兽爷丨最长的牛市

作者:兽爷

来源:兽楼处

四个月前,一个温州朋友老黄在微信上突然问我:

兽爷,杭州楼市摇号有没有路子?

温州人是东方的犹太人。记得十几年前有本杂志采访了很多温州生意人,被问到“你生命中最感动的时刻”时,出现频率最高的两个选项是:

开始做生意时;离婚时。

我认识的温州人也都很能挣钱。老黄这几年经历我也知道,确实能整,尤其在房子上。

三年前,老黄是北京楼市最幸运的人之一。2017年11月,他买到了当时北京最难抢的房子:招商中国玺。181平米,他花了1700多万,每平米合9.6万。

中国玺是楼市调控政策造就的红盘。那年3月,北京动手调控楼市了,为了短时间控制住房价,所有新房预售价都只批到八万一平米以下,到了年底,价格又放宽到十万一平米。中国玺这种之前预期卖十几万一平米的豪宅,最后预售价批了9万多。

这其中政策造成的差价,让购房者趋之若鹜。老黄后来交了“茶水费”,“幸运”地成了中国玺的业主。

三年后,老黄又蠢蠢欲动起来。这次让他动心的,是杭州的房子。他说自己温州的亲戚,全在杭州摇号。他弟弟在杭州的摇号群,壹号院出结果那天,群里都是红包雨,中签的红包,都是几千几千的发。

连我玩游戏的魔兽世界的群,都开始聊杭州房子了。

1

几个月后,杭州楼市似乎静悄悄了。

没有六万人摇号的场面,连万人摇都快消失了,杭州楼市成功从热搜撤了下来。统计数据里,杭州房价平稳。但只有亲身经历的人才知道,平静湖面下依旧是沸腾的气泡。

过去一个月,杭州部分二手房价迎来连续的一字涨停板。蒋村、钱江世纪城、三墩北、未来科技城的购房者们,眼看着房价实现了10%以上的涨幅。

这仅仅是在一个月之内。

以最受市场欢迎的89平户型来说:

未来科技城的EFC,八月最高成交价420万,如今最低挂牌价为490万;

蒋村万科西庐,八月最低挂牌价530万,现在是590万;

未来科技城的华夏四季,八月最高成交价410万,现在普遍挂牌450万以上。

而且,业主们不是在虚张声势。

时隔多年之后,老黄的老乡们——温州炒房团又一次登陆杭州。一位温州老乡去城北的万家名城看房,第一套房子370万,房东不给任何还价机会,说不要那么多废话。哪怕他打算付全款。

第二套房子报价350万,温州老乡砍价砍了2个小时后,房东决定:

涨价30万。

谈到第三套房子时,温州老乡根本不敢还价了。

仔细算算,从2015年3月至今,杭州楼市的牛市已经持续了五年六个月,生生熬到北京,上海,深圳都陆续缴了械。类比李大霄对股市的比喻:

杭州楼市已经过了少年牛,现在已经到了精英牛阶段。

房地产的周期论,这次在杭州似乎失灵了。

2

老黄交了茶水费的北京中国玺,到他入住后房价也没涨起来。老黄说他有两个中国玺的邻居,因为缺钱,今年原价卖掉了中国玺的房子。

再算上资金成本,这次投资最后亏了不少。

2018年后,北京和上海房价相继熄火。

也就在那时,杭州房管部门做了一件事,把城市划分为136个板块,为每一个板块都划定明确的销售指导价:

此后每年抽取10%-20%的板块,给予涨价5%的权限。

这样一来,楼市会呈现微涨,但涨幅又不会很明显。不准涨价的板块,则要坚守限价,哪怕出现万人摇。

从那时开始,杭州走上了一条精细的调控之路。

对于一座从2006年就用精美的《读地手册》向全球投资者推介土地的城市,杭州对房地产的管控手段已经炉火纯青。

新房的房价被无形之手死死按着,和二手房价格的剪刀差产生了。房子在杭州被做成了金融产品,而且是保赚不赔的那种:

买房成了打新。

“打新”套利成了杭州楼市的第一台发动机。另一台发动机,则是尽最大努力吸收“表外人口”。

杭州向深圳看齐,给高校毕业生们发放了大量现金补贴,将他们从北京和上海抢了过来。然后用比深圳更容易获得的房产红利,让年轻人成了杭州的另一台发动机。

2020年7月,大规模的打新果然引来了舆论关注。西溪公馆六万人摇号,几乎要破了中国房地产的记录。

换做其他城市,在六万人摇号之后,购房者就要被分流,楼市就要彻底偃旗息鼓了。但杭州创造性地解决了这个问题,那就是在人口的大流量池中,造两个小流量池:

高层次人才,无房户。

有知识,没房子的人,对楼市来讲的确是政治正确。

杭州商务局在日夜不停地批准高层次人才的申请。而对于无房户,2020年9月4日,杭州堵上了父母投靠落户购房的渠道,却撕开了另一道口子:

30以上的未婚单身人士,可以算是无房户。

看似调控,实则放松。毕竟30岁以上的人,要比投靠子女的父母,买房热情和预算高多了。

经过一年多的蓄水,高层次人才和无房户的流量池越来越大了。

过去两个月,杭州不断提高这两个群体的购房优先等级。房源,尤其是热门楼盘的房源向这两个群体倾斜的比重越来越大,现在几乎成为他们专属。

这个月,杭州一口气放出6个热盘项目,几乎是专供高层次人才和无房户摇号了。即便这样,中签率依然很低,只有15.9%。

相当于6个家庭抢一套房子。

在保证慢牛的同时,避免疯牛;在保证热点的同时,避免成为焦点;既能卖地,又能卖房;在过去的五年六个月中,杭州把调控做成了一门艺术,难怪有人把杭州称作:

端水大师。

3

杭州这段时间大涨的房子,主要是两个概念,阿里巴巴概念房和学区房。

阿里巴巴概念房,是说阿里所在未来科技城的房子,随着蚂蚁的上市,蚂蚁的概念房也已经被一抢而空了。

阿里的成功没法复制,但杭州政策几年前就知道了,学区是可以复制的。

杭州造的几座科技城,为亚运会做的道路,地铁,商场等大基建,是房价升值的根本。但基建的速度还是太慢,他们有更快让板块增值的手段——学区。

2020年,杭州就行了最大的一次升学改革,实行公民同招:

民办、公办中小学同步招生,不再有自主招生。

失去自主招生和跨区域招生,民办学校从此再无优势,并逐渐有被收编的趋势。想要确保孩子的教育资源,只有买学区房一条路。

学区房就是最大的确定性。

过去的几个月,除了房管局和市长热线12345,最忙的就是杭州的教育集团了,尤其是学军和崇文两大教育集团,都在忙着开分校。

一夜之间,杭州很多新房项目都配置上了顶级学校,摇身变成学区房。

仅仅过去一个月,萧山科技城引进学军和崇文,未来科技城也把三所学校交给学军托管。这两个学校的老师,都快不够用了。

杭州造一个学区房,周边房价就涨一波。未来科技城的托管消息一出,周边楼盘的业主就集体把价格上调了一万多。

西湖区的河滨之城,所对应的竞舟二小还没有一届毕业班,89平户型的挂牌价从515万跳涨至560万,仅仅用了两个月。

青枫墅园刚刚搭上学区房概念,就有人在业主群里号召成员们去杭州最大房产论坛上集体发帖,让青枫墅园成为房产话题王:

名气大了,房价自然就涨上来了。

哪怕杭州高考质量相当一般。2020年高考,浙江省前二十名没有一位来自杭州主城区。杭州城最好的两所高中,学军和杭二中的清华北大录取人数,相比去年都出现了大滑坡。

看得见的手在楼市中唱独角戏。对于开发商来说,杭州则成了绞肉机。

房企在杭州拿地的标准是“不亏钱”,如果利润能有2%,就已经是上好的机会,开发商已经赚不到超额利润了。但杭州的房产交易规模,仍然是大多数开发商需要的,所以哪怕不赚钱,他们还是要拿地。

杭州今年的卖地收入,已经超过2000亿。遥遥领先其他城市。

流量有了,对房价增值的期许有了。但能把这种期许维持五年多,才是真正的艺术。

4

杭州楼市的主要矛盾,已经从开发商和购房者的外部矛盾,变成了购房者的内部矛盾。

9月的补丁政策出台后,杭州房管局的网站上,每天都能收到几十条投诉和建议,核心控诉是:

为什么30岁以上的单身算无房户?

而在这之前,控诉全是:

为什么单身不能算无房户?

很多外地家庭在杭州一落户,就是无房户,直接享受“超国民待遇”。购房者已经被这些问题,分成了势同水火的两派人。

这个月,杭州响应群众需求,一次性放出了六个热门刚需项目。但是,在开开心心办理完冻资和登记后,抱怨又来了。购房者们发现,翘首以盼的三大改善房源杭源里、君品、嘉品也入市了。

而他们的购房资格和资金,都被锁在登记的刚需项目里。

这些购房者们集体拨打12345热线电话,要求政府尽快组织摇号,解冻资金。有些项目的销售人员动起了歪主意,为“撞车”的客户支招,让他们用改名字的方式去重复报名。

这让已经登记成功的购房者们十分恼火,为了不让新人们降低自己的中签率,他们也拨打12345,举报重复报名,要求相关部门仔细核查登记情况。

房管局们很快就行动了,524户家庭因此被发现和警告,如果再犯,禁摇一年。

五年多以来,“房子”很少出现在官方发布的年度“十大热词”里。但所有人都知道,“房子”现在是这座城市所有饭局谈论的焦点。

杭州最好的学区房之一文鼎苑的业主群里,群主要求所有人都参与保卫房价,每个业主都要到杭州最大的房产论坛注册发帖,保持小区的话题热度。

9月24日,万众瞩目的改善楼盘养云静舍摇号开奖,一位购房者用了三张房票,终于摇中。他做的第一件事就是拉业主群,要求大家在群里讨论议题:

如何提升养云房价。

第一财经整理的23座主要城市住户部门杠杆率排行榜中,杭州的杠杆率为107.4%,位居第一名。

但二手房的这一轮暴涨,让新房二手房价格的剪刀差不仅没有缩小,反而进一步拉大。

老黄跟我说,他弟弟2018年在杭州1500万买的房子,现在涨到了2500万了。他已经把自己老婆户口弄到杭州去了:

摇起来,摇起来。

杭州的游戏,似乎还可以继续玩下去。

任泽平说过,中国房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。但在杭州,这句话应该改改了。

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