美国最新房价走势分析

高企不下的房价已经影响到了美国新屋销售数据，今日美国商务部数据显示，4月新屋销售环比3月下跌5.9%，3月数据也大幅下修。

此外根据统计，在售新屋的价格中位数为37.24万美元，同比大增20.1%。

分地区数据方面，东北部，中西部和南部地区3月新屋销售环比出现了8.2%~13.7%的下跌，而西部地区环比则出现了7.9%的上升。

新屋销售出现下降的同时，库存量相较3月则出现了上升。从3月的30.4万，上升到4月的31.6万。以当前销售速度计算，市场消化掉当前新屋库存需要4.4个月的时间，仍低于公认的6个月这一平衡指标，不过高于3月修正后的4个月。

值得关注的是，库销比从去年4月时的6.6个月跌至去年5月的5.3个月以来，已经连续11个月保持在平衡线以下。

上周公布的数据显示，4月季调后年化成屋销售为585万套，虽然与去年同期相比大幅增长33%，但与3月相比下降了2.66%，这已经是连续第三个月出现下降，同时也创下了十个月以来的新低，销售数据也低于市场预期。

截至4月底待售成屋供应量为116万套，较上月出现约10%的上升，同比去年则下降20.5%，如按照目前销售速度计算，消化完以上库存需要2.4个月，该速度与3月的2.1个月相比略微放慢，但相对一年前的4个月，这一去库存速度仍然偏快。

此外，成屋销售速度也继续加快，平均从挂牌到售出的速度为17天，4月所售房屋当中有88%在市场上挂牌的时间不到一个月。

4月份，单户住宅开工率比3月份下降了13%。这是自去年4月大流行开始以来的最大降幅。

4月新屋销售季调之后为年化86.3万户，环比3月下跌5.9%，但与去年同期相比上升了48.3%。3月新屋销售数据遭遇大幅下修，从之前报告的102.1万户修正为91.7万户，当月的环比增幅也从20.7%大幅下修至7.4%。

根据联邦住房金融局房价指数(FHFA HPI)，美国房价从2020年第一季度到2021年第一季度上涨了12.6%。与2020年第四季度相比，房价上涨了3.5%。FHFA经季节调整后的3月月度指数较2月上升1.4%，创2020年10月以来新高。

自2011年9月以来，房价已经连续39个季度上涨。过去一年，全美50个州和哥伦比亚特区的房价都上涨了。年增值最高的前5个州是:

• 爱达荷州23.7%;

• 犹他州占19.2%;

• 亚利桑那州17.4%;

• 新罕布什尔州16.2%;

• 康涅狄格州为15.9%。

全美住宅建筑商协会执行长Jerry Howard称，"大家都预计楼市会随着经济的其他领域一道真正枯竭。"事实上，情况恰恰相反。人们被疫情吓得离开了城市。”

随着美国房价不断上涨，拜登政.府也不得不尝试安抚市场情绪。白.宫新闻发言人Jen Psaki今日表示，政府已经了解到市场对新房供应有需求，尤其是经济适用房，房价上涨确实让拜登政府担心，民众无法承担住房成本。

由于房主不愿出售房屋，待售房屋供应量创历史新低，迫使买家陷入激烈的竞购战。截至4月底，美国待售房屋仅116万套，较上年同期下降20.5%。

目前美国购房者与建筑商的信心出现明显背离，其中建筑商的信心接近历史最高，而购房者的信心则是接近历史最低。

过去一年，随着疫情鼓励城市居民搬到郊区，鼓励家庭寻找家庭办公室和更大的庭院，居民住宅的价格飙升，强劲的需求将价格推至历史高位。

30年期固定抵押贷款利率徘徊在50年低点附近，低抵押贷款利率刺激了房地产市场的火爆。

作为S&P CoreLogic Case-Shiller房价指数的联合创始人（诺奖得主），席勒不认为房价如此之高是央行放水能够解释的，他认为背后的市场一定发生着某种深刻变化。席勒警告：“真实房价从未这么高！”

在过去的三十年中，席勒通过研究发现房价似乎是房屋开工的先导指数。他认为目前这种对应关系再次出现，目前房价有很大的上升动力，再过一年也别想看到房价崩盘。

美国市场中交易火热的楼市、股市和“币.圈”正在形成泡沫。席勒认为，投资者在以上领域存在一种“狂野西部”的心态。

席勒认为，当前的房价走势让人想起2003年，当时的房地产繁荣只剩下不过2年，随后房价经过高点，且下降得非常缓慢，但最终在2008年金融危机时一泻千里。

美国领先的豪华住宅建筑商托尔兄弟，代号TOL，今天盘后公布了其靓丽的第二季度业绩。

净利润和每股收益分别为1.779亿美元和1.01美元摊薄，而2020财年第二季度净利润为7570万美元和每股0.59美元。

一个季度前，市场预计这家房屋建筑商的每股收益为0.49美元，而实际收益为0.76美元，带来了55.10%的增长。在过去的四个季度里，该公司的每股收益超过了市场普遍预期的四倍。

第二季度房屋销售收入达到创纪录的18.4亿美元，比2020财年第二季度增长21%;交付家庭为2271家，增长18%。

净签约合同价值为30.5亿美元，较2020财年第二季度增长97%;合同房屋数量为3,487套，增长85%。

截至第二季度末，积压价值为86.9亿美元，较2020财年第二季度增长58%;待售房屋数量为10104套，增长57%。季度末的积压，无论是金额还是单位，都创下了历史纪录。

2021年3月，公司宣布将季度现金股息提高到每股0.17美元，或按年率计算为每股0.68美元，比上一季度的每股0.11美元增加了54.5%。

Toll称，预计本季度将有2,675套房屋交付使用，平均价格在82万美元至84万美元之间。调整后的毛利率将为24.8%。

截至今日收盘，该股今年累计上涨43%，而标普住房建筑商类股指数的涨幅为29%。

董事长兼首席执行官DouglasC. Yearley, Jr.表示:“我们的业务将继续在一个非常高的水平上运行。由于强劲的需求和行业范围内有限的供应，我们继续提高价格，超过了成本的增长，同时在单位和美元方面创造了创纪录的合同和积压，几乎在所有指标上都超过了我们的指导。

“基于我们对今年剩余时间和以后的强劲预期，我们提高了对2021财年几乎所有关键指标的指导。我们预计到2021财年下半年以及2022年，利润率将继续提高，我们预计2022财年的初始股本回报率将超过20%。”