作者：子木

来源：子木聊房

三月成交急速反弹，环比上涨150%，带看量高达58万次。而次月成交却遭遇滑铁卢，滑坡33.5%，带看量骤减至42万次。

如果你不看文章标题，很难想象这样的二手房市场行情能发生在北京，而且还是在小阳春期间。

根据这个数据，最近唱衰北京楼市的媒体不在少数。

“在北京房地产历史中很少有起伏如此剧烈的行情，短暂的小阳春，足以证明北京的购房需求已无力撑得起这片高楼大厦”。

再加上，近年来频发的热点事件。例如2018年末北京常住人口减少了16.5万；今年支柱性产业互联网遇挫，多家公司降薪裁员；京津冀一体化迟迟无法落地，被竞争对手粤港澳大湾区和长三角一体化甩了好几条街……

最终媒体们一总结，得出一个结论，「北京楼市不行了」。

至于北京楼市行不行，后面再谈，我们先来剖析一下北京楼市近几个月的行情趋势，尤其是3-4月份，为什么会出现这么大的落差。

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夭折

根据贝壳研究院的数据显示，北京3-4月二手房市场的确发生了行情滑坡，带看量蒸发了16万次。且5月成交有进一步下滑趋势。

(北京链家成交趋势图)

通过几方调研与分析，我总结出了三个答案。

第一个是，新房市场对刚性需求的强分流。

熟悉北京市场的购房者一定会发现，限竞房已经成为北京楼市的主流，2019年更是限竞房入市的大年。

据统计，截至目前北京限房价、竞地价项目共98宗，截止2019年3月末，合计入市限竞房45个项目，66期预售证，总共可以为北京市场提供限竞房30146套，预计2019年将有超6万套限竞房入市，可谓供应量井喷。

我们再来看这批集中入市限竞房的特征。

1.限竞房为「限售价，竞地价」的商品房，虽为政策房，但可入市流通，一般情况下房价要比周边二手房有优势。

2.大部分执行“7090政策”，即套型面积90平米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

3.购买限竞房的条件苛刻，无房京籍单身限购一套，有首套房的京籍家庭限购一套，无京籍满5年社保的只允许购一套房。

4.限竞房限售5年，加上期房2年，和1年办契税和不动产权证，如果想在市场上流通，最起码要等到8-9年以上。

你会发现，这批房子无论是门槛还是户型，都针对的是刚需群体，虽然一买就是套牢8-9年，但是价格优势很大，对用来纯自住的刚需来说，不乏是一个好的选择。

于是我们在4月份的数据可以看到，单均价在70000元/㎡以内普宅就成交了2363套，环比上涨62%；成交均价在44466元/㎡，成交金额环比上涨56%。其中限竞房占到7成以上。

所以在需求不变的情况下，大家都去跑看新房了，二手房市场行情也就退下来了，这是第一个原因。

2.第二个原因是，政策对二手房的强压制。

从北京目前的市场情况可以看出，市场成交主要以刚需为主。成交价格在一般在300～450万。这不是改善需求薄弱，而是改善人群根本换不动房子。

现在政策鲜明，认房又认贷，「卖一买一」算二套，外地有贷款算二套。网签价格在468万元以上算非普住宅，如果你想买二套，只能从银行贷出2成。举个例子，如果你想买一套900万的房子，如果你想改善，最多能贷出180万，本金需要720万。

认房又认贷虽然在2017年出台，但随着时间的推移，有能力换房的群体越来越少。在我身边有很多今年想换房的人却无法换房，只能干巴巴等着，于是就干脆就把房子挂在那里试行情，或者干脆下架，市场从而少了一些二手好房源，成交自然下滑。

第三个是，房价涨不起来。

北京市场一概的规律是，「一松就火，一管就死」，从2017年管到现在，能稳住快速下行的趋势已经实属不易。

在今年3月，2月春节集中压抑的购房需求得以释放，二手房成交达到16051套，同比去年涨幅达43.9%，处于历史中间水平，证明整个市场已经回归基本面。

但是好行情并没有带来房价的上涨，只对冲了市场的悲观情绪，换句话说按照这个成交量只有连续撑过3个月，价格才能涨个10%左右。

但是3月北京房价并没有因成交而上涨，二手房业主下调者依旧众多，没有激发购房者的「房价预期」，因此更多的人选择继续观望，市场一下子冷淡了下来。

从贝壳研究院数据可以看出，小阳春过后北京整个楼市的行情又回到了去年的走势，即在不动大盘的情况下，横盘长期阴跌，业主预期不佳，挂牌价调价，5月降价占比达到86%，涨价仅为14%。

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行不行

在看清了北京近期楼市趋势背后的原因后，你大概明白了，北京并不是需求不够，而是政策太严，和房价互相影响，形成了横盘震荡型市场。

做一个猜想，如果未来把非普住宅线提高到1000万，或者说把认房又认贷取消，卖一买一算首套，能从银行贷更多的钱出来，房价又是怎样的走势？

毋庸置疑，房价一定会报复性反弹。毕竟在北京，改善型需求实在太大了，在北京能体体面面住上改善型三房的有多少，恐怕不足20%吧。

至于很多人提到了2018年北京人口外流和京津冀一体化对楼市的影响，这里再讲一下。

2018年北京人口外流并不是说北京对于外地人没有吸引力而导致人口外逃，而是2017年北京以疏解非首都功能为突破口，辅以人口控制政策，试图解决多年来困扰其发展的大城市病的结果。

58英才招聘研究院数据显示，2018年毕业的大学生，有13.73%会选择在北京工作，这个数值位列全国第一，比上海高出4.27个百分点，而且北京的就业质量是全国最好的，这证明了北京对大学生的吸引力还是很强的。

所以在人口方面，是结构性优化，而不是很多媒体人口中的逃离。至于少了的人口，少了哪些人，他们是否有真实的购房需求，这个一定要去思考。

至于京津冀一体化建设不如粤港澳大湾区和长三角。

换个思维讲，京津冀一体化落地难，证明北京的资源还是积聚状态，资源集聚推高房价这个逻辑关系，相信大家一定会懂。而且你要明白北京作为帝都，它是全国人的权贵中心，这个定位是其他任何城市都无法超越的。

3

判断和疑虑

最后再说一下我对北京市场接下来的楼市判断。

我们看到北京楼市从去年开始就在加大供应量，土地出让指数一度被拉高。

可能大家都会说是加大供应，平衡市场供需关系，为了响应「三稳基调」，稳定房价。但按照目前的供应量来说，是很反常的，已经超过了平衡楼市的供应量，完全是井喷。为什么呢？

其实从今年上半年，北京的财政报告中可以看到端倪。北京今年的财政收支需要大力发展。

一方面是因为今年企业大力搞减税降费，减少了地方性收入，另一方面是即将而来的大型活动，例如2022年的冬奥会，一带一路高峰论坛等，还有京张高铁、第二机场、多条轨道交通基建的加速建造等等，都需要真金白银。

那么钱从哪儿来呢？

于是我们还看到北京在5月份还特地召开了经营性土地推介会，来商量一下土地这么用，如何最大化收益。

但是目前来看，整体限竞房入市虽然较猛，但是去化率不如人意，截止5月底，北京新房市场库存高达8.6万套，而限竞放的去化率不足20%。

限售价竞地价，房子卖不出去，地还必须得招拍挂，对于当下的北京楼市来说，无疑是一项巨大的考验。

唯一的路可能就是放开限价了。

因为放开限价，开发商有的赚，肯拿地，土地溢价率自然涨起来了，而且限价解除，新房房价上涨，根据购房者「买涨不买跌」的心理，房子必然好卖了，市场重新被激活。

可谓一石二鸟。

所以现在的刚需最好的方式就是在市场观望期，抓紧时间筛好盘，毕竟有些品牌开发商更珍惜羽毛，不会因为利润低而降低房子质量，或者专注于二手房淘笋，下半年的行情趋势依然是稳中有降，业主下调房价的趋势越来越明显，很容易遇到着急离手的好盘。

当然，上面的推断同样是一个风险性很大的举措，至少在2019年不会实现，但2020年就很难说了。因为按照目前这样的政策限制下去，北京楼市会很吃力。这是很多人都不愿意看到的场面。