港股物业板块崩了！向金科地产提供巨额借款，金科服务暴跌31%

今日早盘，港股物业管理板块大跌，金科服务一度跌超31%，碧桂园服务跌超10%，旭辉永升服务跌、世茂服务、正荣服务、融创服务、宝龙商业、新城悦服务纷纷跟跌。

消息面上，7月29日，金科智慧服务科技有限公司发布相关借款合同公告。金科地产为补充流动资金，金科服务作为出借人，向金科地产提供不超15亿元借款，借款日期自提供借款之日起算，至2024年12月20日，年化利率8.6%。

同时，自借出之日起，金科地产将按照以下期限归还金科服务总金额20%：2023年1月20日、2023年6月20日、2023年12月20日、2024年6月20日、2024年12月20日，金额均为借款总金额20%。另悉，金科地产提供下属子公司资产作为抵押担保，且抵押资产价值总额不得低于未归还借款本金60%。

物业公司的涨跌与关联房企密切相关，此次金科地产为补充流动资金向金科服务提供不超15亿元借款的行为，引发市场担忧，是今天金科服务股价大跌的重要原因。在房地产行业景气度下降，房企销售回款压力大，资金紧张的背景下，地产股的下跌，也会让物业公司受牵连，股价一同下跌。

金科服务近年来业绩不错，2021 年公司实现营业收入59.68亿元，同比增长77%；归母净利润10.57 亿元，同比增长71.4%。公司外拓能力出色，在管面积中第三方占比从2020 年的48.6%提升至57.7%，新增在管面积中第三方占比从2020 年的60%提升至77.1%，第三方占比持续提升。

近期物业龙头港股碧桂园服务也大跌，6月底至今，碧桂园服务股价跌超50%，距离去年6月的高点更是直接跌去80%。

近日，兄弟公司一则配售融资的消息，引发碧桂园服务股价大跌。7月27日，碧桂园服务就紧急召开了投资者电话会议。

首席财务官黄鹏直言，兄弟公司融资，引发大家对资金链的担忧，也担心碧桂园服务会成为下一个恒大物业。对此，黄鹏表示，碧桂园服务作为一个有良好现金流造血能力的头部轻资产型企业，是不需要牺牲来填坑的。还表示，公司不存在对兄弟公司的担保。

但这次回应似乎并没有挽回碧桂园服务股价的跌势，可见投资者的担忧并未消散。从财报来看，其物业管理服务收入大半来自关联方支持。2021年碧桂园服务的物业管理收入约为137.9亿元，其中76.19亿元来自碧桂园等关联公司开发的项目，占比55.2%；61.75亿元由第三方物业提供，占比44.8%。

物业是房企的优质资产，不同于房地产的“拍地-盖楼-出售”模式，物业走的是“存量+增量”模式，依靠的是在管面积。由于物业续约率非常高，所以品牌物业公司的存量楼盘几乎是永续的，而新接管的楼盘又能带来增量。

物业行业有着稳定的现金流、抗周期性强，商业模式较好，头部物业公司的业绩也比较稳健。但由于房地产景气度的下滑，不管是物业行业的新接管增量，还是关联房企的债务问题都令投资者担忧。

国金证券认为，近期召开的政治局会议， 强调要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。同时银保监会表明要稳步推进银行业保险业改革化险工作，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展；配合防范化解地方政府隐性债务风险，坚决打击非法金融活动。此次会议再度明确了宽松的基调， 预计三季度房地产相关政策会进一步宽松， 利好有优质货值储备的房企。