这轮二手房回暖，凭啥是成都领跑？

这轮楼市复苏中，成都开启了狂飙模式，领跑全国。

根据成都住建局公开的网签数据，3月成都二手房备案成交量超过2.8万套，环比增长48%，同比增长103%，创下近7年来的月度新高。这个数据比上海还多了4000套，甚至超过2022年深圳全年的二手房成交量（2.68万套）。

整个一季度，成都二手房的数据也颇为亮眼，成交达5.7万套，同步增长87%。

二手房交易好，体现了流动性强。一个城市的二手房如果能崛起，就意味着这个城市的楼市基底一定不差。

那么，为何是成都领跑这轮楼市复苏，成都凭什么？

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成都二手房强势回暖，究竟是谁在买？

来自克而瑞·四川的数据显示，从近一个月的成交数据看，除了天府新区和高新区的成交价是200万以上为主力，其余区域大部分的成交价格都在100万—150万之间。

也就是说，成都二手房的成交核心特征是150w以内、90平方米左右，这是典型的刚需在“上车”。

成都某位资深地产从业人员告诉小巴，自去年以来，许多购房者担心房企爆雷，害怕烂尾，所以更倾向于购买二手房。而这也得益于成都部分区域的二手房价格相对比较便宜。

她介绍，目前成都的一手房几乎没有100平方米以内的小户型，普遍为120平方米以上的大面积，因此总价过高，这使得部分新成都人和部分刚需客户被挤压到二手房市场。

数据也佐证了这一点。去年成都二手房交易的套均面积为94平方米，而一手房交易的套均面积为130平方米。今年一季度的数据也与之接近。

虽然一手房有限价政策，但是总体单价还是高于二手房，比如主城区内普通的一手房价格约2.5—3.5万/平方米，而部分主城区的二手房单价则普遍在1.5—2.5万/平方米左右。

“主城区的二手房相比新区一手房更具配套方面的优势，比如社区、交通、生活配套、教育、医疗等资源更成熟完善。”这也是许多刚需综合考虑后，购买二手房的原因。

此外，“溜爸”公号主编曹曹分析，成都二手房成交猛增，或与升学季有关。4月底小升初信息采集、5月初幼升小信息采集，是升学的关键节点，而成都的学区与房产捆绑较深，因此2、3月是家长们买房落户的关键节点。

从数据上看，成都二手房毫无疑问抢跑全国，但一手房数据也不逊色。‍‍‍‍‍‍

数据显示，今年一季度，成都新房成交3.5万套，其中，3月新房成交1.5万套，环比2月增长约35%，同比去年3月增长16%。

成都的一二手房同步繁荣，其内在的逻辑是，刚需购买小面积二手房“上车”，这加速了房东腾出资金换房，奔赴一手房市场“打新”，从而共同推动成都的房地产市场走向正向循环。

这种正向循环背后，还有房价上涨、政策放松、利率下调等多种因素的共同作用。

根据国家统计局发布的数据，截至今年3月，成都新房及二手房价格环比已连续上涨15个月。

2月，成都新房价格同比涨8.6%，二手房价格同比涨9.2%，高居全国第一。3月，成都的新房以8.5%的同比涨幅，二手房以9.4%的涨幅，再次领跑全国。

显然，这契合了买房人“买涨不买跌”的心理。

与此同时，去年以来，成都多次发布楼市新政，优化或放松调控政策，相当于给买房者发了不少“房票”。

比如，除高新南区外的其他区域，购房资格全部打通；二孩及以上家庭新增一张“房票”；父母投靠落户可购房。

自去年下半年起，成都一些银行将住房按揭贷款年龄期限延长至80周岁以上，这种“接力贷”也加速购房者入市。部分银行还可做“带押过户”，降低了二手房交易难度。

此外，今年以来，多地的房贷利率出现下调。一季度，成都首套房房贷利率调低至4.10%，二套房利率维持4.90%不变，低利率也加速了大家买房的脚步。

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上述提到的政策放松、利率等原因，同样出现在许多其他城市，小巴了解到，成都楼市率先开启狂飙，还有其十分特殊的地方。

▶▷首先，大量的人口流入。

有一句话叫做“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。大量的人口流入为成都楼市走势奠定了基础。

2022年，成都常住人口比上年末增加7.6万人，这个数据并不亮眼，首次跌破10万，但依然是全国常住人口破2000万的四大城市（重庆、上海、北京和成都）中，增量排第一的城市。

而拉长时间维度看，2012年，成都常住人口1510.9万，2022年达到2126.8万，10年间增长615.9万人，平均每年增长超60万人。

关于人口流入来源，曹曹介绍，省内入蓉人口主要集中于资阳、南充、内江、眉山等地；省外入蓉人口主要源于重庆、河南、湖北、贵州等地。

人口高速增长的10年，也是成都发展最快的10年。

成都连续7年在新一线城市中排名第一，既是新一线龙头，也是西部经济高地，2022年成都GDP超2万亿元，占四川全省的36%。

2022年，成都的三次产业结构为2.8:30.8:66.4。其中，现代服务业增势较好，信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长6.8%，金融业增加值增长6.6%。

中指研究院四川分公司研究总监苏宇在接受媒体采访时表示，成都楼市的核心逻辑，是作为中西部地区的中心城市受到资源倾斜，人口涌入是最大的根本。

更难能可贵的是，这座城市既有工作，还有生活，能同时安放下身体与灵魂，可谓精准击中了在北上广深过着“996”生活的打工人。因此，继“北漂”“沪漂”“深漂”后，近年来又出现了“蓉漂”一说。

而与此同时，成都的房价远低于一线城市，相比厦门、杭州、苏州、南京这类强二线城市，也算得上是“价格洼地”。

如此来看，这座城市的房价领跑全国，就不难理解了。

▶▷其次，这是一次“公共性胜利”。

德科地产频道总编刘德科指出，成都楼市回暖强劲的一个重要原因，在于它的“公共性胜利”。

比如，在过去三四年，成都的城市浓度在迅猛提升，从猛追湾到东郊记忆，从五岔子大桥到交子之环，从太古里到SKP，从玉林东路的“巷子里”到曹家巷的“地瓜社区空间”……

“一座城市创造了越多越密的高质量城市公共空间，它的‘公共性’就越高。”刘德科分析，哪些城市更有前景？如果只是浮光掠影地比较，可以关注GDP与人口数量；要看得稍微透彻一些，可以关注数字经济与TOD；而要再微观一些，那就要关注这座城市的高质量的城市公共空间。

在这一点上，成都确实算得上是全国模范生。

▶▷最后，这座城市具有长远眼光。

去哪个城市买房，是老百姓用钱投票的结果。一个城市能吸引大量人口流入，能在楼市低迷期逆向而行，值得挖掘其背后的原因。

“真叫卢俊”公号创始人卢俊观察到一个耐人寻味的点：大概从三四年前起，成都出现了“地块降容”的政策。

在这一点上，大多数城市会选择高容积率，通过容积率的提高来换得较高的土地出让金收入。但成都不一样，基本上目前在成都的老城区、核心区，其地块容积率仅2—2.5左右，这是一个好现象。

卢俊分析，这个现象会带来两方面的利好：

① 低容积率会使得一手房的供应量下降，这样的调整会使得其楼市更加稳健，进入到二手房为主，一手房作为改善的状态。

② 当低容积率推动一手房供应量下降后，将使得成都的一手房向品质改善的方向去发展。目前，成都的一手房质量都不错，出现了板楼以及南北通风的房子。最终使得整个成都楼市走向产品轮动的趋势。

“这件事得有魄力且需要很大代价才会做的，说明了政府的决心。”卢俊表示，仅从这点看，就能体现成都政府很重视整个房地产的可持续发展。

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一季度成都楼市的这种狂飙节奏，还能延续到二季度吗？

恐怕要打个问号。

经过2—3月的狂飙后，4月初成都二手房市场开始“冷静”下了来。

4月的前十天，成都二手房日均成交约680套，远不及3月的日均约910套。

此外，根据贝壳研究院成都分院预测，二季度成都二手房月均交易量将维持在1.5万套以上水平，环比一季度下滑幅度约20%左右。

该预测还表示，1—2月，由于市场活跃度高，从而带来价格的提升，进入3月，预期更加理性，二手房挂牌价涨价的房源占比也出现了回落，涨价动力有限。因此，二季度的房价也将趋于平稳。

实际上，一季度成都楼市的这种狂飙在全国一线以及强二线城市中，是一个典型代表。而二季度成都楼市的大致走向平稳，依然具有参考性。

可以说，中国楼市的整体走势，二季度的表现将成为一个重要的观察窗口。

参考资料：

1.《一季度成都楼市领涨全国 量价齐升会否催化行情急转火爆》，第一财经

2.《10年来首次！常住人口增量跌破10万，成都如何坐稳“人口第四城”？》，时代周报

3.《2023年1季度成都住宅市场月报》，戈登观察室

4.《成都二手房挂牌量再创新高！房价涨起来了吗？》，CRIC克而瑞四川