房企融资环境改善了么？

2024年5月23日，根据财联社报道，万科已与招商银行等金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款。今年以来，金融系统积极推动房地产业融资支持，房企融资环境明显改善，而房企流动性的改善有助于房地产市场平稳健康发展，亦有助于银行地产质量风险预期修复，建议后续密切关注房地产销售数据和房企债务质量变化。另外，降低金融成本仍在延续，保持银行息差稳定被纳入政策条件，银行息差预期逐渐明朗。

事项：

2024年5月23日，国家发展改革委等四部门《关于做好2024年降成本重点工作的通知》（以下简称《通知》）；5月23日，根据财联社报道，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款。

根据《通知》中货币政策相关内容来看，预计存贷利率仍有下行趋势，共促社会融资成本稳中有降。具体来看：

1）下阶段金融降成本仍将延续。《通知》强调“持续发挥贷款市场报价利率（LPR）改革效能和存款利率市场化调整机制的重要作用”，我们认为，取消按揭利率下限对新发贷款定价有拉低作用，同时存款“手工补息”监管对银行存款成本节约具备效果。我们预计，下阶段存款利率市场化将发挥作用，隐含负债成本具备节约空间。

2）保持银行息差稳定被纳入政策条件，银行息差预期逐渐明朗。《通知》强调，“在保持商业银行净息差基本稳定的基础上，促进社会综合融资成本稳中有降”，我们认为，《通知》将息差稳定明确为促进融资成本稳中有降的前提，反映了当前监管对于银行业净息差水平的高度重视，银行业息差指标预期逐渐明朗。

今年以来房地产融资协调机制积极推进，房企融资环境开始改善。

国家金融监督管理总局披露，截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了融资协调机制，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。整体看，今年以来，金融机构一方面积极支持存量融资合理展期，根据国家金融监管总局披露，截至2024Q1末，房地产开发贷款展期余额同比增长147%；另一方面积极做好房地产新增信贷投放，根据中国人民银行数据，2024Q1房地产开发贷净投放达到8800亿元，而2023年全年净投放仅为1900亿元。从房企融资性现金流情况来看，以 2021年销售金额Top 30的A股上市房企为样本，2024Q1样本房企融资性现金流总额达到48亿元，为2021年至今首次回正，2021/22/23年分别为-2940/ -3564/ -4948亿元，房企融资情况明显回暖。

金融稳地产持续加码，房企融资环境改善，助力银行资产质量预期稳定。

根据财联社报道，5月23日，万科已与招商银行等金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款。如媒体报道属实，此次万科银团贷款规模达到200亿元，为2020年以来房企单笔金额最大的贷款，此外该笔贷款质押物为万科旗下万纬物流股权，从国家企业信用信息公示系统看到，万科旗下万科物流发展有限公司近日新增一起股权出质登记信息。控股股东万科企业股份有限公司于2024年5月20日将其所持的万科物流发展有限公司股权质押，出质股权数额269.76亿元，质权人为招商银行深圳分行。5月以来万科公告通过多家子公司提供股权质押担保陆续获得了包括邮储银行、中国银行、农业银行、北京银行等多家银行贷款，累计融资额已近百亿元。我们认为，一方面央行再贷款支持消化存量库存，另一方面银行主动强化融资支持，预计后续房企融资环境继续改善，助力银行地产债务预期稳定。

上周银行板块小幅回调，但仍具备较好防御属性，后续建议关注地产政策实际效果。

上周中信银行股指数（CI005021.WI）下跌0.67%，在连续上涨三周后小幅回调，但仍跑赢大盘（同期沪深300下跌2.08%）。此前地产政策超预期落地带来的利好情绪在当周逐步平稳，同时地产政策落地效果仍待验证，市场对于地产预期修复的交易热情有所回落，建议后续密切关注房地产销售数据和房企债务质量变化。此外，当周后半周大盘受地缘政治扰动出现一定波动，而银行板块仍体现较好的防御属性。

风险因素：

宏观经济增速大幅下行；银行资产质量超预期恶化；监管与行业政策超预期变化；区域经济景气下行；各公司发展战略执行不及预期。

投资观点：房企融资环境改善。

今年以来，金融系统积极推动房地产业融资支持，房企融资环境明显改善，而房企流动性的改善有助于房地产市场平稳健康发展，亦有助于银行地产质量风险预期修复，建议后续密切关注房地产销售数据和房企债务质量变化。另外，降低金融成本仍在延续，保持银行息差稳定被纳入政策条件，银行息差预期逐渐明朗。板块投资而言，年初以来银行行情从去年的大行分红逻辑开始向全板块蔓延。4月底政治局会议隐含夯实宏观基础的政策发力方向，叠加房地产政策优化，有利于投资者提升风险偏好，在此背景下银行板块投资吸引力增强。尽管上周银行板块受政策预期落地，表现平淡，但基于其兼具成长逻辑与分红逻辑的投资特点，预计预期消化后将步入重新上涨通道。在经历年初以来的普涨行情后，预计后续精选行业个股将尤为重要，建议重点关注：估值具备安全边际、分红率预期稳定的大型银行，以及具备行业贝塔属性的银行。

注：本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告；肖斐斐 彭博 林楠