彩生活(1778.HK)：经营数据平稳，悲观预期充分释放，上调评级至“买入”，目标价6.81港元

机构：国信证券

评级：买入

目标价：6.81港元

今年8月份以来，受到房地产行业增速放缓、社保征缴体制改革等因素的影响，港股物业管理板块大幅回调，我们近期连线公司管理层，就公司的运营情况进行了交流。

基础物业板块平稳增长

1、在管面积：截至9月30日，公司在管面积增加至4.95亿平米，其中第三季度增加1,070万平方米，均通过内生式增长获得。进入第四季度，公司与北京市保障性住房投资建设中心达成合作，成立合资公司，项目规模合计900万平方米，目前即将承接3个周转房项目，共116万平方米。2、平台输出面积：截至9月30日，公司平台输出面积达到6.26亿平米，第三季度新增额为1.25亿平米，其中，三供一业项目陕西万源规模约为1亿平方米（参股10%）。3、平台服务面积：截止9月30日，公司平台服务面积累计达到11.21亿平米，同比增长26.2%。公司平台效应进一步显现，线上平台的优势不断加强。我们预计公司在管面积与平台服务面积未来将维持15%—20%左右的增速平稳增长。

增值服务运营数据良好

1、平台注册用户规模保持快速扩张态势：截至9月30日，公司平台注册用户达到1,645万，同比增长173.2%；第三季度新增额为194万，与去年同期持平。2、平台交易额（GMV）快速增长：截至9月30日，平台GMV总额累计达到66.43亿元，同比增长41.5%；第三季度增额为22.84亿元，同比增长33.0%。3、“彩惠人生”仍处于培育期：截止9月30日彩惠人生上线6个月，累计成交额4,460.7万元，累计订单数达到69.2万单，月均成交11.5万单，物业费冲抵比例达到48%（即成交额的48%为物业费）。

财务负担减轻

截至6月30日，公司债务规模为46.9亿元，其中大部分为收购万象美而产生或带入，同时拥有银行结余及现金共计29.9亿元，主要由于万象美部分财务融合时间较短，未有足够时间优化资产负债结构。下半年，公司充分考虑财务健康状况，积极偿还债务，目前已偿还3-4亿元，并争取将10亿元于年底提前偿还。预计2018年末，公司财务结构将有较大幅度优化，同时，债务规模的减少也将释放一定的利润。

社保征缴体制改革影响总体可控

彩生活现有员工结构为：自有员工约 1.3万，外包员工约4万，预计公司自有员工部分成本增加额约为5000万元，我们测算对应影响净利润5%左右。外包员工部分暂时由于合同未到期公司暂未与外包商进行相关沟通，预计外包商将会承担一部分成本上涨压力。目前政策的具体实施细则未出，但政府的表态来看口径是以总体上不增加企业负担为原则。我们认为市场对社保征缴体制改革对公司的负面影响反应过度悲观，公司当前股价有向上修正悲观预期的空间。

盈利预测维持2018年和2019年盈利预测，预计2018年和2019年收入将同比增长101.2%、24.1%至32.8亿、40.7亿，归母净利润将同比增长57.1%、20.2%至5.04亿、6.06亿元。

估值与建议

公司股价目前分别对应2018年和2019年预测市盈率9.45倍和7.87倍，估值水平已处于上市以来的历史低位。我们认为公司目前股价已充分反应社保征缴体制改革、财务负担压制盈利增长等因素对公司的影响，给予公司2019年PE13倍，未来六个月至一年目标价6.81港元，上调评级至“买入”。

风险提示

社保征缴体制改革力度超预期；增值服务增速低于预期。