

房地产业成为国民经济支柱产业，住房供给效率提高。一方面，房地产业迅速发展为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用，1998-2017年房地产增加值占GDP的比重由4.0%增至6.5%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由12.7%增至17.1%；另一方面，住房供应效率提高，居民住房条件获改善：1998年城市人均住房建筑面积为18.7平米，2016年提高到36.6平米（统计局口径），翻了一番。商品住宅供应提速，1998年全国商品房销售额仅2513.3亿元，2017年提高到13.4万亿，增长了52.2倍。

2.1  房地产市场发展阶段：从大建设阶段转向提质降速阶段

发达国家房地产市场发展经历三个阶段。（1）大建设阶段，为战后20-40年，英国、美国、日本、德国此阶段新开工年均增速分别达4.6%、6.6%、12.5%、6.1%；（2）提质降速阶段，70-90年代，发达国家普遍出现新开工峰值，如英国1972年、美国1972年、日本1973年、德国1994年，此后住房建设增速换挡，四国新开工增速降至-0.4%、0.1%、-1.0%、-2.1%。（3）存量房阶段，二手房成为主要交易品种，如2017年美国、日本（首都圈）二手房交易占比分别达80.7%、58.7%。市场演变的根本原因是人口年龄结构、城镇化与经济增长的变化。

中国房地产市场步入第二阶段。1998-2013，是中国房地产“大建设”的十五年：60-70年代婴儿潮先后进入首置期、城镇化大幅推进、经济高速增长，住宅新开工年复合增速16.8%，住房短缺大获改善。2013年，全国商品住宅新开工出现峰值，此前的2011年土地购置面积也出现峰值。意味着中国房地产市场已逐步进入第二阶段，住房建设由高速转向中高速，逐渐向第三阶段过渡。

热点城市房地产市场发展节奏更快。分城市来看，热点城市市场发展进程更快，且基本遵循拿地峰值-新开工峰值-销售峰值-存量房市场的演化路径，以三个一线城市为例，2002-2003年，北京、深圳、上海先后出现土地购置面积峰值、2003-2004年先后出现住宅新开工峰值、2005-2007年先后出现住宅销售峰值、2011-2015年先后进入存量房市场。

以33个样本省会及直辖市为样本，发现市场演进规律基本一致：即拿地峰值后1-2年出现新开工峰值，再过2-4年出现销售峰值，再过3-10年进入存量房市场。目前33个样本城市已全部出现拿地峰值、29个出现新开工峰值、19个出现销售峰值、5个已进入存量房市场。

距离全局进入存量房阶段尚有一段距离。以过去三年二手房成交占比平均值作为判别指标，目前仅5个城市深圳（61%）、北京（55%）、大连（51%）、厦门（50%）、上海（50%）进入存量房市场、4个城市已较接近。发达国家第二到第三阶段的过渡时间为10-30年，中国已进入存量房市场的城市过渡时间为3-10年，预计全国普遍迈入存量房市场尚需10-20年时间，新房市场尚有较大发展空间。

2.2  房地产市场风险评估

2.2.1  房价泡沫风险：不存在全局性风险

当前全国房价收入比7.2,相当于2012年的水平、处于历史最低20%分位，处于安全区间。三类城市房价收入比偏高：城市群核心城市，如深圳（31.3）、上海（26.7）、厦门（19.9）；发达城市群次核心城市,如南京（14.3）、珠海（13.5）、天津（12.3）；过去两年房价大幅上涨，但收入仍然较低的三四线城市，如廊坊（11.6）、沧州（11.6）、汕头（10.4）。第三类在市场全局降温、去库存政策退出后存在一定风险。

2.2.2  流动性风险：居民、企业加杠杆放缓

居民加杠杆增速放缓，存量杠杆仍有空间。2017年，新增商业个贷杠杆率回落4.2个百分点；住房贷款余额/GDP为33.7%，低于发达国家50.9%的均值。居民杠杆安全边际充足，2017年房贷收入比51.4%，低于样本国家68%的均值，商业个贷不良率一直维持在0.4%以内。

企业加杠杆节奏明显放缓，龙头房企风险最低。A+H上市房企真实负债率2018H1为55.3%，较去年底小幅回落0.6个百分点；净负债率增幅明显收窄，仅较2017年上涨1个百分点。房企债务结构趋于合理，2018H1短长期债务比为45.1%，较2017年明显下降2.5个百分点；速动比率和现金短债比分别从2014年的46.5%、81.6%提升至2018H1的57.6%、112.3%。当前龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理，发生风险可能性最小；小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。

2.2.3  供给过剩风险：住房基本充足，但不存在过剩

2017年城镇共有267亿平住宅、人均住房建筑面积34.2平方米、套户比达到1.07。根据恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》测算，2017年中国城镇住房存量达到2.9亿套、对应面积267亿平，人均住房建筑面积34.2平方米，基本达到合理水平。但存量住房的结构还有较大的改善空间，存量住房中商品房占比仅40%，高达34.4%的住房为自建房或已出售的老公房；2000年以前修建的住房占39%；居住设施不完善住房占31%（无独立抽水马桶或厨房）。

2.3 住房需求：住房领域经历三轮消费升级

伴随住房制度改革，中国居民经历了住房领域的三轮“消费升级”。（1）第一轮是买公房，解决“有房住”的问题，此时消费者的观念是有房就行，多数公房没有成熟规范的小区；（2）第二轮是买商品房，购买“带小区的商品房”，实现对便民化居住服务的需求。物业管理行业也从无到有、逐渐发展成熟；（3）第三轮是买品质住宅，购买“品质开发商的商品房”，对园林绿化、建材品质、一体化装修等提出高要求，追求更有视野的生活理念，实现“住好房”。

2.4  住房供给：集中度提升，行业从粗放到成熟

伴随住房制度改革，中国的房地产行业从无到有，从国企垄断到民企崛起，从群雄争霸到三足鼎立。2015-2018年间，前10强房企市占率从17%提升至26.9%，年增幅分别为0.1、1.7、5.4和2.8个百分点。前20强房企市占率从23.1%提升至37.4%，年增幅分别为0.3、2.1、7.3、4.9个百分点。前50强房企市占率从32.1%提升至55.1%，年增幅分别为1.0、3.2、10.6、9.2个百分点。行业集中度从2016年开始加速提升，主要在于此轮周期中地价快速上涨、出让门槛提高、限制条件增加，中小房企独立拿地并开发获利的难度大幅提升。