就在明年，三四线城市楼市大部分彻底歇菜！

作者：杆姐

来源：杠杆游戏

杆友雯雯推荐盘尼西林的《夏夜迷语》：有些逝去的日子，不需要想起，却也永远不会忘记。

棚改政策趋严，或许再添不利消息。

据媒体报道，在改造目标收缩，以及防控隐性债务风险的背景下，2019年新增棚改项目或将不得以政府购买服务的名义，变相举债或实施建设工程。

有分析人士预测，三四线楼市繁华落幕。事实是否真的如此？

1

不论政府是否可以购买服务的名义变相举债，棚改总量、货币化安置减少是基本事实

我们姑且不说，未来棚改是否还可以，政府购买服务的名义变相举债。单单看，棚改目标数据，就很说明问题。

按照既定的规划，2018年-2020年，全国棚户区改造的计划大约是1500万套。

而目前，2018年完成580万套的目标，完全不是问题，很可能是超额完成。

住建部官网披露，截至10月底，全国棚改已开工577万套，占年度目标任务的99%，完成投资15000多亿元。

12月还有20多天才结束，年底还有很多地方会为稳增长努力。

那么，如果计划不变，未来2年，棚改计划年均460万套。从减少的幅度上说，是不小的。

而上一轮棚改3年计划（2015-2017年），总量为1800万套。杠杆游戏去核实了数据，其中，2015年计划开工为580万套。但最终完成的情况非常好，2015年全国棚改实际开工了601万套。

2016年开工了606万套，2017年计划开工600万套，实际开工609万套。

2018年还算高峰，但接下来……

有必要说的是，棚改创造了很多“富豪”，很多手持货币的购房者。但很多人有意或者忘记了，棚改本身也产生了很多供给。

改的地块，不说赚钱，要实现盈亏平衡，容积率整体是提高了的。提高了容积率，意味着盖了更多的房子。

部分房子此前或许还没上市，但慢慢的，都会上市。去年开始，在上面的压力之下，土地供应和成交，全国性反弹，今年整体也不错。

未来的供应，是有保障的。

同时，货币化安置因地制宜，这也是今年年中以来被热议的。实际上，棚改假如未来不可以政府购买服务的名义变相举债，本身就是减少货币化安置中的一环。

债务要透明化、要严格起来，那么央行此前通过国开行等，专门为棚改设计的PSL（抵押补充贷款）增长放缓起码会是事实。

而PSL再放缓的话，你说货币化安置是不是减少，棚改总量是不是必然减少？一环扣着一环。

2

三四线城市跟着一二线入冬，本身也很难逆

同样的，就算棚改相关政策没有变动，三四线城市入冬本身也很难逆。

周期就是周期。杠杆游戏前段时间，刚好和朋友谈过一个有趣的话题：

楼市疲软的时间节奏，也是梯度的。比如去年北京、上海、深圳最开始呈现一丝凉意；

彼时，二线城市，包括广州普遍都还在抢房。甚至到了2018上半年，不时谈的还是茶水费。

接着8、9月份开始，二线城市二手房交易也明显回落，新房抢房盛况不再。不少地方首套房利率也见顶，甚至不乏降低上浮的。

但杠杆游戏注意到，此时，有的三四线城市，包括很多县级城市，楼市还是如火如荼。比如那段时间，我出差部分较大的城市发现，大城市的核心区交易放缓了，但是他们的郊区、不限购的地方，很多人还是热情、积极。

难道他们不受大行情影响？并不是，实际上，一些三四线、大城市郊区早已开始触及销售和价格的天花板。同时，在此之前，部分三四线城市、郊区确实还在良好氛围里。

但是很快，十一过后，绝大部分城市，包括一些刚刚还在喜气洋洋中的三四线城市楼市，突然就变冷了。

春江水乱鸭先知，调控板凳深浅京沪深最先知。然后传导到二线，接着三四线、都市圈卫星城、郊区不可避免也入冬。

何况，如今棚改货币化安置慢慢降低，以购买服务方式的变相举债要求更严格，你说有钱、有资格购房的需求是不是跟着减少？

3

三四线肯定也是有不同情况的，分化会更明显

恰好看到一篇文章，杠杆游戏觉得很棒。

钟伟博士撰文说，截至2018年的三季度末，中国的整个房地产情况，房屋施工面积有77亿平米，其中商品房大概有53亿到54亿平米，待售面积接近3亿平米，两项加起来57亿平米。

假定述房子都还没卖，房地产市场是跟2017年相对比较火爆的，每年卖15亿到17亿平米的节奏比，那么截止到2018年的第三季度，这个数量至少满足三年左右的供应。

事实是，这些房子部分是卖了的。卖了多少算法不一，起码新开工的，和建成待售的，以及在建没开盘、或未售的，这部分是没卖的。

这个数字算起来，怎么也是接近20亿平米，够卖一年多是没问题的。

而周期往往是一旦开始，有个过程。上升时如此，放缓时亦如此。

所以，假定今年之后，市场销售有所放缓，这些房子卖一年多肯定没问题。

于此而言，一些开发商宣称，2019年可能会商品房接济不上这个情况，可能性不是特别大。

实际上，杠杆游戏无数次写过文章，这两年土地供应是给力的。这些慢慢都会入市。

即便是2018年前三个季度的数据，也已经说明这一点——新开工已经10亿平米，全年的新开工可能在14亿平米左右。这个量也够将近卖一年。

问题在于，结构性。有的城市需求肯定是相对大的，有的需求则小一些。

从人类城市化和我国实际看，较大的城市通常还是更有保证。而剩下的三四线和县级城市，处于几个世界级城市群的三四线城市，以及较大城市的郊区，也是更有保障的。

这便是三四线城市楼市未来的分化。

考虑到棚改政策的变动因素，这一分化，多半更加明显。综上，杠杆游戏认为，就在明年，三四线城市楼市大部分彻底歇菜！

你在哪个城市，你准备买哪里？逻辑大致也就是这样。