愿终有幸留深圳，不要为房去远方----一个普通金融狗的梦与迷惘-格隆汇

每当我挤在人潮涌动的车厢里，租着很久也买不起的房子...背井离乡

一、

端午佳节，在“家”和太太一边包粽子，一边聊着工作和生活。不经意间提起，我们来深圳也4年多了，算是在深圳扎根了吗？

太太断然否决：当然不算，4年搬了5次家，我们还在租房度日。

太太是我大学同学，祖祖辈辈江浙人，对广东“南蛮”之地从不感冒，基本是被我连蒙带骗拐到深圳的：我说我会在南方为她安一个家，不算大，但面朝大海，有一个阳台，白天晾晒衣服，晚上能看见星斗。

四年过去了，我不知道我离那个梦是越来越近了，还是越来越远了？如果我一直无法践行那个“家”的诺言，我真的很忐忑，这座南方城市的天空，是否海能盛下我的青春与爱情。

还记得初来深圳看到的广告标语：“来了就是深圳人”。看到第一眼就吸引住了我。确实，深圳开放包容的文化，自由的创业氛围，良好的环境-蓝天、白云、大海、清新的空气，和紧邻港澳的独特地理位置，都让不少外来务工者，深深爱上了这座城市。10个说喜欢深圳的人，有9个会说：“来了就是深圳人”。

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二、

那么，如果真的在深圳的关内安居落户，现实成本是怎么样呢？

不说福田区、南山区这种深圳的宇宙中心区域，就连龙华区这种深圳关内的边缘地带，最近仅仅土地成交价格都爆出了5.68万每平米的天价。

就算开发商按照8万元的成本价（业内专家估计）把房子卖给你，作为一名普通的务工者，按照2016年披露的深圳8141元的平均工资算，买一套1室1厅的房子，也需要不吃不喝大约33年攒钱，才能买的起。这还仅仅是在离市中心开车一小时以上的龙华区。

不断刷出新高的房价，让这个城市进入一种截然对立，撕裂一样的躁动与忐忑：外来者想成为“深圳人”已越来越难。

我是一个研究房地产行业、尤其土地市场的金融狗，或许，用土地市场的事实和数据，能更清晰显示这个城市越来越多人的迷惘与纠结。

1.尝到甜头的龙光地产不断加码

2014年10月，位于龙华白石龙地铁站旁边的住宅用地以46.8亿元成交，楼面地价2.51万元/平米，溢价率达85%，成为当年的住宅地王

2015年9月23日，深圳出让一宗位于龙华新区红山片区的商业服务用地，挂牌起始价为112.5亿。挂牌当日，仅龙光一家房企报名，最终，毫无悬念，龙光以底价夺得该商业用地，楼面价达1.95万/平。该地块位于龙华民治，靠近深圳北站商务中心区红山商业文化片区核心区域、地铁4号线红山站西侧，用地面积87044.54平，总建面达577900平，主要以办公用房、商务公寓为主，并将建设不小于58000平方米酒店。

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2016年6月8号，经过2小时的角逐，龙光以楼面价27623元/平，总价140.6亿元夺得近50万㎡建面的光明商住地，溢价率高达惊人的160%，也一举打破了2014年前海134亿深圳地王的记录。超越2014年前海地王，成深圳新总价地王！有业内预计，龙光要卖5万才有微利可得。本宗地位于光明新区高新技术园区东片区，是光明凤凰城的门户地带和核心组团。

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纵观深圳光明新区的历年土地拍卖情况，可以看出，最近一笔碧桂园拍下的土地，也才达到14071元每平米的楼面价，而龙光在光明新区的拿地楼面价，比碧桂园贵了近一倍，160%的溢价率拿地，可见龙光对深圳房价的信心。从君悦龙庭开始至今，龙光在深已拿4宗地王，是拿地王最多者；

无外乎网上会流传一个段子：

深圳市: 龙华新区 + 光明新区 =》将合并为龙光新区。

我只是很好奇，什么样的人能在这个新区拥有一个“家”？

2.长久以3，4线城市开发为主的碧桂园（2007.HK），也跑步抢入深圳版图

三四线艰难的市场环境，正成为制约碧桂园进一步增长的因素。市场容量大、成交活跃、利润更高的一线城市成了碧桂园向往之地，杨国强急迫希望回归一线城市。从两年前开始，碧桂园主席杨国强就亲自叮嘱莞深区域、惠深区域公司，加快在深圳区域的拿地速度。

让我们来看一看碧桂园进入深圳的步伐：

显而易见，碧桂园提出的新口号“深耕三四线，拥抱一二线”，不是说说而已，仅仅一年的时间，深圳的货值储备就估值而言已经超过了1000亿元。碧桂园方面还表示，响应政府东进战略，在深圳持续发力，未来也将在坪山、大鹏、盐田、惠阳大亚湾等片区持续获取优质项目。

3.高潮：电建联合金茂（0817.HK）加入深圳抢地大战，龙华新高楼面价5.68万元/平方米

6月2日下午，深圳龙华首宗商住用地出让。最终，电建、金茂联合体以投标价82.8亿元竞得该地块，折合楼面价5.68万元/平方米。本宗地块为深圳市商品房现售试点项目，不得预售只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。业内专家们表示，这块地的楼面价至少要达到8万才能平衡成本。

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据了解，该地块吸引了万科、中海、招商、平安、恒大、碧桂园、泰禾、葛洲坝、中洲、电建+方荣、龙光、等19家房企参与投标，同时不乏银行等金融机构人士到场围观。较以往常用的拍卖方式不同，该地块采用招标的方式，房企现场投递标书，当场开标亮价，价高者得。正式开始后，共收有18家房企投标。

而最终，在世贸+电建不惜血本的价格下，龙华片区的史无前例的楼面价新高5.68万元/平方米应运而生。

2013年，中海地产以38.2亿元竞得该区一居住用地，楼面价1.46万，溢价率达91%，成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”。2016年6月2日，世贸+电建拍出了龙华片区的史无前例的楼面价新高5.68万元/平方米，预估的住宅单价范围将会在8-10万。

龙华新地王，5.68万/平米的楼面价新高，意味着龙华的地价在三年翻了近四倍。

4.再来看看龙华区稍好地段的一些楼盘价格

目前上塘周边二手房的价格约在5.5万/平左右特发和平里的放盘均价约5.6万/平，潜龙曼海宁花园的放盘均价为5.75万/平。

新房价格在6万/平左右，部分突破7万/平，如港铁天颂整体均价5.5万/平，龙光·玖龙玺地王（2014年龙华地王）目前价格7.5万/平。

看着单套总价最便宜的金地上塘道，397.5万一套的总价（5.82万每平米的单价），笔者不知道开篇35年不吃不喝买套234万40平米房子的时间，在高出近一倍的价格下又会需要延长多久做房奴的日子？

三、
深圳拥有足够的购买力？

很多人说深圳的高房价，是有理由，因为深圳拥有足够的购买力。深圳的富裕人群，足够支撑高企的房价百尺竿头更进一步。光是深圳华为的员工就足够买深圳一圈还多。

根据华为的2015年报，华为2015年的工资，薪金，福利、时间单位计划、离职后计划的总开支接近1008亿人民币！加上净利润369亿（绝大部分分红+股票升值给员工），华为花在员工上的钱达1377亿，17万员工，人均年收入超过80万。

1377亿是个什么概念呢？看看深圳市2015年的全年新房市场成交状况。“2015年全年新建住宅成交均价32898元/平方米，成交66450套，成交金额2225.8亿元。”也就是说，如果按照首付4成计算，2015年，1377亿能买下价值3442亿的房产，深圳2015年全年新房成交才2225.8亿，华为员工收入，足够买下1.5个深圳。

但是，这是人家华为员工才有这个收入。深圳和中国能有几个华为？整个华为有17万员工，但是整个深圳的外来人口，在2014年就突破了1400万。

你要是外来人口，你属于华为的几率是小于1.21%（17万/1400万）。

而这1400万中的大部分，收入都是在平均工资8141元左右，这些人，如果想在深圳扎根下来，仍然是要不吃不喝打工35年才能在偏远地区买一套40平的小房，而对比隔壁的广州，面对可以差不多打对折的房价，和2015年6070元的平均收入。当房奴的年限也基本上可以下降到20年以内。

有一部奥斯卡获奖影片《为奴12载》，剧中的主角-黑奴所罗门在地狱般的12年后幸运逃出奴隶的命运与家人团聚，而普通人一旦在深圳变成了房奴，想逃离这个命运，需要的期限是。。。。12载，又12载，又12载。。。

四、

改革开放38年，深圳作为经济特区，借着政策优势与敢为人先的“市场说了算”，高速发展了近30年。而这30年中，制造类和科技类企业，尤其是以腾讯，华为，大疆等高科技行业为代表的企业，为深圳的经济和发展做出了不可磨灭的贡献。可以说，让市场说话，“小政府，大市场”是深圳能够成功的关键因素。

但如今，深圳的土地收入占总收入的占比越来越大，制造业，科技行业的占比越来越低。依靠土地收入的大幅增长来维持经济成长，笔者不禁担心，深圳的发展是否在邪路上越走越远。

以2015年为例，在全国土地收入下降21.6%的情况下，深圳的土地收入，同比上升了36.9%。

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在土地成本越演越烈的情况下，昂贵的地租必然导致企业的成本也必将越来越高。以“科技、创业、开放”为标签的深圳经济特点，是否终将走向“昂贵、封闭、控制”的大政府，小市场的经济封建时代？

正如任正非接受新华社采访时所说：

“高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路，活力分布的时代已经形成了，但不会聚集在高成本的地方。深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。

工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”

连号称能买下1.5个深圳的华为都在想着跑路，那么其他那些公司收入跑不赢36.9%土地收入增长速度的普通制造类，科技类的公司，那些怀揣着创业梦想的初创企业，又有多少会不得不“背景离乡”呢？

2015年，深商研究会在一项针对120家企业的调查中，设计了如下问题：假设有一天迁出深圳，原因会是什么？大部分企业勾选了“房价过高”选项。

高房价下，没有‘幸存者’。

即使企业主买得起房，但不得不考虑到底层乃至中层员工。在土地、人力这两项重要生产要素的成本猛增的情况之下，实体经济利润受到挤压，诸多企业、个体的生存空间变得无比逼仄，很多企业最后恐怕在怎么努力也赚不到钱，以致要么“迁出深圳”，要么被迫走上邪路——香港就是前车之鉴。正是因为高昂的地租成本，香港众多实业根本无法赚钱，最终沦为香港股市特有的风景线——出老千挣钱。

所以，深圳，请不要在“地租”的邪路上越走越远——土地本身并不创造财富。依靠土地市场的收入，来维持深圳经济的高增长，这将是一条不归路，其结果很有可能是像华为这类的深圳支柱企业，最终将“为房远去”。