新力控股集团(02103.HK)：基本面稳固，融资渠道多元畅通

近期，上市房企四月份合约销售成绩密集出炉，部分房企表现超越期。分析来看，上半年房企促销售抓回款，一方面与当前融资环境收紧叠加房企债务集中到期带来的经营压力有关，另一方面房企上半年在拿地端发力以推动下半年即可入市冲刺销售规模，尤其是集中供地政策背景下更要求房企有更强劲的现金流，也在一定程度上倒逼房企在销售和回款上有所表现。

从当前市场投资逻辑来看，行业集中度趋势下，规模及在行业的成长性仍然是主线，与此同时，房企自身的财务表现也被视作重中之重。新力控股作为去年成功迈入千亿大关的房企，依循行业内房企成长规律，在规模冲刺达到行业新格局基本门槛后，此前加速赶超的房企也将会"慢"下来，更为专注财务面的夯实，与此同时，利润端也将进一步表现，开始迈向高质量发展新阶段。那么，在这一路径中新力控股的表现又是如何？

1·前四月销售同比增长49%，业务经营稳中有进

5月13日，新力控股公布首四月销售成绩单，截至2021年4月30日止4个月，公司实现合同销售金额约349.2亿元(人民币)，同比增长49.04%；销售面积约232.47万平方米，平均销售价格为每平方米15023元。此外，前四个月公司的权益销售额为176.7亿元。

按照此前3月业绩沟通会上，该公司副总裁刘翔的说法，新力今年的权益推货量约为850亿元，只要实现65%的去化率，就可以完成销售目标，公司对目标充满信心。由此推测公司权益销售约在550亿，这也意味着前四个月新力已经完成了32%的年度目标。可见公司整体经营进度良好，完成年度目标的确定性较高。

另外，注意到公司各月以来公告的累积合同销售均价基本维持在15000元每平以上，且整体波动较小。这在一定程度反映出，公司保持了推盘节奏的稳定性，在加快项目去化的同时，并未以降价牺牲项目利润为条件，实现了有质量的业绩增长。

而这一点在公司此前的年度成绩单上亦有所反映，面对去年疫情冲击的大环境，新力控股2020年仍然实现规模、营收、利润的稳步增长，并慷慨派息，派息率达26.8%。稳健的经营表现背后，一方面离不开新力在行业内长期深耕，坚守品牌与品质，不断推动品牌化、专业化运营，打下了坚实的根基。另一方面，亦是公司迈向高质量发展阶段，不断推动精细化运营，释放管理红利，带来的跨周期发展能力的体现。

2·灵活拿地，深耕与扩张并举

今年来，土拍市场两集中供地政策下，对房企的拿地模式带来了深层次的改变。一方面，其深度考验房企的综合实力，尤其是资金能力和融资能力，具备这些优势的大中型房企，尤其是资金成本更低的国有企业，面临市场机遇。另一方面，政策提升了土拍市场的信息透明度，也令有实力的房企能够进入到过去未有布局的高能级城市，进一步拓宽企业的布局边界范围。

在此背景下，新力控股积极抓住拿地窗口期，灵活拿地。今年前四月，公司新增土地总规划建筑面积约107万平方米。从拿地区域来看，既有本土大本营江西的优势区域，也有区域深耕再向周边顺势拓展的无锡经开区，同时也有新进潜力城市安徽六安。

从无锡经开的拿地情况来看，此前新力已在无锡开发了三个项目，而这次是首次进入当地经开区。新力在万科、金茂等众多大牌房企中脱颖而出，最终以楼面价19500元/㎡拿下经开融创壹号院东南侧地块，而该地块周边精装价格达到3.5万每平，新力该项目未来售价均价预期将在35000-37000元每平，后续项目开发的利润空间可观。

从新力的土储布局路径不难看出，其在拿地上保持了较为审慎的姿态，强调投资质量和效益。公司积极布局具有经济韧性、人口具备支撑的优质城市，并在长期行业深耕中，洞察各深耕城市等区域价值，市场偏好，并伺机而动，不断挖掘拿地效益。

公司此前优质布局近年来也在不断释放潜能，尤其是在大湾区和长三角地区。2020年，公司销售中江西省占31%，而长三角和大湾区分别占28%、24%，占比进一步提升。公司销售区域结构实现不断优化，避免了单一区域经营的政策和市场风险，也进一步夯实了其整体的抗风险能力。随着新力全国化布局的深化，也为其未来高成长性以及抗风险能力奠定了扎实基础。

3·财务基本盘稳固，融资渠道多元化

优质的财务基本面是新力控股长期以来保持稳健发展的重要基石，过去在冲刺规模过程中，公司尽管经营杠杠不低，不过这背后离不开企业对行业趋势和行业周期的精准把控。得益于前瞻性的发展布局策略，新力成功实现规模跃迁，在行业竞争下半场站稳脚跟。而随着行业"三条红线"政策拉开新的序幕，新力控股在推动降杠杆、夯实财务基本盘上开始积极发力。

年度成绩单充分展现了公司积极改善财务状况优化资本结构的决心，截至2020年末，新力控股的净负债率进一步降低3.4个百分点至63.6%，现金短债比维持在1.24倍，公司在"三道红线"中已有两项指标达到国家政策要求。

尽管剔除预收款后的资产负债率略高于"三道红线"要求的70%达到73%，不过该指标对比2019年已降低3个百分点，持续得到优化。同时考虑到该指标不达标或难达标在行业中具有一定的普遍性，新力控股的成长性优势下在降负债上的表现已经表现不俗。

近年来，新力控股持续保持境内外多元化融资渠道通畅，公司债务渠道结构占比合理并持续优化。其中信托及资管在总债务渠道当中的占比由截至2019年底的36%下降至2020年末的26%。信托资管的占比进一步下降，其在保持原有信托合作渠道稳定的同时也新增了新的信托合作单位。公司银行占比进一步上升，2020年末达到51%，另外公司增设了离岸美元债渠道，截止2020年末，离岸美元债占比16%，在岸人民币公司债占比约7%。

新的一年，公司继续走融资端发力，其中1月18日，新力控股成功发行了2.5亿美元364天债券，该债券是在绿色、社会及可持续发展融资框架下发行的绿色债券。借此新力也成为第四家发行绿色债券的内房以及第二家拥有可持续融资框架的内房企业。绿色债券的发行具有较高的透明度以及成本优势，这也在一定程度上验证了公司整体经营质量得到了资本市场的充分认可。据悉该债券一度获得超8倍超额认购，并且获得包括惠誉、联合国际等在内给予的良好信用评级。

另外在2月9日，新力控股作为借款人与贷款人中银国际杠杆及结构融资有限公司订立一笔7500万美元的定期贷款融资协议，须于融资动用日期起364天偿还。公司积极推动债务组合的多元化，降低对单一渠道的依赖，同时加快债务结构调整与优化，降低融资成本。

来自银行的充裕授信额度，进一步验证了公司的抗风险能力。过去一年新力新进多家银行白名单，截止2020年末，金融机构授信总额为907亿元人民币，同比增长22.7%，其中未使用授信额度和未提款额度为652亿元人民币，所占比例为72%。

新力持续保持与金融机构的合作及紧密沟通，公司的信用状况及债券也得到了专业机构的认可。

招银国际在4月21日发布了对新力控股(SINHLD)的信用点评，表示看好新力的债券，认为其具有稳定的信用状况，优化的资本结构并在投资者沟通方面作出良好的努力。招引国际国际同时认为，公司2020财年业绩具有韧性，拥有稳定的损益表，改善的资产负债表和优化的债务结构。公司谨慎的土地收购(占现金回款的40％至50％)为杠杆稳定性铺平了道路。

4·结语

总体来看，新力控股集团基本面稳固，业务经营稳步前行，考虑到公司在大湾区和长三角优势区域的布局潜力释放，公司的成长性和业绩确定性高，同时毛利率改善也将可期，公司稳健的财务状况和有质量的发展模式相信也将为资本市场带去充分的信心。