如果真的买房退税……买房or买房地产股?

2015-12-01 19:28 阿尔法T 阅读 7012

“个税改革的方案已经初步成型了。”周末,网上又传出财政部近期已经召开了几次关于个税改革的专家研讨会。预计在12月会公布新一轮的个税改革方案。这很可能是继营改增之后,又一项重磅的税制改革突破。

今年,国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案,并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革,其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目

今天,关于房贷利息抵税,这则旧闻新传,让地产板块再次爆发,稳住了市场。

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(万科A涨停)

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(保利地产涨停)

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(两地地产股涨幅均靠前)

今日,两地房地产板块,均出现不错的涨幅,虽说A股在经历了周五的大幅下跌后,这两天依然处于震荡行情中,而今天地产股的异军突起,或多或少还是给了市场一些热点和信号。

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(万科A更是创出了今年的新高)

其实早在今年6月份,就有传出,个人所得税改革方案有望年内出台,改革方案的基本思路已经敲定,将分四步走,包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。其中,完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上,适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

 

做税前抵扣,可以省多少?

 

住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项,这对按揭购房者来讲,特别是中高收入的按揭购房者来说,是非常利好,当中差异巨大,相当于利息支出中有15%-45%由ZF来买单了。

下面我们算算可以省多少?

假设购房者在上海购买总价250万元的普通住宅,首付50万元,剩余八成用商业贷款贷20年,月均还款额将达13,927元,其中5,594元是利息支出。购房者的税前月收入是2万元,按照现在的个税政策来算,扣除四金、税基等,每月应纳税2,459,但是如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣,那么其他条件不变的情况下,购房者最后应缴的税额为1097元,省了1,361元,相当于利息总支出的24%

如果是购买1000万的住宅,首付四成,贷款六成,分20年,月均还款额约41,783元,其中16,783是利息支出,假设月收入为15万,那么按照上面的算法,每月将少缴税7,552元,相当于利息支出的45%

可见,如果住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项这项政策落实,将会为购房者每月省去超过20%以上的利息支出。将会使购房需求明显增加,让更多人更愿意买房,更愿意使用按揭。

 

为什么可能是在12月推出?

 

我们知道,其实市场从6月份就开始传个税改革即将到来,8月,10月,也都有传出个税改革最终方案会于今年内落实。

有人认为,让个税改革提速,主要原因应该是眼下日益严重的财政压力。

今年1-10月,全国一般公共预算收入128,848亿元,但预算支出却为134,154亿元,其增速也比收入增速月高出了10个百分点,收支矛盾突出。此外,因营改增而实现的减税规模达到数千亿,这无疑使得我国本来就窘迫的财政状况雪上加霜。

今日公布的中国11月官方制造业PMI实际值:49.6,前值:49.8,低于预期:49.9。反应出目前中国经济正处于很艰难的时段。

此时进行个税改革,一方面能够让税制更加公平,减少普通工薪家庭的压力;另一方面,又能加大高收入家庭,尤其是富豪家庭缴纳的个税,对于弥补财政缺口大有好处。第三方面,国家提振房地产市场,对于提升整个中国经济增速,有至关重要的意义。

目前,中国房地产市场规模占GDP的比高于美国峰值时期,与西班牙和爱尔兰的峰值相当。穆迪称,中国直接和间接房地产市场规模占GDP的23%。可见提振房地产市场,会对中国整体经济状况,有明显的刺激提升效果。

预计中央经济工作会议将会在12月中旬前后召开,主要为确定明年经济的调控基调,并明确财政和货币政策搭配。这是继“十三五”后,今年中国又一重大经济会议,会议很可能围绕“供给侧改革”,“金融改革”和“个税改革”做深度总结及展望。个税改革能否在此次会议上宣布落实,我们拭目以待。

 

买房,还是买地产股?

房地产板块和相关金融行业,目前占中国股市两市总市值的40%以上。如果国家有意稳定股市,刺激经济,提升地产板块,是最立竿见影的。因为地产行业可以影响银行,基建,保险等等多个行业。而,伴随着万科A的创出新高。

如果您尚未有能力买房子,那么不如关注此时此刻的房地产股。

地产股目前有以下利好:

 1、  近半年,强有力的支持政策相继出台,国家明确表示房地产行业,目前要去库存,进行户籍及土地改革,降低的首期付款,棚户区重建,减税及补贴,二胎政策等。

2、  2015年整体全年,一线城市房价继续上涨,深圳,上海等地房价甚至上涨超过60%。预计2016年,房价会继续上涨,购房需求仍然强烈。

3、  房地产公司境内债券发行放宽,大大降低了房地产公司的融资成本,使得很多房地产开发商摆脱了对外币债的依赖。


下面是花旗投行的盈利预测,可供参考:

2016市场预测(2016年国内住宅销售额预测)

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港股相关标的:

$中国海外发展(hk00688)$ ,$华润置地(hk01109)$ ,$万科企业(hk02202)$ ,$万达商业(hk03699)$ ,$融创中国(hk01918)$ ,$碧桂园(hk02007)$ ,$合景泰富(hk01813)$ ,$龙光地产(hk03380)$ ,$宝龙地产(hk01238)$ ,$保利置业集团(hk00119)$ 等

 

在多重利好的刺激下,买不起房子的和买得起房子的你,不如都关注关注房地产股吧。

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