【中信建投：房地产行业整体发展持续受政策支撑 继续看好物管及经营服务赛道】格隆汇4月17日｜中信建投指出，2025年，高质量发展成为物管及商管行业的核心主线，企业经营回归物业管理服务主业，随着降本增效成效显现，及减值压力的逐步释放，企业整体业绩出现积极变化。企业表现分化，部分优质的物管商管企业业绩持续增长。扩内需背景下，房地产行业整体发展持续受政策支撑，继续看好物管及经营服务赛道，推荐头部交易中介商、代建服务商与服务质量、经营效率高的物企。格隆汇4月17日｜中信建投指出，2025年，高质量发展成为物管及商管行业的核心主线，企业经营回归物业管理服务主业，随着降本增效成效显现，及减值压力的逐步释放，企业整体业绩出现积极变化。企业表现分化，部分优质的物管商管企业业绩持续增长。扩内需背景下，房地产行业整体发展持续受政策支撑，继续看好物管及经营服务赛道，推荐头部交易中介商、代建服务商与服务质量、经营效率高的物企。

【恒大物业：中国恒大及CEG Holdings已与选定潜在买方签署排他性协议】格隆汇4月14日｜恒大物业(6666.HK)依据收购守则发布月度进展公告，披露持有公司51.016%股份的中国恒大及CEG Holdings（潜在卖方）已与选定潜在买方签署排他性协议，进入30个工作日排他谈判期，目前双方正磋商正式买卖协议条款，尚未达成具法律约束力的协议；公司将按月披露进展，提醒相关联系人履行交易披露义务、股东及潜在投资者买卖证券需极度审慎，同时列明公司已发行股份总数等相关信息及董事会组成等事宜。格隆汇4月14日｜恒大物业(6666.HK)依据收购守则发布月度进展公告，披露持有公司51.016%股份的中国恒大及CEG Holdings（潜在卖方）已与选定潜在买方签署排他性协议，进入30个工作日排他谈判期，目前双方正磋商正式买卖协议条款，尚未达成具法律约束力的协议；公司将按月披露进展，提醒相关联系人履行交易披露义务、股东及潜在投资者买卖证券需极度审慎，同时列明公司已发行股份总数等相关信息及董事会组成等事宜。

【大行评级丨高盛：下调保利物业目标价至41港元，维持“买入”评级】格隆汇4月8日｜高盛发表报告指，保利物业2025财年业绩符预期，纯利为15.5亿元，按年增长5%。业绩受惠于物业管理服务收入高于预期，主要受第三方项目稳定扩张及项目组合改善等所带动。管理层对今年和以后的目标是收入及利润增长不低于5%，并提出多项目标，包括新第三方合同年化收入超过30亿元、住宅第三方扩张按年翻倍、商业服务瞄准国有资产及重点客户，以及经营现金流持续高于纯利，支持绝对股息平稳增长等。该行将2026至2028年纯利预测平均下调约4%，并将保利物业12个月目标价由43港元降至41港元，基于不变的12倍2028年预测自由现金流，维持“买入”评级。该行认为，集团在国企背景支持下扩张能力强劲，对其增长保持乐观。格隆汇4月8日｜高盛发表报告指，保利物业2025财年业绩符预期，纯利为15.5亿元，按年增长5%。业绩受惠于物业管理服务收入高于预期，主要受第三方项目稳定扩张及项目组合改善等所带动。管理层对今年和以后的目标是收入及利润增长不低于5%，并提出多项目标，包括新第三方合同年化收入超过30亿元、住宅第三方扩张按年翻倍、商业服务瞄准国有资产及重点客户，以及经营现金流持续高于纯利，支持绝对股息平稳增长等。该行将2026至2028年纯利预测平均下调约4%，并将保利物业12个月目标价由43港元降至41港元，基于不变的12倍2028年预测自由现金流，维持“买入”评级。该行认为，集团在国企背景支持下扩张能力强劲，对其增长保持乐观。

【大行评级丨里昂：下调碧桂园服务目标价至6.7港元，评级则升至“跑赢大市”】格隆汇4月7日｜里昂发表研报指，碧桂园服务去年毛利升0.7%，为过去四年首次录得增长。管理层预期盈利已在去年见底，核心利润将于今年恢复增长。该行认为，公司盈利及现金流稳定，为管理层提供了动用净现金储备提升股东回报的空间。该行将碧桂园服务2026及27年盈测分别下调4.7%及8.5%，目标价由7.1港元下调至6.7港元，但由于公司收益率吸引力及具上升潜力，评级由“持有”上调至“跑赢大市”。格隆汇4月7日｜里昂发表研报指，碧桂园服务去年毛利升0.7%，为过去四年首次录得增长。管理层预期盈利已在去年见底，核心利润将于今年恢复增长。该行认为，公司盈利及现金流稳定，为管理层提供了动用净现金储备提升股东回报的空间。该行将碧桂园服务2026及27年盈测分别下调4.7%及8.5%，目标价由7.1港元下调至6.7港元，但由于公司收益率吸引力及具上升潜力，评级由“持有”上调至“跑赢大市”。

底层重构驱动经营效率持续改善，世茂服务（00873.HK）生长韧性凸显在物业管理行业的资本叙事中，独立与质量早已不是新鲜词汇。但站在2026年这个时点，市场对物企的关注点已经发生了根本性迁移。过去投资者关心的是规模增速和关联方土储，如今当行业从规模红利期彻底转入存量博弈期，市场关注的焦点已转向三个更本质的问题：是否具备脱离地产母体独立生存的能力？能否在存量市场中创造持续且高质量的现金流？多元化的业务布局能否真正贡献利润而非仅仅堆砌收入？早在去年11月高盛在其发布的调研报告中就指出，物业管理行业最坏的时期可能已经过去，企业战略正转向高质量扩张和科技赋能。物管公司不再盲目追求规模增长，而是聚焦高价值和防御性强的业务板块，通过提升核心城市项目密度实现运营规模经济。显然，这一转变意味着物企的价值评估体系正在经历一场深刻的范式转换。而世茂服务（00873.HK）于近日发布的2025年全年财报，恰好为这场转换提供了一个极具代表性的韧性样本。（来源：公司资料）01稳增长与优结构并行，资产质量持续夯实如果说市场过去看物企，往往更关注在管面积有多大，那么世茂服务在2025年展现的则是另一种价值逻辑。它的核心竞争力不再仅仅体现在规模的绝对数字上，而在于关键财务指标所呈现的提

【卓越商企服务2025年战略客户存量合同保有率近100% 战略客户驱动高质量增长 多元赛道构建发展新引擎】格隆汇3月27日｜卓越商企服务(6989.HK)3月27日发布2025年全年业绩。战略客户作为公司增长的核心引擎，2025年其年化收入同比增长24.2%，战略客户项目数量同比增长13.8%。其中，大于50万平方米的项目数量同比增长42.9%，充分彰显了卓越商企服务对复杂、大型业态的出色交付能力。战略客户存量合同保有率近100%，与公司合作5年以上的战略客户项目已达47个。这一数据背后，展现出了公司对服务品质的极致追求以及客户合作粘性的进一步深化。在稳固核心客户基本盘的同时，公司加速拓展优质增量。期内，公司新增拓展中国500强及独角兽增值服务客户10家，并在高科技、互联网、高端制造等优势领域持续扩容，成功获取阿里望京A/B座及方恒国际项目、中兴通讯全球总部等标杆项目。同时，公司在新赛道布局上也实现了突破，进入到医药、半导体两大高价值领域，服务了迈瑞医疗南京基地、苏州国家实验室等代表性项目，展现出专业服务的快速迁移与复制能力。格隆汇3月27日｜卓越商企服务(6989.HK)3月27日发布2025年全年业绩。战略客户作为公司增长的核心引擎，2025年其年化收入同比增长24.2%，战略客户项目数量同比增长13.8%。其中，大于50万平方米的项目数量同比增长42.9%，充分彰显了卓越商企服务对复杂、大型业态的出色交付能力。战略客户存量合同保有率近100%，与公司合作5年以上的战略客户项目已达47个。这一数据背后，展现出了公司对服务品质的极致追求以及客户合作粘性的进一步深化。在稳固核心客户基本盘的同时，公司加速拓展优质增量。期内，公司新增拓展中国500强及独角兽增值服务客户10家，并在高科技、互联网、高端制造等优势领域持续扩容，成功获取阿里望京A/B座及方恒国际项目、中兴通讯全球总部等标杆项目。同时，公司在新赛道布局上也实现了突破，进入到医药、半导体两大高价值领域，服务了迈瑞医疗南京基地、苏州国家实验室等代表性项目，展现出专业服务的快速迁移与复制能力。

【卓越商企服务2025年第三方自拓基础物业收入同比增长17.1%至19.8亿元 连续保持两位数增长】格隆汇3月27日｜卓越商企服务(6989.HK)3月27日发布2025年全年业绩，公司在规模稳健攀升的同时实现经营质量的持续优化。期内，公司实现营收约41.2亿元(人民币，下同)；在计提足额减值、主动释放风险后，归母净利润为1.03亿元；公司现金及现金等价物(包含金融资产)13.5亿元；非关联方收入占比提升至92.4%，经营独立性持续巩固。公司持续深耕商务不动产主航道，核心业务展现出强大的抗周期能力，期内第三方自拓基础物业收入达19.8亿元，同比增长17.1%，连续保持两位数增长。规模方面，公司总在管物业面积达7827万平方米，同比增长8.4%；其中，来自第三方的在管面积占比达63.6%，同比提升1.9%。区域深耕成效显著，大湾区及长三角区域双极驱动，均衡发展，在管面积占比均超30%，一线及新一线城市在管面积占比达76.5%。在增值服务领域，公司持续构建生态化服务体系，第三方业主增值服务营收同比增长40%，高端商务服务方面，全年接待外宾超1600场。城市级活动运营能力更成为新亮点：公司构建的“招策管一体化”能力，在2026福田迎春花市项目中大放异彩——7天总人流量达245万人次，带动商圈营业额超1.1亿元，成功实现从政府主导向市场化运作、品牌化经营的转型。格隆汇3月27日｜卓越商企服务(6989.HK)3月27日发布2025年全年业绩，公司在规模稳健攀升的同时实现经营质量的持续优化。期内，公司实现营收约41.2亿元(人民币，下同)；在计提足额减值、主动释放风险后，归母净利润为1.03亿元；公司现金及现金等价物(包含金融资产)13.5亿元；非关联方收入占比提升至92.4%，经营独立性持续巩固。公司持续深耕商务不动产主航道，核心业务展现出强大的抗周期能力，期内第三方自拓基础物业收入达19.8亿元，同比增长17.1%，连续保持两位数增长。规模方面，公司总在管物业面积达7827万平方米，同比增长8.4%；其中，来自第三方的在管面积占比达63.6%，同比提升1.9%。区域深耕成效显著，大湾区及长三角区域双极驱动，均衡发展，在管面积占比均超30%，一线及新一线城市在管面积占比达76.5%。在增值服务领域，公司持续构建生态化服务体系，第三方业主增值服务营收同比增长40%，高端商务服务方面，全年接待外宾超1600场。城市级活动运营能力更成为新亮点：公司构建的“招策管一体化”能力，在2026福田迎春花市项目中大放异彩——7天总人流量达245万人次，带动商圈营业额超1.1亿元，成功实现从政府主导向市场化运作、品牌化经营的转型。

【大行评级丨花旗：下调中海物业目标价至5.2港元，维持“买入”评级】格隆汇3月27日｜花旗发表报告指，中海物业十五五规划下的1345策略，着眼于从内部营运到外部扩张的全方位提升，以推动可持续的长期增长与价值创造。公司将深入渗透关键领域及战略城市，目标在学校、医院及城市空间等板块跻身前三，并计划在核心40个城市提升市场份额，以实现密度驱动的效率升级。该行认为，集团业务组合重塑有望在2026至2028年实现利润率维持稳定，从而支持该行预测约5%的盈利复合年增长率。由于公司现金生成能力强劲，以及派息比率意外上调6个百分点至42%，维持“买入”评级，目标价由6.65港元降至5.2港元。格隆汇3月27日｜花旗发表报告指，中海物业十五五规划下的1345策略，着眼于从内部营运到外部扩张的全方位提升，以推动可持续的长期增长与价值创造。公司将深入渗透关键领域及战略城市，目标在学校、医院及城市空间等板块跻身前三，并计划在核心40个城市提升市场份额，以实现密度驱动的效率升级。该行认为，集团业务组合重塑有望在2026至2028年实现利润率维持稳定，从而支持该行预测约5%的盈利复合年增长率。由于公司现金生成能力强劲，以及派息比率意外上调6个百分点至42%，维持“买入”评级，目标价由6.65港元降至5.2港元。

【大行评级丨大摩：微升绿城服务目标价至5.87港元，评级“增持”】格隆汇3月26日｜摩根士丹利发表研报，将绿城服务今明两年核心利润预测调整为按年跌6%及升3%，以反映去年业绩稳健，利润率持续扩张；受惠于行业领先的第三方扩张能力及项目组合改善，物业管理服务业务在未来数年料录高单位数增长；营运效率持续提升，带动利润率进一步上行。然而，这些正面因素或部分被减值增加所抵销。该行将绿城服务的目标价由5.54港元上调至5.87港元，评级“增持”。格隆汇3月26日｜摩根士丹利发表研报，将绿城服务今明两年核心利润预测调整为按年跌6%及升3%，以反映去年业绩稳健，利润率持续扩张；受惠于行业领先的第三方扩张能力及项目组合改善，物业管理服务业务在未来数年料录高单位数增长；营运效率持续提升，带动利润率进一步上行。然而，这些正面因素或部分被减值增加所抵销。该行将绿城服务的目标价由5.54港元上调至5.87港元，评级“增持”。

【大行评级丨里昂：上调绿城服务目标价至5.5港元，重申“跑赢大市”评级】格隆汇3月24日｜里昂发表研报指，绿城服务2025年核心经营溢利录得强劲增长，超越公司指引，主要得益于成本控制有效及出售MAG后收入质素改善。自管理层在2022年绩后承诺严格监控成本以来，核心经营溢利率持续改善，显示效率提升方面取得实质进展，管理层信誉良好。高派息比率及持续股份回购，亦彰显公司对提升股东回报的坚定承诺。该行认为，虽然经营环境充满挑战，公司的信誉及股份期权计划相较同业提供更清晰的盈利增长能见度，将其目标价由4.8港元上调至5.5港元，重申“跑赢大市”评级。格隆汇3月24日｜里昂发表研报指，绿城服务2025年核心经营溢利录得强劲增长，超越公司指引，主要得益于成本控制有效及出售MAG后收入质素改善。自管理层在2022年绩后承诺严格监控成本以来，核心经营溢利率持续改善，显示效率提升方面取得实质进展，管理层信誉良好。高派息比率及持续股份回购，亦彰显公司对提升股东回报的坚定承诺。该行认为，虽然经营环境充满挑战，公司的信誉及股份期权计划相较同业提供更清晰的盈利增长能见度，将其目标价由4.8港元上调至5.5港元，重申“跑赢大市”评级。

【“物业管理”应改成“物业服务” 住房城乡建设部：采纳】格隆汇3月11日｜据央视，近日，在十四届全国人大四次会议上海代表团小组会议上，全国人大代表、上海市城市更新专家委员会副主任樊芸提出建议，应将“物业管理”统一为“物业服务”，让每个产权所有人真正感受到“主人翁”地位。这一建议引发了广泛关注。据樊芸讲述，9日，住房城乡建设部给她打来电话表示，其建议已被采纳，相关部门将着手修改《物业管理条例》，行业分类也由“物业管理”改成“物业服务”。格隆汇3月11日｜据央视，近日，在十四届全国人大四次会议上海代表团小组会议上，全国人大代表、上海市城市更新专家委员会副主任樊芸提出建议，应将“物业管理”统一为“物业服务”，让每个产权所有人真正感受到“主人翁”地位。这一建议引发了广泛关注。据樊芸讲述，9日，住房城乡建设部给她打来电话表示，其建议已被采纳，相关部门将着手修改《物业管理条例》，行业分类也由“物业管理”改成“物业服务”。

【大行评级丨里昂：上调保利物业目标价至36.6港元，维持“跑赢大市”评级】格隆汇2月13日｜里昂发表报告指，尽管保利物业核心物业管理业务整体保持韧性，但随着行业项目交付量疲弱，加上销售活动低迷导致非业主增值服务持续承压，增长势头难免趋缓。报告指，由于增值服务表现逊于预期，下调对保利物业2025及2026财年的收入与盈利预测。然而基于10.5倍目标市盈率，低于五年均值0.5个标准差，该行将目标价由32港元上调至36.6港元，并基于核心业务的韧性及国企背景带来的防御性优势，维持“跑赢大市”评级。格隆汇2月13日｜里昂发表报告指，尽管保利物业核心物业管理业务整体保持韧性，但随着行业项目交付量疲弱，加上销售活动低迷导致非业主增值服务持续承压，增长势头难免趋缓。报告指，由于增值服务表现逊于预期，下调对保利物业2025及2026财年的收入与盈利预测。然而基于10.5倍目标市盈率，低于五年均值0.5个标准差，该行将目标价由32港元上调至36.6港元，并基于核心业务的韧性及国企背景带来的防御性优势，维持“跑赢大市”评级。

【大行评级丨美银：上调绿城服务目标价至6港元，评级升至“买入”】格隆汇2月4日｜美银证券发表研报指，认为绿城服务凭借优质的服务能力，能够抵御内地物管行业在定价及收费方面所面临的压力，并使公司在市场整合过程中成为长期的受惠者。此外，潜在的房地产刺激措施亦可能改善投资者对物管板块的情绪。该行将绿城服务的评级由“中性”上调至“买入”，目标价由上调20%至6港元。该行认为绿城服务目前估值具吸引力，2026至2028年预测每股盈利年复合增长率达10%。同时，公司亦积极反馈股东，除进行股份回购外，基于70%至75%的派息比率，其2025及26年预测股息收益率可达5%至6%。格隆汇2月4日｜美银证券发表研报指，认为绿城服务凭借优质的服务能力，能够抵御内地物管行业在定价及收费方面所面临的压力，并使公司在市场整合过程中成为长期的受惠者。此外，潜在的房地产刺激措施亦可能改善投资者对物管板块的情绪。该行将绿城服务的评级由“中性”上调至“买入”，目标价由上调20%至6港元。该行认为绿城服务目前估值具吸引力，2026至2028年预测每股盈利年复合增长率达10%。同时，公司亦积极反馈股东，除进行股份回购外，基于70%至75%的派息比率，其2025及26年预测股息收益率可达5%至6%。

【大行评级｜大华继显：下调中海物业目标价至4.3港元，评级降至“持有”】格隆汇1月29日｜大华继显发表研报，预期中海物业2025年归属净利润将按年下跌9.5%，基于毛利率受压、工程服务持续疲弱以及收款情况转差，抵销了收入增长。该行预计全年收入按年增长5.4%，当中基础物业管理收入按年升9.9%，由城市服务业务快速扩张所推动，社区增值服务及非住户增值服务收入将分别按年下跌8%及10%，主要受行业下行及消费者开支更趋审慎所拖累。基于盈利预测下调及短期催化剂有限，该行将中海物业评级下调至“持有”，目标价由7港元降至4.3港元。格隆汇1月29日｜大华继显发表研报，预期中海物业2025年归属净利润将按年下跌9.5%，基于毛利率受压、工程服务持续疲弱以及收款情况转差，抵销了收入增长。该行预计全年收入按年增长5.4%，当中基础物业管理收入按年升9.9%，由城市服务业务快速扩张所推动，社区增值服务及非住户增值服务收入将分别按年下跌8%及10%，主要受行业下行及消费者开支更趋审慎所拖累。基于盈利预测下调及短期催化剂有限，该行将中海物业评级下调至“持有”，目标价由7港元降至4.3港元。