按揭利率下限下调影响几何？-格隆汇

5月15日，人民银行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套房个人住房贷款利率下限调整为LPR减20bps（此前为LPR），二套房个人住房贷款利率下限不变（LPR加60bps）。

Q1：为何此时下调？

本次按揭利率下限下调是2021年10月以来房地产贷款放松的延续，2022年4月主要城市平均新发放住房按揭贷款利率约为5.2%，2021年10月以来已下调约60bps，部分城市已接近5年LPR 4.6%的下限，我们认为利率下限下调旨在为进一步下调实际按揭利率打开空间。从历史上来看，当前平均按揭利率5.2%仍高于LPR约60bps，相比基准利率的溢价位于历史较高水平，假设降至4.4%的理论下限则有80bps的下调空间。考虑到购房需求仍较弱，我们预计未来一至两个季度按揭利率可能继续下行，每月下调幅度约为10-20bps。

Q2：利率下调对按揭贷款需求的影响？

从微观角度，按揭利率下调能够降低购房者利息负担从而刺激贷款需求。假设住房总价150万元、30%首付比例、25年等额本息还款，按揭利率下降80bps降低购房者月供约500元，降低总还款额14.5万元。除利率外，住房升值空间和首付比例同样是借款者考虑的主要因素，同样假设下我们测算年回报率提高1ppt能够提升5年后价值约10万元，首付比例下调10ppt能够降低购房门槛15万元。从历史经验来看，过去三轮按揭贷款降息周期中，住房销售和按揭贷款增速能够回升10-60ppt，除降息外还包括首付比例和购房门槛下调等配套政策以及房价预期回升的影响，与当前不完全可比。考虑当前住房购房需求仍偏弱，我们预计今年按揭贷款增速下滑幅度能够企稳在7.5%左右，后续仍需继续观察其他政策和购房需求的变化。

Q3：对银行息差和利润的影响？

由于利率仅影响新发放贷款，不影响存量贷款定价，因此对银行收入直接影响较小。假设新发放按揭贷款利率下调80个基点，我们测算每年降低银行按揭贷款利息/净利润/净息差约1.8%/1.2%/1.4bps。综合考虑其他因素，我们认为房地产放松政策对银行影响正面，主要由于1）利率下调刺激销售，银行可“以量补价”，按揭贷款增速提升2ppt即可抵消利率下调影响； 2）房地产市场放松政策能够降低按揭和开发贷敞口资产质量风险。

风险

按揭贷款增速下滑超预期，违约风险超预期上升。

图表1：2021年10月以来房贷利率和放款周期已降至2019年以来最低水平附近