在鹤岗,中国楼市的信仰被击碎了

来源:易简财经

买房吗?1万一套那种。

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1.6万一套房

上天要价,落地还钱~

这里说的正是黑龙江的鹤岗市,这个东北城市的房价,已经跌到了让人难以置信的地步。

“不用谈经济学,房子卖的出去前提是有人住,有人住的前提是当地经济能养活你,如果你连饭都吃不上了,房子就是坟墓!一位鹤岗的网友如此说道。

据网上截图显示,当地大部分楼盘都在几万元,只有一套114平的房标价在10万8。而最低的价格更是到了1万6。注意这里的价格并不是每平米,而是一套房。

为了验证,小编联系了当地的房地产中介,发现这种情况确实存在。根据58同城的数据显示,大量价格只要几万元的房屋正在出售,其中毛坯房的普遍价格都在2万左右,价格最低的一家每平米只要290元。

290元,可能还不够几个人吃一顿饭的钱,在鹤岗却能买下1平米的房子,这着实让人感到心惊。

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煤都的陨落

鹤岗,地处黑龙江省,是一个名副其实的资源型城市,以生产煤炭为主。

鹤岗矿区,是一个年产千万吨以上的大型煤矿产区。自1949年开发以来,鹤岗煤矿带动的就业人数上十万。其中,龙煤鹤岗矿业公司是鹤岗唯一的一户大型企业,占规模以上工业的一半。其所产煤矿的主要供应与黑龙江省和东北地区,还有部分出口。

而龙煤这家公司,更是以效率低下,让全国震惊。

中煤协发布的数据显示,龙煤集团2014年煤炭产量为4905万吨,在国内煤炭企业中排名第17位,产量仅为煤炭龙头企业神华的10%左右,而在职职工却有24万人,高于神华,是全国平均水平的3倍,更搞笑的是,其中只有4万人下矿,还有18万人都在矿上工作。

21世纪经济报道的一篇报道显示,当时龙煤鹤岗公司下辖有8座煤矿,其中1座煤矿就有41个科级机构,159名科级干部,24名矿副总以上领导。煤炭形势最好的时候,井下一线工人的工资也只有大约1万块钱,领导年薪都在20万以上。除了行政冗余,4万多在职员工,还需要养活6万多退休员工,效率可想而知。

于是龙煤集团几乎年年亏损,累计负债已经超过500亿元,2015年开始一直大刀阔斧推动10万人分流改革,但不可避免的带来了人员大规模流失。

连续数年来,鹤岗的政府工作报告都会提到,由于受大环境的影响,龙煤生产不景气,对鹤岗工业形成了负向拉动。许多小型矿场被迫关闭,大型矿场也不断裁员缩小体量,曾经的煤都早已风光不再。

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过山车式的房价

经济的下滑,或许是导致房价下滑的一大因素。但令人意外的是,鹤岗的房价并非一直处于低位。

4年前鹤岗的楼市,还是一片繁华。

瑞达锦华公馆、北国明珠、欧洲皇家花园小区、天水新城……一系列新楼盘的涌入,使得这座年代感特别浓厚的城市,开始变得有些现代化起来。

但房地产大搞开发,也让鹤岗整个城市的房地产库存大幅上升。

2015年12月,和鹤岗新开盘的楼盘一样,永丰财富家园小区新开盘的毛坯房均价到了4100元/平方。业主林建斌就在那时候购入了一套120平方的住宅,首付与各种税费手续费等花去了17万。装修则耗费10万。不过,2016年7月份,林建斌发现小区房价直线下滑,一度跌破2000元/平方米。随后他开始联系律师,组织业主进行维权。

在他看来,小区房价暴跌,是因为2016年开发商把剩余楼盘卖给政府做棚户区安置房,小区涌入大量拆迁户,入住人员素质下降,致使原本定位“高档全封闭小区”的永丰财富家园小区房价大降。因此他认为开发商将房屋卖给政府做棚户区安置,属于“擅自改变房屋用途”。

据安居客数据显示,自2015年起,鹤岗的房价一直处于下跌趋势,从15年的均价4033元/㎡,一直跌到2018年初的3300元/㎡。

直到2018年,鹤岗房地产市场开始了新的一轮上涨。棚户区改革货币化安置在这时候适时出现,2018年1月,《鹤岗市2018年城市棚户区改造安置房屋购买工作实施方案》推出,拉开了棚改货币化安置的序曲。关于棚改的安置问题,鹤岗明显是通过给一定比例的钱给棚改拆迁户,让其自行购房的方式为主。因为在这方案里边,由政府购买存量商品房作为安置房的数量,只有500套。

大量棚改拆迁户持币入市,在“买房致富”成为社会共识的背景下,鹤岗楼市重新往上走。永丰财富家园重新回到了4000序列。

但没能持续多久,棚改货币化安置的潮水在2018年下半年便落下。跟着落下的,是鹤岗的房价。2019年1月,整个鹤岗的均价跌破了1000,再起不能。

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房产不再是金融工具

如今的鹤岗,房子似乎成了一个累赘。

最直接体现则在供暖方面,当地居民供暖价钱为26元/平方米,供暖面积计算,为建筑面积×0.87。也就是说,100平米的房子,一年要缴纳的供暖费为2262元。另外,物业管理费1.2元左右/平方米,物管费每年也要1400左右。

出租市场方面,不少房子对租金的要求为零,只要租客出取暖费与物业管理费,房子就可以签约入住。

在这里,房子不再是人们热捧的“金融工具”。

“1万一套、白菜价、唾手可得”,或许看起来,鹤岗的房价离我们很远,但在大部分的三四线城市,这种情况正在不断出现。

自17年,去库存运动蔓延到三四线城市后,这些小城市的购买需求便剧增,当地的房价也闻声而涨,以前4000元每平方米的房子,眨眼涨到了6000元每平方。在他们还犹豫要不要买的时候,楼市价格受需求推动,继续涨到了8000、10000元每平方米。

但随着棚改的结束,三四线城市的人口,并不足以填补如此多的房屋,再加上国家政策和巨额的负债,这些炒房客不得不将这些三四线城市的房子低价卖出,以填补资金漏洞。但在人口不断流失的当地,并没有新生力量来购买这些房屋,大量的卖单使得价格一低再低,最终导致恶性循环。

在黑龙江西部的大庆,这座曾经产出大量石油的城市,也出现了两三万元可以买一套房子的状况。以后,这种情况,只会出现的越来越多。

可以想象,如果房产税开征,这些房子基本就都成了名副其实的负资产。而房子,也该从一个不断升值的“金融工具”,重新变回满足生活的居住空间了。

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