【大行评级｜大摩：内地物管公司首选华润万象生活及保利物业】格隆汇4月15日｜摩根士丹利发表报告指，所覆盖内地物管公司去年核心纯利按年平均增长14%，胜于预期。该行留意到派息比率改善和股票回购，所覆盖公司盈利料触底反弹。该行指，虽然面临宏观挑战，预期所覆盖公司2024财年盈利增长13%，平均股息率为6%。该行首选华润万象生活及保利物业，又将绿城服务评级由“与大市同步”上调至“增持”，目标价由3.46港元升至4.38港元。该行认为，所覆盖公司盈利重置已基本完成，DVAS(发展商增值服务)和非经常性业务的毛利贡献为11%，民营企业可能就关联方的应收帐款和商誉录得进一步减值，但鉴于减损属于非现金，而且大多数公司的股息是基于核心利润，因此认为减值的影响有限。另国营企业在第三方扩张占优势。格隆汇4月15日｜摩根士丹利发表报告指，所覆盖内地物管公司去年核心纯利按年平均增长14%，胜于预期。该行留意到派息比率改善和股票回购，所覆盖公司盈利料触底反弹。该行指，虽然面临宏观挑战，预期所覆盖公司2024财年盈利增长13%，平均股息率为6%。该行首选华润万象生活及保利物业，又将绿城服务评级由“与大市同步”上调至“增持”，目标价由3.46港元升至4.38港元。该行认为，所覆盖公司盈利重置已基本完成，DVAS(发展商增值服务)和非经常性业务的毛利贡献为11%，民营企业可能就关联方的应收帐款和商誉录得进一步减值，但鉴于减损属于非现金，而且大多数公司的股息是基于核心利润，因此认为减值的影响有限。另国营企业在第三方扩张占优势。

【大行评级｜大华继显：下调碧桂园服务目标价至5.15港元 下调2024至26年盈测】格隆汇4月2日｜大华继显发表报告指，碧桂园服务去年纯利按年跌21.6%至34.9亿元，派息比率为22.5%。公司社区增值业务及城市服务收入去年急剧收缩，所有业务毛利率下降。在40亿元商誉及应收账减值后，风险仍然高企。管理层目标今年收入增长低至中单位数，并持审慎看法，强调业务独立性及稳定性。公司亦考虑在行业回稳及公司外部风险完全缓解前不增加派息比率。考虑今年逆风持续，该行下调对碧服今年至2026年盈利预测18%至25%，反映收入增长及毛利率假设下调，目标价由5.9港元降至5.15港元，相当于预测2025年经常性盈利市盈率5倍，维持“持有”评级。格隆汇4月2日｜大华继显发表报告指，碧桂园服务去年纯利按年跌21.6%至34.9亿元，派息比率为22.5%。公司社区增值业务及城市服务收入去年急剧收缩，所有业务毛利率下降。在40亿元商誉及应收账减值后，风险仍然高企。管理层目标今年收入增长低至中单位数，并持审慎看法，强调业务独立性及稳定性。公司亦考虑在行业回稳及公司外部风险完全缓解前不增加派息比率。考虑今年逆风持续，该行下调对碧服今年至2026年盈利预测18%至25%，反映收入增长及毛利率假设下调，目标价由5.9港元降至5.15港元，相当于预测2025年经常性盈利市盈率5倍，维持“持有”评级。

【大行评级｜建银国际：下调雅生活服务评级至“中性” 目标价削半至3.5港元】格隆汇4月1日｜建银国际发布研究报告称，将雅生活服务评级由“跑赢大市”降至“中性”，调低集团今明两年盈利预测40.5%至41.6%，目标价由7港元削半至3.5港元。报告称，公司去年业绩表现疲弱，纯利及核心盈利均大幅下降，去年纯利仅为2022年一个季度的水平，但末期派息则略好于预期。该行认为，净现金是集团估值的可取之处，其基本面已受到疫情的损害而进一步恶化，估计复苏空间所剩无几。格隆汇4月1日｜建银国际发布研究报告称，将雅生活服务评级由“跑赢大市”降至“中性”，调低集团今明两年盈利预测40.5%至41.6%，目标价由7港元削半至3.5港元。报告称，公司去年业绩表现疲弱，纯利及核心盈利均大幅下降，去年纯利仅为2022年一个季度的水平，但末期派息则略好于预期。该行认为，净现金是集团估值的可取之处，其基本面已受到疫情的损害而进一步恶化，估计复苏空间所剩无几。

【大行评级｜花旗：维持碧桂园服务“买入”评级 目标价下调至7.6港元】格隆汇4月1日｜花旗发布研究报告称，维持碧桂园服务“买入”评级，在经营性现金流改善、加强市场化运作及内部优化工作支持下，公司将可透过变革来应对行业挑战，目标价从7.7港元降至7.6港元。报告称，在企业转型的过程中，碧服目标今年利润实现低单位数升幅，利润率则保持稳定。徐彬淮去年10月获委任为碧桂园服务总裁，公司组织架构调整，在新的管理团队带领下，碧服订立“稳中求进”的发展方向，目标是专注于提升服务水平、健康现金流、加强ESG发展，以及通过分红及回购来回馈股东。格隆汇4月1日｜花旗发布研究报告称，维持碧桂园服务“买入”评级，在经营性现金流改善、加强市场化运作及内部优化工作支持下，公司将可透过变革来应对行业挑战，目标价从7.7港元降至7.6港元。报告称，在企业转型的过程中，碧服目标今年利润实现低单位数升幅，利润率则保持稳定。徐彬淮去年10月获委任为碧桂园服务总裁，公司组织架构调整，在新的管理团队带领下，碧服订立“稳中求进”的发展方向，目标是专注于提升服务水平、健康现金流、加强ESG发展，以及通过分红及回购来回馈股东。

【大行评级｜美银：下调碧桂园服务目标价至5.5港元 下调今明两年盈测】格隆汇3月29日｜美银证券发表报告指，碧桂园服务去年于新任执行长领导下有两项新发展。包括更积极进行长期投资，并有计划于2024年加大投资；构建五种社区增值服务(VAS)的措施，均对公司开发新业务提供推动力。但该行认为开拓新业务仍漫长。该行亦认为碧桂园服务与同业比较，具有更接近客户及最后一英里物流的优势。然而该行对公司近期的成长前景维持保守态度，并估计公司利润率将面临蚕食，再加上公司管理层没有提高派息的实际时间表。因此美银证券将公司2024年至2025年各年盈测下调逾15%，并将碧桂园服务的目标价由6.5港元下调至5.5港元，评级“跑输大市”。格隆汇3月29日｜美银证券发表报告指，碧桂园服务去年于新任执行长领导下有两项新发展。包括更积极进行长期投资，并有计划于2024年加大投资；构建五种社区增值服务(VAS)的措施，均对公司开发新业务提供推动力。但该行认为开拓新业务仍漫长。该行亦认为碧桂园服务与同业比较，具有更接近客户及最后一英里物流的优势。然而该行对公司近期的成长前景维持保守态度，并估计公司利润率将面临蚕食，再加上公司管理层没有提高派息的实际时间表。因此美银证券将公司2024年至2025年各年盈测下调逾15%，并将碧桂园服务的目标价由6.5港元下调至5.5港元，评级“跑输大市”。

【中信证券：看好增高分红率的龙头物业服务公司】格隆汇3月29日｜中信证券研报认为，物业服务板块在历史上经常随着开发板块估值起落而起落，认为投资者对于行业业务和财务独立性缺乏信心，没有充分享受到现金牛行业应该享受的股息回报。历史上，地产和物业服务行业名义上虽然分拆，但资产负债表管理（融资，分红等）却实质关联。物业服务公司的资产负债表管理，曾经完全服从于地产开发企业的资产负债表管理。我们相信，伴随着高分红而来的将是服务行业规模、盈利能力稳定、经营性现金流持续净流入的观念深入人心，对企业财务不独立的担心大大下降。当前物业服务行业龙头公司的估值仍然处于低谷，我们看好增高分红率的龙头物业服务公司。格隆汇3月29日｜中信证券研报认为，物业服务板块在历史上经常随着开发板块估值起落而起落，认为投资者对于行业业务和财务独立性缺乏信心，没有充分享受到现金牛行业应该享受的股息回报。历史上，地产和物业服务行业名义上虽然分拆，但资产负债表管理（融资，分红等）却实质关联。物业服务公司的资产负债表管理，曾经完全服从于地产开发企业的资产负债表管理。我们相信，伴随着高分红而来的将是服务行业规模、盈利能力稳定、经营性现金流持续净流入的观念深入人心，对企业财务不独立的担心大大下降。当前物业服务行业龙头公司的估值仍然处于低谷，我们看好增高分红率的龙头物业服务公司。

【研报掘金｜中金：维持中海物业“跑赢大市”评级 目标价下调至6港元】格隆汇3月28日｜中金发表报告指，中海物业去年下半年业绩逊市场预期。该行料其物业管理业务保持稳健增长，而增值服务业务应受市场环境及业务结构变化影响。报告指，中海物业在物业管理行业具有核心竞争力，过去几年对外扩张保持快速增长。去年公司新增建筑面积1.09亿平方米，意味着年合同额超过20亿元，公司对今年目标为不低于去年。中金指，由于中海物业在市场环境中面临持续挑战，将今明年纯利预测分别下调15%和16%，分别为15.8亿元和18.2亿元，按年增长18%和15%。该行维持其“跑赢大市”评级，目标价下调22%至6港元。格隆汇3月28日｜中金发表报告指，中海物业去年下半年业绩逊市场预期。该行料其物业管理业务保持稳健增长，而增值服务业务应受市场环境及业务结构变化影响。报告指，中海物业在物业管理行业具有核心竞争力，过去几年对外扩张保持快速增长。去年公司新增建筑面积1.09亿平方米，意味着年合同额超过20亿元，公司对今年目标为不低于去年。中金指，由于中海物业在市场环境中面临持续挑战，将今明年纯利预测分别下调15%和16%，分别为15.8亿元和18.2亿元，按年增长18%和15%。该行维持其“跑赢大市”评级，目标价下调22%至6港元。

格隆汇3月28日｜恒大物业(6666.HK)涨3.45%，2023年净利润15.41亿元，同比增加8.33%。格隆汇3月28日｜恒大物业(6666.HK)涨3.45%，2023年净利润15.41亿元，同比增加8.33%。

【大行评级｜摩根大通：下调碧桂园服务目标价至3.6港元 维持“减持”评级】格隆汇3月27日｜摩根大通发表报告指，碧桂园服务于去年12月已宣布资产减值，亦在今年3月上旬发盈警，因此公司净利润及核心净利润，按年分别下跌85%及22%的结果不令该行意外。由于公司持续面临流动性压力，该行估计碧桂园服务将继续面临减损风险、有机增长能力，以及被用作融资工具等风险。在评级考虑的正面因素方面，碧桂园服务仍能维持派息水平，而且公司的应收帐款日数亦略有改善。不过另一方面，公司物业管理利润率进一步下跌，预期利润率于未来数年仍会继续受压；社区增值服务收入以及毛利率持续下跌；公司减值巨大；以及合约建筑面积成长缓慢等因素，均为影响评级的负面因素。因此摩通将碧桂园服务的目标价由5.9港元下调至3.6港元，维持“减持”评级。另外，摩通亦预期碧桂园服务的业绩表现不会推动公司股价反应，相反公司持续的流动性压力或会继续令股价承压。格隆汇3月27日｜摩根大通发表报告指，碧桂园服务于去年12月已宣布资产减值，亦在今年3月上旬发盈警，因此公司净利润及核心净利润，按年分别下跌85%及22%的结果不令该行意外。由于公司持续面临流动性压力，该行估计碧桂园服务将继续面临减损风险、有机增长能力，以及被用作融资工具等风险。在评级考虑的正面因素方面，碧桂园服务仍能维持派息水平，而且公司的应收帐款日数亦略有改善。不过另一方面，公司物业管理利润率进一步下跌，预期利润率于未来数年仍会继续受压；社区增值服务收入以及毛利率持续下跌；公司减值巨大；以及合约建筑面积成长缓慢等因素，均为影响评级的负面因素。因此摩通将碧桂园服务的目标价由5.9港元下调至3.6港元，维持“减持”评级。另外，摩通亦预期碧桂园服务的业绩表现不会推动公司股价反应，相反公司持续的流动性压力或会继续令股价承压。

【大行评级｜摩根大通：将中海物业评级一举降至“减持” 目标价大削至3.8港元】格隆汇3月27日｜摩根大通发表研究报告，指中海物业自上日(26日)中午公布去年业绩后，股价急挫24%(同日恒指升约1%)，主因去年纯利按年增23%不及管理层按年升30%指引。虽然逊预期的幅度并不是很大，但股价急挫反映投资者对整间公司信心下跌。去年末季中海物业曾提出向关连方收购项目监理业务(随后终止交易)，已引起市场质疑其企业管治。不幸地，虽然基本面并不那么差，但与市场预期的落差或引发估值向下重评。该行将中海物业评级由“增持”一举降至“减持”，目标价由8.7港元大削至3.8港元，相当于预测市盈率7.5倍。该行认为，在日前急挫后，公司股价短期或呈反弹，但公司建议逢高沽货。中期而言，倘公司在盈利指引上提供更佳纪录，以及重建企业管治，则有可能重新对公司持正面看法。格隆汇3月27日｜摩根大通发表研究报告，指中海物业自上日(26日)中午公布去年业绩后，股价急挫24%(同日恒指升约1%)，主因去年纯利按年增23%不及管理层按年升30%指引。虽然逊预期的幅度并不是很大，但股价急挫反映投资者对整间公司信心下跌。去年末季中海物业曾提出向关连方收购项目监理业务(随后终止交易)，已引起市场质疑其企业管治。不幸地，虽然基本面并不那么差，但与市场预期的落差或引发估值向下重评。该行将中海物业评级由“增持”一举降至“减持”，目标价由8.7港元大削至3.8港元，相当于预测市盈率7.5倍。该行认为，在日前急挫后，公司股价短期或呈反弹，但公司建议逢高沽货。中期而言，倘公司在盈利指引上提供更佳纪录，以及重建企业管治，则有可能重新对公司持正面看法。

【大行评级｜花旗：下调中海物业目标价至7港元 下调今明两年盈测】格隆汇3月27日｜花旗发表报告指出，中海物业在披露去年业绩后股价累跌24.5%，可能是由于去年下半年盈利放缓，按年增长6.6%(部分是因为基数较高)，以及增值服务(VAS)表现疲弱。管理层着眼行业前三名竞争力，并可能根据股东需求而审查30%的派息政策，另致力于实现双位数的盈利增长。该行认为，中海物业管理层目标在行业/宏观背景下是明智且稳健，该行仍然看到公司的第三方扩张、成本/效率支持的净利润率(稳定于约10%)，与健康的现金流(50亿元人民币净现金，按年增长25%)。该行维持对其“买入”评级。由于去年业绩较预期低5%，加上管理层更保守目标，下调今明两年盈测15-19%，目标价由8.8港元降至7港元。格隆汇3月27日｜花旗发表报告指出，中海物业在披露去年业绩后股价累跌24.5%，可能是由于去年下半年盈利放缓，按年增长6.6%(部分是因为基数较高)，以及增值服务(VAS)表现疲弱。管理层着眼行业前三名竞争力，并可能根据股东需求而审查30%的派息政策，另致力于实现双位数的盈利增长。该行认为，中海物业管理层目标在行业/宏观背景下是明智且稳健，该行仍然看到公司的第三方扩张、成本/效率支持的净利润率(稳定于约10%)，与健康的现金流(50亿元人民币净现金，按年增长25%)。该行维持对其“买入”评级。由于去年业绩较预期低5%，加上管理层更保守目标，下调今明两年盈测15-19%，目标价由8.8港元降至7港元。

【大行评级｜花旗：上调华润万象生活目标价至33.8港元 派息逐步提升】格隆汇3月27日｜花旗发表报告指，考虑到华润万象生活的商业优势及市场份额成长，认为凭借建立于空间、客户、产品/服务、日益关注会员价值，以及技术升级之间的正面协同商业模式，集团于2021年至2025年的业务发展计划将可顺利实践。花旗将华润万象生活目标价由33港元上调至33.8港元，评级“买入”。花旗亦预期华润万象生活的利润复合年度成长率(CAGR)为20%。主要因应集团旗下101间商场中有81%名列当地零售额前三名，并预计商场零售额增长约20%，同店销售增长8%至10%，每年平均新增15至20个商场；集团定位为城市空间营运商，去年第三方新合约按年增64%；以及集团透过优化组织结构及技术采用以获得成本优势。此外，报告引述管理层称，料今年旗下商场零售销售增15%至20%，同店销售长8%至10%；且在现金充裕、强劲经营现金流等下，公司积极提升股东回报，派息逐步提升，2023年度派息比率上调至55%，意味股息率达4.4%。格隆汇3月27日｜花旗发表报告指，考虑到华润万象生活的商业优势及市场份额成长，认为凭借建立于空间、客户、产品/服务、日益关注会员价值，以及技术升级之间的正面协同商业模式，集团于2021年至2025年的业务发展计划将可顺利实践。花旗将华润万象生活目标价由33港元上调至33.8港元，评级“买入”。花旗亦预期华润万象生活的利润复合年度成长率(CAGR)为20%。主要因应集团旗下101间商场中有81%名列当地零售额前三名，并预计商场零售额增长约20%，同店销售增长8%至10%，每年平均新增15至20个商场；集团定位为城市空间营运商，去年第三方新合约按年增64%；以及集团透过优化组织结构及技术采用以获得成本优势。此外，报告引述管理层称，料今年旗下商场零售销售增15%至20%，同店销售长8%至10%；且在现金充裕、强劲经营现金流等下，公司积极提升股东回报，派息逐步提升，2023年度派息比率上调至55%，意味股息率达4.4%。

星盛商业（6668.HK）：精细运营与高质发展齐驱，高股东回报彰显价值底色自去年口岸通关以来，深圳已成为香港居民周末游玩的热门目的地，港人北上消费逐渐成势。在这一趋势下，作为深圳CBD区域最受欢迎的购物中心“深圳福田星河COCO Park”因其地理位置优越、有着时尚潮流的DNA以及丰富的品牌入驻，叠加推出了一系列独具特色的“港潮流”活动，吸引了香港特首和深圳市长的亲临体验，也成为了港客北上首选目的地。星河COCO Park自2006年开业以来，便以其独特的定位在全国范围内独树一帜，不断推陈出新，在不断变化和竞争日趋激烈的外部环境下，它总能随潮流而动，准确把握市场机遇，不断焕新。这背后离不开大湾区商业运营服务商——星盛商业的精心运营。然而，星盛商业并非只有城市型购物中心COCO Park这一个品牌和标杆，其旗下还拥有区域型购物中心COCO City、社区型购物中心COCO Garden以及高端家居购物中心星河·第三空间等多个品牌，共同构成了其丰富多样的商业版图。近日，星盛商业发布了2023年年度业绩，显示公司在宏观经济环境充满挑战的背景下，仍实现了营收和净利润的双位数增长：营收达到了6.35亿元，同比增长13.0%；归母净利润也达到了1.71亿元，同比增长10