中国天保集团(01427.HK):“建筑+地产”双轮驱动，多业态诠释稳定发展

近年来，房地产长效调控机制不断做细做实，各类政策相继出台。从去年调控房企融资的“三道红线”、银行房贷“两道红线”政策，到今年调控拿地的22城“两集中”等政策都体现出政府想要维持房地产业健康有序可持续发展。伴随“房住不炒”的主基调严格落实，行业整体步入平稳的发展阶段。可以说，地产板块已基本进入“基本面底部+政策底部”区域。

随着房地产板块走弱，叠加个别企业信用风险的暴露引发了市场的恐慌情绪。9月20日，港股遭遇“黑色星期一”，多个板块大跌，内房股更是上演了全线重挫的行情。换个角度思考，目前板块或许已进入超跌阶段，其中有可能产生某种纠错行情的机会。

在此之中，笔者发现天保集团(01427.HK)的股价表现稳健，甚至在上周集体下挫的大环境中稳健上行。

（数据来源：富途）

那么，走出独立行情的天保集团有着怎样优势？站在更长的时间维度来看，在地产行业发展趋于稳定，房地产供给侧改革加速推进的环境下，天保集团未来的发展趋势又会如何呢？接下来就一起看看公司的具体情况。

一、“建筑+地产”双轮驱动，低负债彰显稳健财务

天保集团是一家集建筑承包和房地产开发双主业协同发展的企业，公司以“建筑先行，地产跟上”为开拓策略。据最新发布的中期财报所示，公司上半年营业收入录得8.76亿元人民币。

具体到业务板块，天保集团的收入来源于房地产开发和建筑承包两大业务。结合公司的中期财报可以看到，建筑承包业务的收益占比远高于房地产开发业务。公司在建筑承包业务领域，拥有20余年的丰厚经验，具备承接国内大型建筑项目的优势竞争力，近年来该业务板块增速亮眼，也成为公司营收的核心所在。

通过“建筑+地产”模式，天保集团双主业相互推进，显现出良好的协同效应，降低收入周期性波动的同时，亦能提高业绩增长的确定性。

值得一提的是，双主业并行的发展模式减少了公司对单一主业的依赖性，优化业务结构，提供了更长远、更可靠的增长空间的同时，也对企业的抗风险能力提出了较高的要求。而天保集团在这一模式下，展现出了优良的债务结构。公司上半年的净负债率仅为27.2%，远低于业内的平均水平，较低的债务风险夯实了其持续且稳定的发展。

此外看到，天保集团在费用管控方面亦有出色表现，根据乐居财经研究院发布《2021上半年内房股费率榜》，截止上半年末，内房股三费费率均值为23.84%。在此之中，公司的三费合计费率仅为6.25%，位列榜单前十。

（来源：乐居财经）

可以说，天保集团深度联动的双业务或成为当前不稳定市场竞争环境中一个不错的选择，业绩的相互支撑、不断扩张的商业版图、较低的负债水平和良好的费控能力均在强化这一逻辑。

二、获取土储夯实生命线，稳健资金为拿地打下基础

土地是房地产开发商的命脉，而为了达到“三稳”预期，“集中供地”政策的出台就使得各房企拿地有了相对更高的门槛，房企获取土储的难度也因此增加。笔者留意到，天保集团在近期成功摘得一宗住宅用地，公司旗下蔚县天保房地产有限公司通过公开竞标摘牌，成功获得张家口市蔚县的一幅土地，合计43242平方米。包括道路规划面积7918平方米，绿地规划面积1932平方米。

天保集团的中期财报显示，目前公司的土储总建筑面积为195.4万平方米，充裕的土储有力保障了公司未来的去化需求，而在土储资源利用率上，天保集团也有相对的优势。公司所具备的建筑承包底蕴不仅能够使建筑品质有所保证，同时也能够对地块的基础设施、道路、绿化等进行优化，以提升住宅区域的品质。

目前，第二次集中供地也在有序进行中，苏州、成都等多地的二次土拍都已经收官。对比第一次集中供地，热度是有了大幅的下降。虽然溢价率上限有所限制，对房企来说是件好事，但是此次土拍在购地资金来源、“竞品质”等多个细分规则也对房企拿地带来了巨大挑战。土地的流拍率也因此提升不少，其中杭州市的10幅竞品质地块全部流拍。说明目前只有具备稳健资金和相当的发展实力的房企才能够顺利地赢得土地。

结合天保集团的财务数据来看，公司的在手现金基本维持稳定，没有太大变动，且流动资产总额也保持在55-60亿元的区间。能看出公司的资金是处于稳健的状态，不仅符合当下房企稳健发展的趋势，也能够在二次土拍限制地价溢价率，拿地成本相对下降的情况下，得到拿地的机会。

三、项目稳健推进，持续深耕京津冀区域

接下来聚焦到公司两大业务的发展情况，从战略规划上看，公司主要扎根于京津冀地区。目前公司土储主要是位于河北省张家口市和涿州市。涿州地区的天保绿城和天保馨悦湾截止6月30日已经分别售出了787套和436套，而集商务办公、微影吧、餐饮等服务为一体的高端综合体项目——涿州天保智慧建筑科技园项目的房源目前已经推出了1816套，售出296套。

从公司目前项目发展上看，公司在商业地产板块上也有所涉及。而商业地产是目前各大房企特别青睐的板块，因为随着经济的发展，生活水平的提高，人们的日常消费、娱乐等事项也都越来越多样化。发展商业地产不仅能够为公司减缓住宅的高波动，也能够使得公司成长空间有所保障。

而公司的建筑承包依旧是围绕着京津冀地区展开的，中期财报显示该业务在京津冀地区的占比就高达80.4%，同时也有部分项目涉及四川、安徽和江苏省。而京津冀地区从地理位置来看是非常具有向外扩展的潜力的，如果公司能够把握住深耕于京津冀的优势，同时采取向外辐射扩张的策略的话，那么对于公司打开成长空间是很有帮助的。

从建筑承包的项目类型来看，楼宇建筑占比60.6%，而工业、商业及基础设施建筑的占比从去年同期的22.9%提升至39.4%。“两集中”使得各房企拿地增速有所减缓，再加之在今年楼市旺季不旺，新房成交下降的情况下，房地产新开工已经同比下降了近20%。此时，将重心偏向城市管线、道路桥梁、街道照明等基础设施建设，亦或是旧改、扩建等项目都是较为不错的选择。而公司在上半年也很好的涉及了这些方面，例如呼和浩特市老旧小区改造工程、鄂尔多斯理工学校维修项目等。

综上可以看出，天保集团凭借着长期的经验和深厚的实力，在地产开发和建筑承包上都在稳步前行，两大业务项目都在很好的推进中，并且也都很好的涉及到了其他的领域。多业态持续推进的情况下，不仅扩大了公司的成长空间，同时也起到了分散风险的作用。而京津冀地区作为目前三大国家战略之一，在协同发展的作用下，整体区域的经济水平在未来也会有所提升。那么公司在区域深耕的作用下，公司后续业绩也有望得以释放。

结语

虽然目前房地产板块的走势不是很好，估值也一直处于低位。但是考虑到近期有许多房企的高管或股东进行了增持，部分房企也进行了回购动作。同时二次土拍政策的改动有了一定的成效，溢价率也确实降低不少。那么在后续板块的热度也有望提升，而公司也有概率凭借韧性较大的战略模式获得投资者的关注。

此外，公司特色的“建筑+地产”双轮驱动也赢得了机构的青睐，国投证券于今年5月份首次予以天保集团“买入”评级。其中也提及了，目前房地产市场的竞争较为激烈，在此情况下“双轮驱动”的利润弹性和成长性就稍显出色，在保证公司稳健发展的同时，也能够拓宽后续的成长空间。