房地产税试点来了：向谁征？如何征？开征后楼市会怎样？

金秋十月，历经漫长的摇号，小巴终于在杭州买房了。

就在昨天（10月23日）下午，销售刚刚通知我，购房合同已经寄出。

几小时后，家父发来了一则新闻——全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

从付定金到办贷款，他一直担心我被坑，频频远程指导。没想到，避开了所有地上的坑，结果税从天上来。

他说：我有种你们买在最高点的感觉。

小巴一边安抚他说“不会的不会的”，一边心里也在打鼓：会不会真的，房子还没见着，税先来了？或者税收不到我头上，但是楼市遇冷，本来迟一些房价会降的？

当然，作为一名爱岗敬业的小编辑，小巴的第一反应仍然是——我们要出一篇稿子。我们要去咨询专家，为那些买房的家庭，和他们身后的大家庭，解答我们共同的疑问。

向谁征？如何征？开征后楼市会怎样？多数人对房地产税几乎一无所知，只知道，它早晚会来的。

征收房地产税这个想法，在我国可以一直追溯到2003年。但由于种种原因，长期以来没有正式启动，只在上海和重庆试点了房产税。

2014年，政府工作报告首次提出“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”，此事才算真正提上日程，然而立法过程中存在诸多难点——纳税主体是谁？征收范围多大？针对存量还是增量？何种产权纳入？税率结构怎样？等等——所以七年过去仍未落地。

直到“十四五”规划纲要中，所用的表述仍然是“推进房地产税立法”。

今年5月，四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，透露出了一些新信息：正式立法之前，很有可能要先进行试点，立法的困难，很有可能要靠试点的经验去解决。

几天前，财政部财科所（现为中国财政科学研究院）原所长贾康撰文探讨房地产税改革，提到深圳、海南、浙江可能率先纳入房地产税试点，引发热议：

深圳要创构中国特色社会主义市场经济先行示范区，海南要在全岛建设全球最大体量的自由贸易港区，浙江要率先建设共同富裕示范区，这些中央寄予厚望的行政区，都有较好的条件和现实紧迫性去加入先行试点范围。

紧接着就是昨天，人大常委会授权国务院开展试点。看似遥远的房地产税，突然就要来了。

国务院的试点办法和各地的实施细则还需要时日。那么目前，从这份授权文件中我们可以看出什么？在当前环境下我们又能推断出什么？让我们一起看看大头们的分析。

昨天房地产税试点政策一出，市场反应很大。其实很多人对房地产税这个概念有误解，他们将房地产税单纯理解为对持有房屋征税，即“持有税”。

实际上，房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。比如包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

这次政策中写到：

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

从这句话就可以看出，房地产税是包括土地使用税的。

而此前上海、重庆试点的叫做房产税，属于房地产税大概念下的一种。

明白了这点之后，实际上房地产税并不一定是新事物，因为之前关于房地产税的都是一些条例，现在需要提出立法，就跟契税立法一样，初期很可能只是平移。

至于大家担心的持有环节“收不收”“怎么收”，都不一定，要等政策真正落地了才知道。

如果后期房地产税对持有环节收税，关于具体细节我的一些猜测是：

1. 房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格）。

2. 从执行周期看，肯定先从增量开始，这样政策落地难度小。当然，并不意味着一定不会涉及存量，重庆已经逐渐开始扩大到存量。

3. 大概率是豁免人均面积，而不是套数。最有可能的征收办法是人均豁免60平米，超过面积部分需要按照评估值缴纳税费。因为一旦按照家庭豁免首套，最后的结果肯定是家庭离异数量激增。

4. 上海、重庆试点房产税，覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。新的试点，覆盖范围必然有所扩大，税率会有明显提高。按照国际惯例，税率一般在0.5%—3%之间。

市场担忧的持有环节税，短期3—5年内不会成为普遍税种，初期税率和税基都会很小。

我谈三个大家比较关心的点：

1.一次性缴纳了70年土地使用费后，再缴纳房地产税是否存在重复征收？

我个人认为，房地产税和房屋70年产权本身并不矛盾，土地使用权的归属和房地产税的征收本身并不矛盾，土地出让环节转让的是土地本身的使用权，而房地产税则是基于土地、房屋本身在使用过程中获得的居住权或收益收取的税款。

这一点在国外也是如此，例如美国，可以取得土地的所有权，但在实际使用过程中也需要缴纳物业税。

2.房地产税试点，对房价有什么影响？

房地产税试点城市会重点保障房地产市场平稳发展。这一点尤其值得关注，换言之，房地产税的落地并不会导致房价、租金出现大波动。从重庆和上海试点房产税来看，本身对于房价的影响也相对较小。

因此，大概率试点区域不但不存在通过房地产税来打压房价的情况，而且是更大程度构建科学的征收管理模式和程序，来稳定房地产市场。因为房地产税本身就是房地产调控长效机制的重要组成部分，对房地产市场整体稳定健康发展将起到深远影响。

3.房地产税全国什么时候落地？

改革试点期限为五年，表明房地产税在全国落地至少在5年后，通过试点可为房地产税全国落地做好经验储备和实操性的复核。因此，一方面不会快速全面落地，另一方面全国落地的时间比起以往更为清晰。

昨天，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，意味着房地产税真的来了。这也意味着：房地产税从原先的“先立法，再试点”，变成了现在的“先试点，再立法”。这说明，很着急。

为什么这么着急？因为调控陷入了循环模式（一放就涨，一收就冷，越调越涨），要破除这种循环模式，只能靠房地产税。

这还意味着：“房地产税”又变成了“房产税”，其目的主要是为了调控楼市，其次是为了完善央地财税分配机制（抑制土地财政与地方债风险）。

这更意味着：此前上海和重庆的房产税试点经验不够，需要积累更多试点经验。这说明，房地产税的征收力度肯定比沪渝要大，税率要高，征收对象要广。

等国务院的具体办法与地方政府的实施细则就是了，反正很快了。

至于房价会腰斩吗？这个我们就不知道了。我们只知道：房地产税开始试点之初，房价肯定要有所回调，但经过两三年的适应之后，房地产税的支出必然要加载在房价上。

本该跟房地产税同时出现的“租购同权”，但愿也能加速；不然，房地产税就是孤立的，对于楼市的长久稳定意义之作用会打折扣。

最后，还是期望房地产税能够早日立法，毕竟，“税由法定”早已是我们这个国家的共识。

拆解文件的表述，此次政策明确了房地产税改革的三大目标：

1.积极稳妥推进房地产税立法与改革。该表述说明，房地产税改革将遵循试点先行、再推进立法的渐进思路。

2.引导住房合理消费和土地资源节约集约利用。该表述说明，当前将对住房和土地利用行为进行严管和引导，尤其是严管炒房等行为。

3.促进房地产市场平稳健康发展。该表述说明，房地产税的改革，不能简单理解为财政体系的改革，而要将其和住房制度改革、促进房地产市场稳定发展等进行联系。

大家比较关心的哪些城市会纳入试点，网上部分专家的观点——浙江、深圳和海南纳入改革试点，可信度很高。

浙江是共同富裕示范区，共同富裕就要杜绝共同炒房，所以改革试点可能性很大。深圳作为社会主义先行示范区，房地产税的改革就是先行示范的重要表现。海南作为全国第一个提“去房地产化”的省份，加之自由港的建设以及全省限购的优势，也完全可以纳入试点。

就这三者，浙江改革的迫切性最强、概率最大。共同富裕是“十四五”的改革主轴线，浙江先行试点具有很好的基础和示范效应。