年报横评③丨社区增值收入增速反弹，这些物企已经“遥遥领先”

文 | 研究员：柏品慧

本文共4318字，阅读约需6分钟

截至目前，已有57家上市物企披露2023年度业绩，聚焦高质量发展成为上市物企的共同战略方向。2023年，相较于基础物业服务稳健增长、非业主增值服务持续下行，被誉为第二增长曲线的社区增值服务究竟表现如何？各赛道业务又有什么新变化？哪些上市物企表现更优？

壹：社区增值总收入同比增长6%，建发物业、滨江服务收入倍增

上市物企社区增值总收入连续两年低速增长。2023年，连续披露数据的44家上市物企社区增值服务总收入321.5亿元，同比增长6%，增速较2022年提升2个百分点，但仍低于7.9%的总营收增速。究其原因不乏以下三方面因素：

其一，新房交付面积增长受限，叠加存量住宅物业市场化拓展难度加大，致使上市物企在管住宅面积增长明显放缓。2023年，连续披露数据的30家上市物企在管住宅总面积30.3亿平方米，同比增长14.5%，增速较2022年下滑8.1个百分点。

其二，2023年，中国经济复苏不及预期，企业对未来市场信心不足，居民消费需求同步转弱，体现于社区传媒、零售等业务增长趋缓。房地产市场更是持续走弱，租售业务同频共振。

其三，在物业管理行业高质量发展的大背景下，融创服务、金科服务等多家上市物企主动求变，通过调整城市布局、服务品类、组织架构等一系列措施，以期改善社区增值服务经营效能。例如金科服务，聚焦可持续性、现金流有保障的业务，缩减增收不增利的业务，表面看社区增值服务收入在下降，但实际盈利能力大幅改善，2023年社区增值服务毛利近乎翻倍增长。

2023年，共计11家上市物企社区增值服务收入突破10亿元，碧桂园服务更以37.5亿元居首。值得一提的是，建发物业、滨江服务社区增值服务收入皆翻倍增长。2023年，建发物业、滨江服务社区增值服务收入分别为13.7亿元和6.8亿元，同比分别增长189%和172%，核心原因在于硬装服务收入均实现指数级增长。例如，建发物业2023年房屋硬装业务产生收入6.8亿元，同比增长约24倍。

贰：社区增值平均毛利率再降3pct，金科服务跃升首位

上市物企社区增值服务平均毛利率持续下行。2023年，连续披露数据的33家上市物企社区增值服务平均毛利率跌至32.7%，同比再降3个百分点。一方面，上市物企社区增值服务收入增长受限，但固定成本难以降低，部分赛道获客成本还在上升，导致盈利能力进一步收窄。另一方面，受社区增值服务收入结构性影响，毛利率相对较高的社区传媒、租售业务收入增长受限，毛利率相对较低的社区零售、硬装业务收入占比上升，结构性拉低了平均毛利率。

2023年，共计9家上市物企社区增值服务毛利率超40%，金科服务、佳兆业美好和鑫苑服务更是超55%。尤其是金科服务，2023年社区增值服务毛利率跃升至58.2%，同比大增30.3个百分点。一方面，区别于绝大多数上市物企，金科服务社区传媒和广告等高毛利园区经营业务快速恢复，2023年园区经营服务收入多达2.4亿元，同比增长270%。另一方面，企业主动调整非核心业务模式和业务架构，部分业务从自营模式转变为平台模式。

将社区增值服务收入与毛利率进行交叉分析，不难发现碧桂园服务、保利物业、恒大物业、万物云、新城悦服务等在规模及盈利层面可谓是均好型物企，既有较高的收入规模，2023年社区增值服务收入皆超10亿元；又具备较强的盈利能力，2023年社区增值服务毛利率皆高于上市物企平均水平。

叁：社区增值平均坪效跌至6.5元/平，建发物业高达24.2元/平

上市物企社区增值服务平均坪效小幅回落。2023年，连续披露数据的30家上市物企社区增值服务平均坪效6.49元/平方米，同比微降0.14元/平方米。

值得留意的是，永升服务、融创服务、金科服务等多家上市物企社区增值服务均聚焦高附加值、高复购率的可持续性业务，持续提升经营绩效。例如永升服务，主动放弃部分低毛利率及可持续性较差的业务。又如融创服务，主攻核心城市，聚焦业主需求与物业有优势的品类，并取得积极的成效。譬如租售业务精简架构人员，灵活设置门店或小组模式，人员同比减少35%，人均效能提高47%至1.8万元/人/月。

2023年，共计6家上市物企社区增值服务坪效达到10元/平方米以上，建发物业高达24.2元/平方米，同比提升12.9元/平方米。源于建发物业社区增值服务收入放量增长，其占总营收比重高达38.5%，仅次于基础物业服务收入占比39.7%。与此同时，绿城服务、中海物业、中骏商管等多家上市物企社区增值服务坪效稳步提升，经营质效不断增强。

将社区增值服务收入与坪效进行交叉分析，不难发现建发物业、绿城服务、保利物业、雅生活服务、世茂服务等在规模及效益层面可谓是均好型物企，既有较高的收入规模，2023年社区增值服务收入皆超10亿元，又具备较强的经营效益，2023年社区增值服务坪效明显高于上市物企平均水平。

肆：六大赛道各有亮点，存量房局改、充电桩等新兴业务获突破

存量房局改成美居服务重要业务方向。2023年，13家上市物企美居服务总收入27.5亿元，同比增长52%。多家上市物企发力存量房局改业务，例如融创服务存量房局改业务试点取得突破，4大主力产品涉及墙面刷新、厨房改造、卫生间改造和阳台改造，其在交付10年以上的重庆奥园住宅项目试点4个月，总签约达到170万元，客单价约1.6万元/单，复购率多达22%。据悉，融创服务现有在管项目中，楼龄10年以上的项目共有6.6万户，未来5年楼龄10年以上的项目更将新增超24万户，存量房局改市场前景着实可期。又如万物云蝶城赋能局装业绩大增，旗下美居服务品牌“研选家”已在40个蝶城落地局装业务，主推厨房、卫生间和阳台三大核心局装产品，2023年签约金额高达3.5亿元，同比增长68%。

到家服务堪称社区增值服务的优质赛道。据统计数据显示，全国家政服务市场规模已突破万亿，行业痛点在于密度低、飞单率高等。相较于家政服务公司，物企在社区开展到家服务似乎具备天然竞争优势。首先，门岗定向拦截前来小区工作的家政服务人员，便能发现那些在使用家政服务的业主，管家上门沟通可以将潜在客户转化为成交客户。其次，部分物企通过营销激励管家推销年卡服务，进而降低飞单风险。再次，复用公区保洁降低用工成本。2023年，7家上市物企到家服务总收入19.8亿元，同比增长44%。

万物云、华润万象生活、建发物业等到家服务收入持续高增长。例如华润万象生活，2023年“一呼管家”收入2.9亿元，同比增长78%。又如万物云，2023年维修家政业务收入2.5亿元，同比增长137%。再如建发物业，与优质供方“牛仔很忙”等合作共建，不断提升服务体验，并制定全年营销运营节点，持续推动社区家政业务深化落地，2023年到家服务收入0.8亿元，同比增长59%。

社区零售主抓节庆消费，并优化选品重点突破。一方面，注重营销节点，主抓春节、端午节、中秋节三大节营销活动，助力节庆礼品消费。另一方面，结合最新的消费趋势，优化选品策略，例如“走进原产地”、“甄选好国货”等，并通过社区团购和直播带货。2023年，13家上市物企社区零售服务总收入41.2亿元，同比增长7%。

新希望服务、越秀服务、中海物业等社区零售业务呈“微笑上扬”曲线。例如新希望服务，背靠集团资源优势，新希望牛奶单价低于电商约38%，月销多达1万箱。社区集市主打爆品，其中新希望爆品占比约70%，季节性爆品占比约30%，爆品之一的早餐包周销量超3600套。又如越秀服务，新零售业务户均销售额大幅提升至246元/户，同比增长117%，并成功打造2个“500万级”和4个“百万级”明星产品。再如中海物业，瞄准酱香型白酒市场，打造“臻知己”高端酱酒品牌，并在电商平台、社区集市、社区团购等多渠道销售。

充电桩业务成空间运营服务重要业绩增长点。例如新城悦服务，2023年已启动社区充电桩的运营管理业务，企业预期2024年会获得更佳的收获。又如雅生活服务，完善社区安全充电桩，在管项目累计插口超10万口，并推行项目合伙人机制。再如融创服务，非机动车充电桩已覆盖323个项目，同比增长276%。2023年，25家上市物企空间运营服务总收入45.1亿元，同比基本持平。

租售服务整体仍处修复调整期，主要还是受持续低迷的房地产市场大环境影响，市场观望情绪浓重，购房周期拉长导致租售业务进展受阻。值得一提的是，“去地产化”标签成为2023年很多上市物企的共同选择，体现于一手房代理收入明显下滑，而以恒大物业为代表的多家上市物企均积极扩大租售自营规模。2023年，16家上市物企租售服务总收入30.6亿元，同比下降2%。

万物云、融创服务、保利物业等积极变革租售业务，助力业绩或人均效能大幅改善。例如万物云，2023年共计完成约1万单二手房买卖业务，同比增长48%；实现收入4.1亿元，同比增长25%。又如融创服务，通过精简门店和人员，人均效能显著提升，尽管2023年房产经纪服务收入同比下降7%，但毛利额同比提高11%。保利物业更将租售服务升级为托房服务，即将传统租售交易延伸至围绕房屋资产为核心的全周期一体化服务，涉及咨询、交易、托管、养护等，打造轻门店、重服务、强社区联动模式。据悉，保利托房全面启动全国化布局，已覆盖22个城市，启动项目超300个，平均人效高于行业同期水平。

社区养老服务整体仍处孵化阶段，世茂服务初具规模效应。世茂服务旗下专业养老服务品牌“椿熙堂”乃是国内养老“乌镇模式”的总设计师，并以此为原型，持续推进可复制的多层级持续性照护服务模式。截至2023年末，已设有10个养老机构，覆盖20余个城市，社区站点多达269个，服务超35万用户，其中嘉兴、常州等城市市占率领先。2023年，世茂服务养老服务收入多达1.6亿元，同比增长15%。

小结

2023年社区增值服务并不是上市物企表现最好的业务板块，但考虑到实体经济复苏不及预期、房地产市场周期性下行等多方面的客观因素，2023年上市物企社区增值服务收入增速反弹，六大赛道各有亮点，这份良好的“成绩单”实属难能可贵。

展望未来，多家上市物企均对社区增值服务提出了更高的业绩目标及价值期许。例如中海物业在2024年工作会议提出，要实现基础服务利润与增值服务利润1：1，增值服务则由社区增值和工程增值两大业务条线所组成。又如越秀服务在2023年度业绩发布会提到，2024年将进一步强化增值服务能力，社区增值服务收入增速将保持在35%-40%之间。可以期许的是，2024年社区增值服务或将更加精彩，助力物企高质量发展。

- The end -