金地集团（600383.SH）：持续深耕一二线，净利润稳步提升

作者：涂说君 

来源：涂说天下

投资要点：

营业收入大幅增长，归母净利润稳步提升。2018年，公司实现营业收入506.99亿元，较上年同期增长34.62%；实现归属于上市公司股东的净利润为80.98亿元，较上年同期增长18.35%；实现（稀释）每股收益1.79元，较上年同期增长17.76%。2018年度公司利润分配方案为：以公司2018年12月31日的总股本4514583572股为基数，每10股派发现金红利6.00元（含税)。

负债率稳中略升，净利率小幅下滑。2018年公司毛利率为43.12%，比上年同期增加8.30百分点；净利率为23.88%，比上年同期减少1.29个百分点。截至2018年12月31日，公司资产负债率为76.12%，较上年同期上升3.99个百分点；净负债率为48.02%，比上年同期上升4.18个百分点。

深耕一二线，持续完善布局。销售方面，2018年公司实现销售面积877.8万平方米，同比增长14.5%；实现销售金额1623.3亿元，同比增长15.3%。投资拿地方面，2018年公司共获取了91宗土地，总投资额约  1000 亿元，权益投资额约404亿元，新增总土地储备约1072万平方米，其中权益储备约481万平方米。

投资建议：维持“优于大市”评级。公司经营稳健，销售和利润保持稳定增长，负债率处于行业较低水平。此外，公司持续深耕一二线，所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，在上海、北京、广州、天津、武汉、海口、沈阳、大连、东莞、嘉兴等十几个城市的市场排名均位列前十，储备项目安全性较强。我们预计2019-2021年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币97.04亿元、114.07亿元、134.13亿元。按照最新总股本计算，以上净利润对应的2019-2021年EPS分别为人民币2.15元、2.53元、2.97元。截至5月9日，公司收盘于11.29元，对应2019和2020年PE在5.25倍和4.47倍。我们测算的公司每股RNAV为27.79元，当前股价较每股RNAV折价约59%。我们给予公司2019年7-8XPE估值，对应合理价值区间为15.05-17.20元，维持“优于大市”评级。

风险提示：公司销售不及预期，毛利率下滑，行业面临基本面下行。

——正文——

事件：金地集团公告2018年年度业绩

点评：

1、2018年公司业绩

营业收入大幅增长，归母净利润稳步提升。2018年，公司实现营业收入506.99亿元，较上年同期增长34.62%；实现归属于上市公司股东的净利润为80.98亿元，较上年同期增长18.35%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为69.87亿元，较上年同期增长31.83%；实现（稀释）每股收益1.79元，较上年同期增长17.76%。2018年度公司利润分配方案为：以公司2018年12月31日的总股本4514583572股为基数，每10股派发现金红利6.00元（含税）。

负债率稳中略升，净利率小幅下滑。2018年公司毛利率为43.12%，比上年同期增加8.30百分点；净利率为23.88%，比上年同期减少1.29个百分点。截至2018年12月31日，公司资产负债率为76.12%，较上年同期上升3.99个百分点；净负债率为48.02%，比上年同期上升4.18个百分点；货币现金为440.10亿元，同比大幅增长60.58%，主要系合作往来款项流入增加。

2018年公司三项费用占收入比为7.95%，较上年同期减少2.08个百分点。其中，销售费用为14.17亿元，同比增加14.04%，主要因为推广服务费增加；管理费用为32.67亿元，同比增加23.21%，主要因为人工费上升；财务费用为-653.35亿元，主要因为利息资本化金额和利息收入增加。

2、深耕一二线，持续完善布局

销售方面，2018年公司实现销售面积877.8万平方米，同比增长14.5%；实现销售金额1623.3亿元，同比增长15.3%。从具体项目看，上海金地自在城项目单盘销售额超过40亿元，北京亦庄项目、海口永和花园、广州金地香山湖花园等项目销售额超过30亿元，武汉悦江时代、北京华宸雅苑、沈阳樾檀山等项目销售额超过20亿元。在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，公司在上海、北京、广州、天津、武汉、海口、沈阳、大连、东莞、嘉兴等十几个城市的市场排名均位列前十。

经营效率方面，2018年各住宅子公司新开盘项目平均开盘周期为10.8个月，2018年获取项目中17个实现当年开盘，其中烟台黄务项目、大连生态科技城项目和嘉兴油车港北项目均实现半年内开盘。

投资拿地方面，2018年公司共获取了91宗土地，总投资额约 1000 亿元，权益投资额约404亿元，新增总土地储备约1072万平方米，其中权益储备约481万平方米。2018年公司新开工面积约1555万平方米，同比增长约79%；竣工面积约672万平方米，与上年持平。

3、2019年展望

追求平衡发展，实现规模利润均衡增长。2019年，公司秉持“平衡发展观”，努力追求总规模和利润总额的持续均衡增长，在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现均衡发展的目标。

投资方面，公司将保持投资力度，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高周转项目，同时利用不同阶段城市的市场特点和规律，持续完善布局，并加强现有城市的深耕。运营管控方面，公司将继续坚持开发提效，强化进度管理，实现早开盘、早结转，提高开发效率和周转率。物业管理方面，公司将持续扩大管理规模，拓展管理领域，把握业主需求，拓展社区增值服务，提升科技应用水平打造智慧社区；商业地产和产业地产方面，公司将强化招商、管理和运营能力，进一步拓展科技园等新兴产业领域，并尝试轻资产的管理方式；在其他创新产业板块，公司将有计划、分步骤地向医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生活产业探索实践，与住宅、商业等业务有效结合，并处理好新业务投入产出节奏与主业的平衡关系。

4、盈利预测

我们预计金地集团2019-2021年房地产开发销售业务收入分别约659.59亿元、829.35亿元、1073.60亿元。我们根据各业务板块项目进度，预计公司2019-2021年营业收入分别约712.15亿元、889.25亿元、1142.27亿元，毛利率分别为41.36%、39.62%、37.81%。

我们预计2019-2021年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币97.04亿元、114.07亿元、134.13亿元。按照最新总股本计算，以上净利润对应的2019-2021年EPS分别为人民币2.15元、2.53元、2.97元。

我们测算公司每股RNAV是27.79元人民币。

5、投资建议：

公司经营稳健，销售和利润保持稳定增长，负债率处于行业较低水平。此外，公司持续深耕一二线，所在城市市场份额得到进一步稳固和提升，在上海、北京、广州、天津、武汉、海口、沈阳、大连、东莞、嘉兴等十几个城市的市场排名均位列前十，储备项目安全性较强。我们预计公司2019-2020年EPS分别为人民币2.15元、2.53元，截至5月9日，公司收盘于11.29元，对应2019和2020年PE在5.25倍和4.47倍。我们测算的公司每股RNAV为27.79元，当前股价较每股RNAV折价约59%。我们给予公司2019年7-8XPE估值，对应合理价值区间为15.05-17.20元，维持“优于大市”评级。

 风险提示：公司销售不及预期，毛利率下滑，行业面临基本面下行。