央行、银保监会出手“降息”！首套房贷利率可低至4.4%！老铁考虑买房了吗？

5月15日，人民银行、银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

按照目前5年期以上LPR 4.6%，也就说首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。

据专家估算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，则意味着：平均每月可减少月供支出约60元，那么，未来30年内共减少利息支出约2万元。

但专家人士指出，通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

有一点值得注意的是， 近期关于LPR调降预期悄然升温。央行最新发布的发布2022年第一季度中国货币政策执行报告指出，持续释放贷款市场报价利率(LPR)改革红利，优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低。下阶段，人民银行将继续深化利率市场化改革，完善市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，加强存款利率监管，着力稳定银行负债成本，发挥LPR改革效能，推动降低企业综合融资成本。

01 央行、证监会联合放大招

通知具体显示，为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一是对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二是在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

中泰证券研究所杨畅分析称，“4月29日政治局会议提出要促进房地产市场平稳健康发展，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：

“通知首次对于差别化住房信贷政策发布专门文件，充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情的决心。”

02 房地产销售端持续萎靡

4月社融数据总量和结构双双走弱。尤其是信贷总量大幅下降，为6454亿元，同比少增8231亿元。原因之一是房地产行业下行压力依旧较大，拖累实体融资需求回升。

其中，居民贷款再度出现负值，减少2170亿元，同比少增7453亿元。

虽然近期国内多地纷纷出台房地产刺激政策，年初至今，房地产调控政策次数高达270次，但是从效果上看，房地产销售端仍然没有回暖。4月30大中城市商品房成交面积月均值为27.48万平方米，大幅低于往年平均水平。住户4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

归因看，疫情冲击之外，指向的还是地产放松效果有限，需进一步放松。

03 政治局会议释放利好，LPR调降预期悄然升温

4.29的中共中央政治局会议要求，要加大宏观政策调节力度，扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展预期目标

其中关于房地产行业，政治局会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

对此，银保监会召开专题会议传达学习贯彻中央政治局会议精神，会议指出，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

 4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低。

据报道，广州地区目前多数银行首套利率为5.2%-4.8%，二套5.2%-5.4%之间，部分外资行最低降到4.6%；南京主流首套利率在5%-5.2%之间，部分行低至4.8%-4.9%；深圳首套住宅房贷利率普遍为4.9%，二套住宅为5.2%；苏州大部银行首套利率为4.6%。郑州市内部分银行已将二手房的首套房贷款利率下调至4.6%，新房首套房贷款利率保持不变，最低可达4.9%。

更值得关注的一点是，本月LPR下调的可能性增加，若如此，房贷利率有望继续下降。

央行最新发布2022年第一季度中国货币政策执行报告指出，持续释放贷款市场报价利率(LPR)改革红利，优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低。下阶段，人民银行将继续深化利率市场化改革，完善市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，加强存款利率监管，着力稳定银行负债成本，发挥LPR改革效能，推动降低企业综合融资成本。

中信证券认为，《2022年第一季度中国货币政策执行报告》的货币政策基调更加突出支持实体经济，预计增强信贷总量增长的稳定性将更加重要。《报告》披露4月平均存款利率下降10bps，有可能带动5月LPR下调，进而促进企业贷款利率下降，改善企业融资需求。央行强调结构性货币政策工具要积极做好“加法”，再贷款可能是近期货币政策的亮点。

民生银行首席研究员温彬表示，“4月份最后一周全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点，叠加4月份全面降准0.25个百分点，有望推动5月份LPR报价下调。”