港A地产股强势反弹，内房股板块指数飙涨超8%，李蓓认错：5月减仓地产股

6月2日，房地产开发板块午后发力走高明显，截至发稿，A股中南建设、中国武夷、京投发展等涨停，金科股份、城建发展、信达地产、新城控股等跟涨。

港股方面，板块指数更是飙涨超8%，个股方面，融信中国、合景泰富涨超20%，龙光集团、龙湖集团、新城发展、远洋集团、雅居乐等涨超10%，越秀地产、碧桂园、华润置地等纷纷跟涨。

同时也带动物业管理板块集体走强，时代邻里涨近20%，融创服务涨超14%，佳兆业美好、碧桂园服务、新城悦服务涨超10%，世茂服务、保利物业、中海物业涨超9%。

行业“小作文”不断

值得一提是，5月30日（本周二）港A地产股双双走出一个“V型”反转，当日盘后业内“小作文”不断，甚至有人猜测是“酝酿一个提振信心的大会”。虽然众说纷纷，但有一点是较为得到一致猜测是：按照以往经验，地产股得到暴涨，或许往往意味着大利好将至，政策推出前夜......

此外，今日青岛市住建局等多部门1日联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提出

1、新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年，取证满2年。

2、二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。首付比例调整：限购区域首付比例不变，首套最低30％、二套最低40％。非限购区域首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。

3、支持刚性和改善性住房需求。全面推行二手房“带押过“优鲜卖”模式，促进“卖旧买新”“卖小换大”。此前根据新闻报道，青岛也试点开始了带押过户政策。本次政策支持，有望全面推进。

福州市房地产中介行业协会昨晚发文称，撤销调整中介费指导意见文件，将切实降低房产经纪行业当事人交易成本。

其他消息面，5月31日，多家机构公布了2023年1-5月百强房企销售情况。克而瑞报告显示，5月，TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，同比增长6.7%。

此外，国家统计局服务业调查中心高级统计师赵庆河解读5月PMI数据时表示，建筑业商务活动指数为58.2%，低于上月5.7个百分点，仍位于较高景气区间，建筑业继续保持较快增长。从市场预期看，业务活动预期指数为62.1%，低于上月2.0个百分点，持续位于60.0%以上高位景气区间，建筑业企业对近期市场发展前景较为乐观。

此外，伴随着半夏投资的出圈，李蓓的投资观点也备受投资者关注，特别是其4月初发布的月报中有关房地产的看法，更是一度引起市场热议。彼时李蓓表示早已开始布局上市房企，并维持超10%的地产股总体持仓比例作为底仓。

然而，在最新的月度报告中，李蓓表示，已减仓止损几家国企地产股，并称地产行业需求端比自己预想的更差，行业底部持续时间将延长，至明年上半年。报告中具体表示：

所管基金在5月回撤较大，一方面是持有的地产股和竣工相关的地产链条后端建材家电个股大幅下跌；另一方面是商品多仓跌幅远大于持有的商品空仓的跌幅。她指出，将进一步加强风险管理的措施，因受流动性影响，其持有几家几百亿市值国企地产股，日均成交仅3、4千万，减仓认错止损历时一个多星期，使得净值冲击持续多时。据悉，半夏宏观对冲5月收益率为-9.82%，年内回报率为-5.5%。

李蓓称，地产行业的需求滑出临界值，自己此前曾预计地产库存销售比会在今年一季度起拐头向下，房价企稳回升，地产行业景气度进入上升周期。今年一季度地产确实销售回暖，居民信贷也环比回升，但二季度开始，趋势再度拐头，重新大幅向下。

行业洗牌走向深入

虽说今天二级市场个股表现很是亮眼，但回到行业多家公司来看，其中面临退市命运的房企还在增加。截至目前，已有*ST蓝光、*ST中天、ST美置三家A股房企触及退市指标面临退市，港股房企新力控股集团已经从交易所退市。

除此之外，目前ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、ST世茂、*ST新联、*ST泛海、ST粤泰（维权）、*ST海投（维权）、*ST宋都（维权）等房企也已经站在了退市的边缘。

这些房地产股有的曾是业绩连续增长的绩优股，有的面值退市的地产股曾是“地方一哥”，ST中天系“贵州上市第一股”，ST蓝光曾是四川最大的民营房企。

有业内人士分析称，除了前述已退市及即将退市的房企之外，中国恒大、世茂集团、中国奥园、花样年控股、祥生控股集团、佳源国际控股、力高集团、当代置业等超20家港股房企仍处于停牌状态。近日房企退市的企业明显增多，退市原因在于股价连续20个交易日低于1元。此种现象一方面说明了此次市场的复苏是曲折的，虽然一季度市场成交回升明显，但不足以代表行业的债务危机解决，进入4月，市场交易规模冲高后回落，行业市场情绪再度下降，出险房企的资金压力进一步加大，股价触发低于1元，加速了出险房企退市。

值得一提的是行业出险房企集中退市的现象也在预期之内，是房地产高速发展之后的必然阶段，近年来，随着高杠杆的商业化运营模式发展，房企格局呈现强者恒强、弱者恒弱的局面，出险房企逐步退出是必然趋势，此次退市也是房地产业的优胜劣汰的表现，是行业大洗牌的表现，未来房企也应降低自身的负债率，回归到高质量发展阶段，以产品和服务取胜，探索新的发展模式。