详解2019年“两会”中房地产政策六大亮点

2019年“两会”期间住建部部长王蒙：保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落，2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展。具体做到五个坚持：第一就是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；二是坚持住房市场体系和住房保障体系；三是坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，把稳低价、稳房价、稳预期责任落到实处；四是调结构、转方式，大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题；五是保持政策连续性和稳定性，防止房市大起大落。 

目前房地产行业的调控目标已经从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”，这也反映了当前对于楼市预期的转变，事实上，进入2018年下半年以来，楼市整体“凉凉”征兆尽显：核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，根据近期国家统计局公布的2019年前2月全国房地产行业的各项数据显示：商品房销售面积同比下降3.6%，新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%，增速继续提升2个百分点。因成交惨淡，住宅待售面积开始上升，较2018年末增加117万平方米。 

结合“两会”中央定调，目前整体楼市行情依旧是“稳”字当头，展望未来，2019年将是过去十年调整压力最大的上半年，但也有否极泰来的机会，信贷环境的逐步改善叠加地方调控放松预期，部分城市已然出台刺激购房措施。在这样的情况下，我们对于后市给出如下几点判断：

 一是政策面基本维稳，“房住不炒”仍是主基调，但“因城施政、分类调控”的会更突出，未来财政压力较大的地方政府进一步“松绑”政策的预期相对强烈。

二是今年上半年销售规模仍将保持低位，增速下行调整，但在一、二线企稳回升带动下也不会大幅下跌；不同城市市场分化继续加剧：2019年核心一、二线有望低位企稳，市场表现将优于三四线，部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

三是在整体成交“转淡”的背景下，供应相对稀缺的、热点板块的高性价比项目，未来依旧会成为购房的热点。

四是在售项目去化率下降、销售周期拉长等将显著抑制企业再投资热情，预计年内房地产投资增速将转升为降，步入下行通道。

五是土地购置面积增速将低位回升，下行行情下房企普遍调整拿地策略，均衡成本和利润的保守谨慎风格将成为未来房企的主要基调。六是随着市场成交热度持续萎缩，全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。

房地产行业作为国民经济的压舱石，与宏观经济运行有着千丝万缕的联系。从历史规律来看，调控总体呈现出国民经济表现良好时打压房地产，经济不景气时提振房地产的显著特征。从2019年“两会”报告中也可看出，当面临经济下行压力时，中央开始强调地方主体责任，因城施政特点更为突出，部分城市已然出现了政策的局部性“松动”。 

1、“三稳”当头，不会有大水漫灌式的强刺激政策出台（略） 

2、落实城市主体责任，“房住不炒、因城施政”依旧是主基调

关于房地产调控2019年两会提法：要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。 

2018年“两会”关于房地产调控政策方面关键点颇多：“房住不炒”、“因城施政”、房地产长效机制、“租售并举”、共有产权房等一度成为搜索热词，而在2019年“两会”中涉及篇幅则较少，关于地产行业仅强调了落实城市主体责任，总体来看，我们认为2019年房地产调控会呈现出如下几点特征： 

第一，“房住不炒、因城施政”的主基调并不会发生根本改变，虽然当前各地楼市政策已经出现了不同程度的“松动”，但主要还是因地制宜试探性的放松，多数城市还是以“放宽落户，松绑限购”来刺激短期市场需求，比如海口、广州、大连等6城纷纷调降人才落户门槛，南京积分落户新规提出购房面积满1平方米积1分等，本质仍于优化人口结构，以真实的居住需求带动本地楼市的发展，整体“房住不炒”的基本面并未出现较大变化。

此外，考量到稳增长和防风险等问题，政府在支持居民合理自住型需求的同时，也会着力打压投资、投机性需求。随着房地产市场显著降温，2019年调控政策微调也在预期之中。譬如，此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整，以保证居民的合理住房消费。 

第二，我们认为“落实城市政府主体责任”的提法也意味着2019年中央会将更多的政策自主权下放给地方政府，根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。而受供求关系、市场购买力等多方面因素影响，各线城市市场周期迥异，未来政策走向也将明显分化：

 一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。故而核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。不过，限价、限签政策将有所调整，核心一二线城市有望加快预售证审批，并开闸网签备案，供求量价也将逐步回归至正常水平。 

弱二线以及三四线城市市场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2019年调控政策将有所松绑。其中，市场显著降温性城市，典型如厦门、福州、句容等；高库存城市，典型如沈阳、大连等，放松调控的可能性更大。

2019年两会提法：积极的财政政策要加力提效。今年赤字率拟按2.8%安排，比去年预算高0.2个百分点。……适度提高赤字率，综合考虑了财政收支、专项债券发行等因素，也考虑为应对今后可能出现的风险留出政策空间。稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。深化利率市场化改革，降低实际利率水平。 

郭树清：下一阶段房地产金融政策总方针不会变。结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。最近几年居民家庭的杠杆率上升速度较快，这部分杠杆多涉及个人住房贷款，可能与居民买房、炒房有关。 

2019年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，与2018年略有不同，今年会适度提升赤字率来满足企业减税和保障民生的双重需求。 

总体来看，当前信贷政策还是有适度放松的趋势，事实上，央行自2018年以来已经降准5次、降低存准率累计3.5个百分点，共计净投放3.35万亿元流动资金。资金流动性逐渐宽松的事实在房地产行业已经兑现，购房信贷支持显著改善，按揭贷款利率连续3个月环比回落且放款速度加快。房企融资持续改善，房企境内外发债放量且成本有所下行。

但值得注意的是，与此前“大水漫灌”的刺激政策有所不同，今年货币政策调整既不是无休止的“松”也并非一味的“紧”，这一点在政府工作报告“同时，也不能只顾眼前，采取损害长期发展的短期强刺激政策，产生新的风险隐患”和郭树清的讲话“结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住”中都有明确体现。因此，我们认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生根本改变，预计短期内楼市由冷转热的反转行情将不会出现。

1、居民中长期贷款增量下降而增幅回升，月度新增房贷占比稳定在30%左右 

聚焦住户部门新增中长期贷款同比增幅和占比变化来看，2月当月人民币贷款增加8858亿元，同比多增465亿元。分部门看，住户部门贷款减少706亿元，其中，短期贷款减少2932亿元，中长期贷款增加2226亿元。 

2月居民新增中长期贷款量显著下滑，同比下降31%，从历史规律来看，2月基本也都是低点。另外由于1月增量创下近4年来同期最高，环比锐减78%。但纵观各月居民新增中长期贷款变化趋势，自2016年冲高回落以来，2017年-2018年一直保持着低位平稳小幅下降的态势。

此外，结合居民房贷和消费贷占当月新增贷款的比重变化数据也可看出，最近几年居民新增贷款上升速度较快，这部分多涉及个人住房贷款，也与居民买房、炒房密切有关，故而房贷占比远高于同期消费贷。而自2018年10月以来居民房贷占比有了稳步下滑，由局部高点58.2%降至2019年2月末的25.1%，一方面说明随着楼市交易普遍降温，贷款需求也随之萎缩，另一方面也说明自2017年以来严格“限贷”调控政策在稳定居民信贷杠杆继续攀升、严控资金不合规流入房地产业方面的效果较为显著，预判后期随着调控效应的不断发酵，居民中长期贷款占比也将低位小幅波动。

2、房企融资环境“回暖”，企业境内发债总量上升且融资成本回落（略）

2019年两会提法：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。 

栗战书：集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。 

人大财经委：积极贯彻落实税收法定原则。有关部门要加大工作力度，扎实做好税收立法评估和可行性研究，提高税收立法质量和效率，尽快提出将增值税法、消费税法、关税法、城市维护建设税法、契税法、印花税法、房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请全国人大常委会审议的时间安排，按时提交审议，确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务。 

郭玮：稳步推进房地产税立法主要由全国人大负责。在此之前，需要做大量的前期研究，包括对过去一些地方进行的房地产税试点，要进行认真分析总结。对国务院各部门来说，还要进行大量调研，广泛征求意见，制定不同的方案，为立法做好基础性工作，有关部门正有条不紊地推进各项工作。 

此次报告中同样提及要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。与2018年“两会”报告中的提法并无不同，我们有理由相信短期内房地产税的全面落地的时机尚不成熟，但作为构建长效机制的重要一环，其在丰富地方财政收入来源，盘活存量资产、稳定房价等方面的优势也是十分明显的，未来也将是大势所趋。

1、房地产税落地是大势所趋，但立法复杂性使其2019年仍难落地 

房地产税乃是房地产长效机制的重要组成内容，长期来看房地产税落地执行已是大势所趋，以便落实“房住不炒”的政策主基调。值得一提的是，两会政府工作报告部署2019年减税降费计划，制造业、交通运输业、建筑业等行业税率均有所下调。为了维持财政收支平衡，在上述行业减税的同时，势必要在其他行业扩大替代税源，房地产税也似乎有出台的必要性和迫切性。 

事实上，当期各地政府已经开始了一些较为积极的尝试：东莞税务部门确认从3月11日开始，东莞二手房交易个人所得税可选择按差额20%或全额2%征收。此前，东莞二手房交易只能差额的20%计算个税。香港一手房空置税草案4月提交立法会讨论，香港特首林郑月娥宣布，将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，额外差饷大约相等于楼价的5%。芜湖近期发布的人才新政中也提及购买首套房给予安家、契税补贴等等。 

然而鉴于房地产税立法牵扯面颇广，存在着程序繁琐、复杂性等典型特征，调研、起草、审议等一系列工作注定需要经历较长的时间周期。正如国务院参与房地产税法起草的郭玮所言：“需要做大量的前期研究，包括对过去一些地方进行的房地产税试点，要进行认真分析总结。对国务院各部门来说，还要进行大量调研，广泛征求意见，制定不同的方案，为立法做好基础性工作并且”，以至于房地产税法并未列入2019年全国人大立法计划，就可预见今年房地产税法落地出台可能性不大。 

但从全国人大财经委的表态可以看出，要在2020年实现完成党中央确定的税收法定任务，房地产税法也赫然在列，要加快工作进度、提高税收立法工作效率和质量，确保按时进入全国人大审议流程，依次来看，我们预计2020年房地产税法草案或将落地。

2、房地产税对市场中长期作用效果因城而异，总体对三四线影响更大 

房地产税的对市场中长期影响效果因城而异。房地产税是一套有关房地产行业的税法法律体系，而其中最受关注的的当属在持有环节开征新税（即狭义的房产说或物业税），无疑这一税种的出台使得房屋持有成本增加，尤其对囤积多套房产的炒房者的影响最大。尤其考虑到房产税实行“累进制”征收，那对持有多套房子的人而言，即便有免征部分，但税负压力也会相当巨大，继而抛售也不是没有可能。 

开征房地产税能否如市场预期的那样、起到抑制房价的作用，关键在于其能否改变市场供需关系现实与预期的转变。诚然，从供给端看,房地产税的征收将可能增加存量空置房产入市流通，提高市场有效供给。但从需求端看，总量上，未来中国较大的城镇化提升空间，家庭规模变小和微型家庭增多，房产需求增加，仍将对房价形成需求支撑；空间格局上，以核心城市带动大都市圈一体化发展的新型城镇化建设加速推进，核心一二线城市人口密度还有较大提高空间。 

那么，其结果很明显，目前来上看对三四线市场影响较大。三四线的城市人口增长动能不强，围绕着什么经济开发区、高新区等等而建设的楼盘，其周围的配套设施并不好，出租较为困难，空置几年也是浪费，升值空间又很小，脱手也比较困难。 

开征房地产税对租金的影响也将出现分化:对于人口聚集型城市,租金将呈现整体上涨趋势；而对于人口外流型、经济发展较为薄弱的城市,租金并不会受到很大的影响。

（1）上海、重庆两城试行房产税与两城房价持续上升的事实与预期大径庭 

从目前房产税试点经验看，2011年在重庆、上海开展房地产税的试点工作，在试点前三个月，两地住宅成交量分别下滑46%和26%，高于同类城市降幅，但成交均价并没有出现下跌现象，同时在2012年之后成交量又恢复到了原来的水平。从过去的7年上海成交均价来看，早已实现了价格翻番，再看房地产市场相对较为平稳的重庆，近7年成交均价也上涨了近30%。 

可以看出：房地产税实施效果并不明显。究其原因，一方面因为两城市作为试点，实施的力度较弱，设置了相当宽松的免征范围，使其意义大打折扣。比如针对本地户籍，重庆只针对高档住宅征收，普通住宅就是拥有10套，也不再征收之列。至于上海，则不涉及存量住宅，而且对一套全部免征，即使购入两套，如果加起来人均不超过60平，仍旧是免征的；另一方面，从2011年重庆和上海近年来房产税征收的实际情况看，房产税征税额逐年增长，上海2015年、2016年房产税分别为123.8亿元、171亿元，但两城房价还是快速上涨。

 长期来看，征收房产税可以增加拥有多套住房居民的房屋持有成本，对支持“房住不炒”有正向推动作用。但从短期来看，房产税的作用显然不如货币政策收紧和楼市加强调控显著。 

（2）美国和日本房产税没能抑制房价上扬，也没能阻止房地产泡沫破灭 

国外经验同样表明，税制并不是调控房价的最有效措施，开征房地产税对房价的直接影响是比较微小的。 

日本早在1871年开始对土地所有者征收地租，可谓地价税的雏形，并逐步形成由固定资产税、城市规划税、继承税和赠与税相协调房地产税收体系。但征税并没有阻止日本地价的上涨。1991年日本政府为抑制地价飙升开征的特种地价税，反而加剧了房地产泡沫的破灭，自此日本经济陷入二十年的低增长，1991-2009年GDP年均增速仅为0.8%。 

美国在18世纪中期就开征财产税，囊括了住宅、商业和工业各类不动产。在2001年前，美国房价增长较为平稳，年均增幅在3%左右。但2001年网络经济泡沫破灭后，刺激房市成为政府经济刺激的首选。零首付、次贷、再融资、次贷证劵化、CDO，CDOs等金融衍生品大行其道。融资便利加之美联储多次降息使越来越多低收入者借助次贷进入住宅市场。扭曲的金融创新和住房需求促使房价快速上涨。2001-2008年间，新建独户住宅均价从20万美元上升至32万美元；存量住宅均价从14.5万美元上升至22.2万美元，增幅超过50%。房价大幅上涨诱惑使越来越多的美国人通过房产抵押、房产增值和重新融资获得更多的消费信贷。然而当美国人庆幸美元资产的全球化可以使其债务经济无休止延续下去时，次贷引发了波及全球的金融危机，房价暴跌和金融体系陷入崩溃边缘，居民家庭净资产损失达7万亿美元之巨。 

日美两国的房价及地产泡沫破灭显示，房价涨跌主要是实体经济因素所致，开征房地产税抑制房价上涨并不存在“放之四海皆准”影响力和抑制作用。 

房价的稳定是和供需关系有关的，房地产税对投资或者持多套房的行为可能会有约束，但是实际上还要看具体设计情况。所以说现在房地产税被当成了理想化的东西，是否真正对房地产市场起到作用，还需要实践检验。

3、房地产税可倒逼空置住房流通，但难解核心城市人口净流入造成供求失衡 

尽管房地产税并非万能药，但它的确在一定范围内、一定程度上对房价有一定的平抑作用，不可否认的是，房地产税落地后，有助于逐步引导闲置存量房上市交易，进而增加住房供应，在一定程度上改善供需结构性失衡的局面。尤其是那些闲置存量房过多的城市，短期内供应显著放量，难免会加剧市场供求压力。 

不过，未来城市发展方向是以城市群为中心，核心城市带动周边卫星城市协同发展。长期来看，外来人口仍向核心一、二线城市聚集，必将带来不菲的增量购房需求。长期来看，核心城市市场需求依旧坚挺，叠加土地供应长期受限，供求偏紧的市场格局难以扭转，房价犹存一定的上涨压力。 

综上，房地产税乃是房地产长效机制的重要组成部分，落地执行已是大势所趋。不过，考虑到立法程序的复杂性，2019年房地产税法较难真正落地。尽管房地产税利于增加住房供应，但由于核心一二线城市人口长期净流入，供求不平衡问题难以实质性解决。在实际征收环节，目前上海、重庆试点房产税两种模式或有一定的借鉴意义，上海对增量房源征税，新购住房应缴纳一定比例的房产税；重庆则对存量房源征税，主要涉及主城九区的高档住房。我们认为未来房地产税征收或将秉持“先易后难、稳步推进”的策略。正基于此，对房地产税立法不该风声鹤唳，做为一项基本制度性、系统性的长效措施，其对市场和行业的影响必将是长期的。

关于新型城镇化问题，一方面涉及农村土地制度改革，农业人口转移等诸多内容；另一方面也应关注区域协调发展，尤其是以中心城市引领城市群发展，同时加强京津冀、粤港澳、长三角区域一体化协同发展。

 1、三农问题：全面深化农村改革，加快农业转移人口落户（略）

 2、区域协调发展：加强京津冀、粤港澳、长三角区域一体化协同发展 

2019年两会提法：促进区域协调发展，优化区域发展格局。制定西部开发开放新的政策措施，落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。长江经济带发展要坚持上中下游协同，加强生态保护修复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带。支持资源型地区经济转型。加快补齐革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区发展短板。深入推进新型城镇化。 

此次区域协调发展中特别提及了京津冀、粤港澳、长三角区域一体化、长江经济发展带等内容，发展模式基本都是以核心大中城市核心驱动，辐射周边城镇，周边城市可通过承接技术、人口转移加强自身产业升级。不得不说，这些国家级发展战略的出台，对于区域房地产的发展无疑是利好消息，交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，都有助于为房地产市场提供源源不断的需求支撑。可以预想，随着同城化建设的逐步加速，未来房地产市场竞争格局也将逐步由单一城市向城市群演变，人口流动也将不再局限于小城市向核心一二线单向迁移，更多的将是城市群内部流动和城市群之间的转移。 

事实上，近日，中共中央、国务院正式印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，两万七千余字勾画出未来粤港澳大湾区发展蓝图。粤港澳大湾区远期发展目标分两步走：到2022年，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成；到2035年，全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。届时粤港澳大湾区将形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强，力争打造继旧金山湾区、纽约湾区和东京湾区之后的世界第四大经济湾区。

区别于多为单核结构的国际经济湾区，粤港澳大湾区则是“四轮驱动”，核心引擎在于香港、澳门、广州和深圳四大中心城市。其中，香港无疑抢占了“C位”，将在跨境投资、离岸人民币业务、自由贸易协定、亚投行等领域施展拳脚。与此同时，全面提升珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等7大节点城市综合实力，香港-深圳、广州-佛山、澳门-珠海更要强强联合。受此影响，粤港澳大湾区同城化建设将进一步提速，并将在创新环境、基建交通、产业体系、公共服务等方面融为一个整体，以优势互补、互利，进而带动城市交通、经济、产业等领域协同发展。 

展望未来，受益于粤港澳大湾区远景规划，释放巨大的改革制度红利，粤港澳大湾区将对标打造成全球第四大经济湾区。湾区交通、经济、产业等快速发展，高素质人才大量引进，有望将给粤9城房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场前景长期看好。

具体而言: 广州、深圳市场需求基数和购买力都相对坚挺，叠加土地供应有限，市场将持续供不应求格局。佛山、珠海将分别与广州、澳门强强联合，新一轮发展红利着实可期，叠加核心城市外溢置业需求不断涌入，房地产市场可高看一线。预计佛山成交量将稳步提升，珠海市场有望摆脱盘整，成交将逐步回升。同样受益于香港、深圳、广州等核心城市需求外溢，惠州、中山市场热度将惯性延续，成交量将持续高位运行；东莞市场调整阶段性收尾，成交量将明显回升。预计江门、肇庆市场规模将明显扩容，成交量增长空间可期，后发优势将逐渐显现。鉴于深圳前海、广州南沙、珠海横琴将重点打造内地与港澳深度合作示范区，有望成为大湾区新一轮发展高地，必将成为房企布局投资的沃土，市场前景长期看好。