深圳调控已三年,现在调整到什么阶段了?

来源:樱桃大房子

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今年很多城市都出现了小阳春,深圳年后也回暖了,看房量有所回升,楼市气氛有所活跃,但从成交量来说,我觉得根本算不上小阳春。

3月份,深圳二手住宅成交4551套。同比下降15%。

这是个什么成绩呢?

从2009年以来,最近11年来同期对比,只有2012年3月份低于这个成交量,其余10年都比这个成绩好。

在深圳,每月的二手房成交量没上5000套,都算不上好行情。而且5000套,是一个非常重要的指标,无论是见顶、调整以及调整结束、延续上升行情、市场的活跃等等都可以用五千套这个关键值来判断。

我拿出过去10年来的量价走势图,足以说明这点。

记住量在价先。一般楼市见底之前,经历长达半年以上或者更长的连续价跌量减过程,绝对成交量大概维持至2000-3000套以下水平。随后成交量连续两个月超过5000套时,此时成交量越大而且伴有利好政策的配合,见底的概率极大,下跌行情结束。

08年11月推出4万亿后,09年3月行情开始爆发,量价起飞,直接从四五千套到上万套,价格一路上扬。

2010年政策调控,成交量虽有所下滑,但是依旧保持较高量增长,而且天量货币无处可去,使得楼市余热尚存。所以全年依然是量价齐升。

一般来说,天量(或者是年内最大量)-之后两个月内成交量锐减至天量的一半以下而绝对成交量又少于5000套时(伴随政策利空调整的概率越大),调整行情开始。

如2011年6月后的行情,持续加息,调控,终于在下半年把这头疯牛按下了,成交量持续低于5000套,维持在两三千套的低量,所以价格下跌。

长期缩量而绝对成交量在5000套以下,随后成交量连续两个月超过5000套时(此时成交量越大,调整结束的概率越大),意味着启动行情开始。

如2012年5月回到5000套,那个月刚好也是价格的最低点,央行从6月开始降息,之后保持在5000套-7000套间,房价小幅微涨,从1.89涨到年末2.2万/平米。

2013年3月“卖房征20%个税”的传闻使购房者恐慌入市,突然放出1.8万套的天量后,成交量依然能保持在5000套到7000套之间,此时的天量就是明显的见底信号,房价之后出现小幅反弹高潮,从年初的2.2万涨到年末的2.8万/平米,涨幅30%。

而2014年的成交大部分维持在4500-5500套之间,所以房价又不动了,其中8、9、10月成交低于5000套水平以下。930政策后行情开始启动,11月成交一跃达到7000套以上,随后12月更是见到久违的万套,此时房价也开始上涨了。

而像2015年调控大放松,之前调控压抑了五年的改善需求蜂拥入市,成交除了春节和股灾受影响的那个月,其余都是8000套以上,有7个月上万套,持续放出天量,所以必定是火爆行情。

伴随着天量,2015年深圳的房价从年初的3.1万一口气涨到年尾的4.8万/平米。

2016年3月份第一次调控,成交量从3月份的2万套,突然腰斩。但市场对于调控的负面影响消化比较快,而且依然能保持在5000套以上,所以2016年房价站上5万以后就没下来过。直到10月份第二次调控升级。年末才出现了萎缩。

然而这一次的调整,仅仅持续了3个月,市场很快就走出了阴影。

2017年3月份之后,成交量再次超过5000套,而且之后大都维持在5500-7200套之间,因为市场上对于三价合一的传闻一直不断,所以很多人会赶在新政出台前下手。

2018年的行情,才真正算的上是深圳楼市调控的分水岭。3月底三价合一之后,二手房豪宅线标准一直没有上调,稍微好一点的房子都要缴纳动辄几十万的豪宅税,但市场反应还比较平淡,该买继续买。成交量基本上能保持在5600-7000套之间。

而真正具有杀伤力的是731调控政策的第三次升级,查漏补缺,基本上堵住了各个漏洞,市场信心瞬间跌入冰点。

根据乐有家的统计,对比新政前后价格,7月到12月深圳均价下跌4%,大部分片区都出现了量价齐跌,其中宝安新安片区、南山桂庙片区跌幅达到10%,车公庙、福田中心区、光明、罗湖泥岗、笋盘、人民南、盐田沙头角片区跌幅都达百分之八九。

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3月份我们一直在踩盘,新房因为税费少比较好卖,而且成交也主要是总价较低的中小户型为主。

二手房相比春节前,市场确实好转了,但是谈不上热,体现在价格上就是稳定,大部分都没有明显变化。

坂田中介说,3月份卖出的都是近两年积压的笋盘,春节后把年前积压的笋盘都清掉了。价格高的没人买,购房者对价格非常敏感。

也有粉丝去宝安新安看了几次感觉很火爆,两个小时内成交的遇到了好几次,当然,业主给的价格也比较实在,一般砍价5万就成交。而新安是731调控后降价10%左右的片区。这是不是意味着房价下降10%后,购房者就能接受入市了?

有粉丝说,他看的宝安领航城年前挂500万左右,现在很多同户型挂470万,桃源居也有很多新房源出来,如果没有等到笋盘他就等沙井的新楼盘上市再买。

香蜜湖片区的中介告诉我,3月份价格略涨一些,但不明显,成交量有所回升,带学位的东海花园成交33套,片区价格还是坚挺,近期一些问题拍卖房出来。

今年深圳预计有30-40个新项目面世,很多客户在等新楼盘。

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北京调控一年后,房价一次性就跌到了20%的底部区间,上海调控2年半,房价下调幅度也有10-20%,今年3月放量我认为就是真正的底部。

深圳从2016年3月调控至今虽然已经有三年了,但回首这三年,每一次调控出台,市场调整3个月到半年时间就消化了利空,基本上是低迷半年,笋盘出现,又回暖半年,消灭笋盘,然后再低迷半年,笋盘又出现,接着继续回暖,又消化笋盘,反复循环,横盘震荡。

但房价还在原地踏步,有些片区甚至每年都在涨,真正下跌只是从去年731才开始,如果非要说调整,也就才调整半年时间,而且幅度也不超过10%,还是少数片区。

所以即使调整长度有三年,但深度还不够,如果对比同地段的北京上海和深圳房价,你会发现深圳房价比北京上海还贵。

而原因一方面是深圳供给量少,另一方面很大原因是因为深圳调控比北京上海松,换房改善的首付比例低,加上落户也宽松,需求上更容易吸纳外来购房者。

而从信贷政策上看,目前银行利率从年初的上浮15%又迅速下降到了5%,且放款速度加快,去年最慢的时候,三个月都未必能批下来,现在一个月左右,甚至半个月就放款了。

对房价很难预判涨跌幅度,所以关键是盯住成交量的变化,如果没有放量,就不用太担心价格上涨。

看下面这个成交量的走势图,大家觉不觉得历史惊奇的相似?

由于利率的下调,2019年整体的成交量估计会比2018年高,而房价行情是否启动,后续可以持续关注成交量的变化,5000套是关键指标!

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