世茂服务（00873.HK）2026中报深度观察：在行业拐点处，重新定义“高质量经营”2026年，物业行业从“规模叙事”转向“价值逻辑”。存量博弈时代，规模扩张与质量提升能否兼容，成为行业必须回答的本质命题。8月28日，世茂服务发布的中期业绩，展示了一套正在成型的解题思路——以经营为主轴，以品质为根基，以效率为杠杆，在行业拐点处，主动完成从规模驱动到价值驱动的系统切换。（来源：公司资料）01从规模导向，到瞄准"现金流”与“利润”双锚2026年上半年，世茂服务实现收入33.50亿元，实现毛利润4.52亿元。受行业调整及战略性品质投入影响，利润端阶段性承压。但这份财报真正值得关注的，不是短期的利润数字，而是公司正在构筑的经营底盘发生了结构性变化。首先，公司财务的稳健性在逆势中加固。截至2026年6月30日，公司现金及现金等价物（含到期超三个月定期存款）达31.31亿元，较2025年末增加4.7%。财报指出，现金储备增加主要得益于销售资金持续回笼，并结合整体资金计划有序安排采购付款。这反映出公司在经营层面的现金流管控能力，在管规模主动优化的背景下，现金储备不降反升，这一逆势增长本身就具有说服力。与此同时，在全行业流动性普遍承压的背景下，公司充裕的净现金头寸与极低的财务杠杆，构

三个维度看越秀地产（00123.HK）中报，财务底盘、商业模式与制度红利8月28日，央行、金融监管总局和证监会同一天出台多项政策，涉及房地产信贷改革和资本市场支持。开发贷款主办银行制度确立，开发贷款期限与项目建设销售周期匹配，个人住房贷款期限延长至40年。预售项目个人住房贷款须在项目竣工备案后发放。资本市场端则明确支持上市房企再融资、并购重组、发行CMBS和ABS，推动租赁住房和城市更新项目发行REITs，稳慎推进商业不动产REITs。这套政策组合拳指向一个清晰的逻辑，房地产的制度框架正在从依赖主体信用转向基于项目情况，从高杠杆扩张转向精细化管控。同一天披露中期业绩的越秀地产（00123.HK），恰好处于这一政策转向的受益区间。上半年公司实现营业收入366.5亿元，合同销售金额505.1亿元，克而瑞全口径排名第八位。利润端则继续承受行业调整的压力，权益持有人应占盈利0.9亿元，核心净利润0.8亿元。公司坚持派发中期股息，已连续十五年保持派息率稳定在40%。这份财报提供了一个观察窗口，在制度切换的节点上，这家公司的基本面究竟处在什么位置？01三大观察锚点，验证跨周期经验能力判断一家房企在制度切换期的真实处境，需要找到几个关键观察锚点。现金流自循环能力、土储质

【大行评级丨花旗：中海物业上半年业绩表现好坏参半，目标价降至4.5港元】格隆汇8月21日｜花旗发表报告指，中海物业上半年业绩表现好坏参半，因利润率受压及与重新定位相关的短期成本，盈利下跌9%。该行认为持续的组合重塑及科技整合有助保护利润率，并支持对其2026下半年盈利稳定的预测，全年预测仍下跌5%，其后2027-2028年盈利有望按年恢复3%至5%。中期股息增加属正面惊喜，按6.2%股息率计算，维持“买入”评级，目标价由5.2港元降至4.5港元。格隆汇8月21日｜花旗发表报告指，中海物业上半年业绩表现好坏参半，因利润率受压及与重新定位相关的短期成本，盈利下跌9%。该行认为持续的组合重塑及科技整合有助保护利润率，并支持对其2026下半年盈利稳定的预测，全年预测仍下跌5%，其后2027-2028年盈利有望按年恢复3%至5%。中期股息增加属正面惊喜，按6.2%股息率计算，维持“买入”评级，目标价由5.2港元降至4.5港元。

卓越商企服务（6989.HK）荣获“ESG公司治理卓越企业”，以治理韧性定义长期价值近日，格隆汇举办“中期策略峰会”揭晓“金格奖”评选榜单，卓越商企服务（6989.HK）凭借在公司治理领域的不俗表现，荣膺“ESG公司治理卓越企业”奖项。该奖项旨在授予治理结构清晰透明、风险管控体系完善、股东权益保障机制健全的企业，为资本市场治理现代化提供创新范本。这份奖项的含金量，放在当下的ESG投资浪潮中尤显突出。晨星数据统计，截至2025年12月底，全球可持续基金的资产管理规模已达到4.13万亿美元，同比增长16.3%。国内市场上，截至今年5月末，A股ESG主题基金总规模约为1.59万亿元，产品数量1122只。ESG投资业已演变为全球资本市场的核心叙事，深刻重塑着资本的流向逻辑。资本流向何处，企业的价值锚点就在何处。当长期资金将ESG评级纳入投资决策的核心因子，公司治理水平便从软性指标升级为决定企业能否获得资本青睐的硬约束。卓越商企服务在此时获得这一奖项，恰是其治理能力获得市场认可的有力证明。01ESG理念深度内化，构筑企业治理根基卓越商企服务能够在ESG公司治理领域获得认可，根源在于其将ESG理念深度融入企业战略与日常运营，从顶层设计到制度落地构建了一套系统化的治理体系。2025

【大行评级丨里昂：上调保利物业目标价至37.1港元，维持“跑赢大市”评级】格隆汇6月10日｜里昂发表报告指，随着内地高线城市房地产市场开始企稳，市场对物业管理公司房地产相关风险敞口的担忧可能逐步缓解。母公司保利发展作为国企龙头开发商，有利把握住房需求回归，将降低保利物业的盈利下行风险，并带来项目交付能见度改善及更稳定的开发商相关服务需求。然而，该行预计保利物业上行空间更可能来自估值支撑面的改善，而非盈利的实时大幅提升。2025财年股息率5.6%在该行覆盖的物业管理股中显得颇具吸引力。该行上调对其今明两年盈测分别1.9%及3.2%，维持“跑赢大市”评级，并将目标价由36.6港元上调至37.1港元。格隆汇6月10日｜里昂发表报告指，随着内地高线城市房地产市场开始企稳，市场对物业管理公司房地产相关风险敞口的担忧可能逐步缓解。母公司保利发展作为国企龙头开发商，有利把握住房需求回归，将降低保利物业的盈利下行风险，并带来项目交付能见度改善及更稳定的开发商相关服务需求。然而，该行预计保利物业上行空间更可能来自估值支撑面的改善，而非盈利的实时大幅提升。2025财年股息率5.6%在该行覆盖的物业管理股中显得颇具吸引力。该行上调对其今明两年盈测分别1.9%及3.2%，维持“跑赢大市”评级，并将目标价由36.6港元上调至37.1港元。

【港股异动丨物业管理股多数上涨，建业新生活涨近13%领跑】格隆汇6月5日｜港股物业管理股多数回暖，其中，建业新生活大涨近13%领衔，正荣服务涨5.3%，众安智慧生活涨超4%，华润万象生活、卓越商企服务涨超3%，时代邻里、世贸服务、融创服务、金茂服务跟涨。消息上，港股物业管理服务板块今日普遍回暖，多家机构认为行业已逐步回归理性，叠加房地产市场情绪边际改善，共同提振了板块表现。国元国际此前研报指出，物业管理服务作为提高居民生活品质和城市环境建设的重要载体，伴随城镇化进程加快及居民消费能力提升，预计行业收入规模将于2026年达到8382亿元，5年复合增长率约为13%。观点网数据显示，近期物管板块二级市场有所回暖，40家样本港股物企本期录得的平均区间涨幅约1.51%，较上期0.6%的跌幅明显回升；板块市盈率（TTM）均值也从上期的11.62倍回升至12.14倍。格隆汇6月5日｜港股物业管理股多数回暖，其中，建业新生活大涨近13%领衔，正荣服务涨5.3%，众安智慧生活涨超4%，华润万象生活、卓越商企服务涨超3%，时代邻里、世贸服务、融创服务、金茂服务跟涨。消息上，港股物业管理服务板块今日普遍回暖，多家机构认为行业已逐步回归理性，叠加房地产市场情绪边际改善，共同提振了板块表现。国元国际此前研报指出，物业管理服务作为提高居民生活品质和城市环境建设的重要载体，伴随城镇化进程加快及居民消费能力提升，预计行业收入规模将于2026年达到8382亿元，5年复合增长率约为13%。观点网数据显示，近期物管板块二级市场有所回暖，40家样本港股物企本期录得的平均区间涨幅约1.51%，较上期0.6%的跌幅明显回升；板块市盈率（TTM）均值也从上期的11.62倍回升至12.14倍。

格隆汇5月21日｜融信中国4月合约销售额3.234亿元，1-4月累计合约销售额8.566亿元。格隆汇5月21日｜融信中国4月合约销售额3.234亿元，1-4月累计合约销售额8.566亿元。

【恒大物业：有关潜在交易的排他性谈判期限已于5月15日届满且未获延长】格隆汇5月19日｜恒大物业公告称有关潜在交易的排他性谈判期限已于5月15日届满且未获延长。尽管排他期已到期，但潜在卖方与潜在买方之间的讨论仍在继续，旨在最终确定有关潜在交易的正式买卖协议条款。格隆汇5月19日｜恒大物业公告称有关潜在交易的排他性谈判期限已于5月15日届满且未获延长。尽管排他期已到期，但潜在卖方与潜在买方之间的讨论仍在继续，旨在最终确定有关潜在交易的正式买卖协议条款。

【融信告知投资人：预计境内债重整方案6月推出 选项包括现金、长债以及资产信托份额等】格隆汇5月19日｜据澎湃，融信中国(3301.HK)境内债务重组方案仍未如约推出。近日，融信中国主要的境内发债主体融信(福建)投资集团有限公司发布公告，旗下“H20融信1”等八只债券拟于5月20日召开持有人会议，审议关于豁免通知时间、增加额外宽限期、现金提前偿付安排等方案。近日，融信方面再次告知投资人，此番延长宽限期以在给重整方案的制定争取更多时间，预计方案将于今年6月推出。重整方案给投资人的选项包括现金、长债以及资产信托份额等，信托资产有第三方评估报告。格隆汇5月19日｜据澎湃，融信中国(3301.HK)境内债务重组方案仍未如约推出。近日，融信中国主要的境内发债主体融信(福建)投资集团有限公司发布公告，旗下“H20融信1”等八只债券拟于5月20日召开持有人会议，审议关于豁免通知时间、增加额外宽限期、现金提前偿付安排等方案。近日，融信方面再次告知投资人，此番延长宽限期以在给重整方案的制定争取更多时间，预计方案将于今年6月推出。重整方案给投资人的选项包括现金、长债以及资产信托份额等，信托资产有第三方评估报告。

【多地号召公职人员带头缴纳物业费！全国物企收缴率跌至71%，连续四年下滑】格隆汇5月9日｜据中国新闻周刊，近期，多地发布了号召公职人员、党员干部带头缴纳物业费的倡议书，引发关注。其中，江西省九江共青城市、柴桑区近日均发布相关通知。今年5月，共青城市物业服务突出问题深化治理突击战工作协调机制办公室向当地公职人员发出倡议，为充分发挥公职人员、党员干部先锋模范作用，要主动按时、足额缴纳物业费，绝不拖延推诿、不打折扣、不搞变通，以实际行动履行业主法定义务，彰显公职人员、党员干部的责任与担当。事实上，最近几年物业行业的缴费问题矛盾日益突出。房地产研究机构克而瑞物管研究中心发布数据显示，全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，连续四年下滑。而中国物业管理协会曾指出，物业费收缴率85%是行业公认的运营警戒线，达到这一比例才能覆盖基础运营成本。从去年开始，多地出现物业公司撤场的新闻，引发广泛关注。在北京大学政府管理学院教授马亮看来，提升基层社会治理能力，号召党员干部、公职人员带头缴纳物业费的倡议，是基于社区基层治理的考虑，借助示范效应，激发业主缴纳的积极性，“但这治标不治本”。物业纠纷是基层治理的重要议题，也是社会治理的关键课题，毫无疑问需要通过基层政府和社会组织来共同推动解决。格隆汇5月9日｜据中国新闻周刊，近期，多地发布了号召公职人员、党员干部带头缴纳物业费的倡议书，引发关注。其中，江西省九江共青城市、柴桑区近日均发布相关通知。今年5月，共青城市物业服务突出问题深化治理突击战工作协调机制办公室向当地公职人员发出倡议，为充分发挥公职人员、党员干部先锋模范作用，要主动按时、足额缴纳物业费，绝不拖延推诿、不打折扣、不搞变通，以实际行动履行业主法定义务，彰显公职人员、党员干部的责任与担当。事实上，最近几年物业行业的缴费问题矛盾日益突出。房地产研究机构克而瑞物管研究中心发布数据显示，全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，连续四年下滑。而中国物业管理协会曾指出，物业费收缴率85%是行业公认的运营警戒线，达到这一比例才能覆盖基础运营成本。从去年开始，多地出现物业公司撤场的新闻，引发广泛关注。在北京大学政府管理学院教授马亮看来，提升基层社会治理能力，号召党员干部、公职人员带头缴纳物业费的倡议，是基于社区基层治理的考虑，借助示范效应，激发业主缴纳的积极性，“但这治标不治本”。物业纠纷是基层治理的重要议题，也是社会治理的关键课题，毫无疑问需要通过基层政府和社会组织来共同推动解决。

【国创高新：控股股东科元控股拟增持6000万元至1.2亿元】格隆汇4月23日｜国创高新(002377.SZ)公告称，公司近日收到控股股东科元控股集团有限公司通知，基于对公司未来发展前景的信心及提升投资者信心，科元控股计划自本公告披露之日起6个月内，通过集中竞价、大宗交易等方式增持公司股份。本次拟增持金额不低于人民币6000万元，且不超过人民币1.2亿元，增持价格不超过5.50元/股。资金来源为自有资金或自筹资金。科元控股承诺在增持期间及法定期限内不减持公司股份。截至公告日，科元控股持有公司11%股份，过去6个月无减持情形，过去12个月未披露过增持计划。格隆汇4月23日｜国创高新(002377.SZ)公告称，公司近日收到控股股东科元控股集团有限公司通知，基于对公司未来发展前景的信心及提升投资者信心，科元控股计划自本公告披露之日起6个月内，通过集中竞价、大宗交易等方式增持公司股份。本次拟增持金额不低于人民币6000万元，且不超过人民币1.2亿元，增持价格不超过5.50元/股。资金来源为自有资金或自筹资金。科元控股承诺在增持期间及法定期限内不减持公司股份。截至公告日，科元控股持有公司11%股份，过去6个月无减持情形，过去12个月未披露过增持计划。

【中信建投：房地产行业整体发展持续受政策支撑 继续看好物管及经营服务赛道】格隆汇4月17日｜中信建投指出，2025年，高质量发展成为物管及商管行业的核心主线，企业经营回归物业管理服务主业，随着降本增效成效显现，及减值压力的逐步释放，企业整体业绩出现积极变化。企业表现分化，部分优质的物管商管企业业绩持续增长。扩内需背景下，房地产行业整体发展持续受政策支撑，继续看好物管及经营服务赛道，推荐头部交易中介商、代建服务商与服务质量、经营效率高的物企。格隆汇4月17日｜中信建投指出，2025年，高质量发展成为物管及商管行业的核心主线，企业经营回归物业管理服务主业，随着降本增效成效显现，及减值压力的逐步释放，企业整体业绩出现积极变化。企业表现分化，部分优质的物管商管企业业绩持续增长。扩内需背景下，房地产行业整体发展持续受政策支撑，继续看好物管及经营服务赛道，推荐头部交易中介商、代建服务商与服务质量、经营效率高的物企。

【恒大物业：中国恒大及CEG Holdings已与选定潜在买方签署排他性协议】格隆汇4月14日｜恒大物业(6666.HK)依据收购守则发布月度进展公告，披露持有公司51.016%股份的中国恒大及CEG Holdings（潜在卖方）已与选定潜在买方签署排他性协议，进入30个工作日排他谈判期，目前双方正磋商正式买卖协议条款，尚未达成具法律约束力的协议；公司将按月披露进展，提醒相关联系人履行交易披露义务、股东及潜在投资者买卖证券需极度审慎，同时列明公司已发行股份总数等相关信息及董事会组成等事宜。格隆汇4月14日｜恒大物业(6666.HK)依据收购守则发布月度进展公告，披露持有公司51.016%股份的中国恒大及CEG Holdings（潜在卖方）已与选定潜在买方签署排他性协议，进入30个工作日排他谈判期，目前双方正磋商正式买卖协议条款，尚未达成具法律约束力的协议；公司将按月披露进展，提醒相关联系人履行交易披露义务、股东及潜在投资者买卖证券需极度审慎，同时列明公司已发行股份总数等相关信息及董事会组成等事宜。