地产：“四限”的可能放开路径和影响

我们认为，房地产需求侧有充足的因城施策空间。放宽限购、限贷、限价、限售，可能推动购房门槛的下降和购房成本的下行。在本文，我们详细分析了四限可能的放开路径和影响。我们相信，政策将有助于开发行业竞争环境的好转和企业未来盈利能力的提升，也有助于渠道渗透率的提升和换房链条重启。

▍需求侧政策面临长期局限和短期空间。

我们认为，长端LPR下降的空间有限，房地产开发投资的整体增长空间也有限。但是，按揭贷款利率下降空间很大，限购、限贷、限售、限价等需求侧措施放开的空间也不小。

▍因城施策不等于力度不足，预计需求支持政策频发。

中央政治局会议鼓励因城施策，支持刚需和改善性住房需求。我们认为，因城施策的做法（而并非全国统一）和需求支持力度强弱无关。各地不仅具备较大的政策放开空间，也有较为急切的，应对交付、土地出让、开发投资等问题的需要。以2014年的经验而言，距离第一个城市出台宽松政策，到大量城市跟进，一般也需要2-3个月的时间。

▍认房又认贷标准变化，将降低购房成本和门槛。

限购放宽，兼顾支持楼市和其他政策考量。目前各地多采取改变首套房认定标准，调减地方性首付和利率要求，这构成了限贷的放宽。我们认为，限贷调整将有效降低居民购房门槛，保护改善性需求。除少数三四线城市直接放开限购，大多数二线城市则调整限购区域，给予符合条件的人才或多胎家庭以购房资格，给予存量房出租的家庭更多购房资格。这类做法，既刺激了需求，又达到了其他政策目标。

▍松绑限价有助于恢复开发企业盈利能力，放开限售促进核心城市换房需求。

各地方不同程度放开新房限价和二手过户指导价，这有利于推动开发企业在核心城市拿地利润率提升，增加开发企业投资意愿，也会令开发企业更聚焦核心城市。过户指导价调整和限售不同程度放开，则可能推动换房链条重启。此外，一二手价差缩小有助于渠道渗透率的提升。

▍风险因素：

行业竞争格局剧变，部分公司资产缩表的风险。部分区域市场持续下行风险。

▍投资建议：

我们认为，当前房地产市场的成长持续性不如2014年，但政策势头类似2014年下半年，竞争格局调整程度超过2014年，土地市场机会持续时间也可能超过2014年。我们推荐信用和效率兼备的开发企业，包括保利发展、万科A/万科企业、金地集团、招商蛇口、绿城中国、华发股份、龙湖集团、华润置地、滨江集团和美的置业。我们也看好明显受益于四限逐渐放开，具备核心竞争力的房地产服务平台，即贝壳。