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首选二线房企

投资地产股应该选择增速最快的那类公司，而二线房企的增速无疑是最快的。地产行业集中度一直在提升的趋势从来没有变过。而在这一轮成长当中受益最大的二线房企，不是一线房企。这种趋势其实从2019年就已经开始了，只不过在2020年得到了进一步强化。

在2019年全年销售业绩中，增速最快的是二线房企，销售额同比增长26%，领先于其他梯队的地产商。其中TOP10房企2019年销售额4.3万亿，同比增长14%;TOP31-50同比增速是23%，TOP51-100增速是21%。

其中，龙头房企的增速下滑非常明显。2019年全年累计销售金额TOP5分别是万科，中国恒大，融创中国，碧桂园和保利地产。其中碧桂园5522亿元，同比增长10%；万科6308亿元，同比增长4%；中国恒大6011亿元，同比增长10%；融创中国5562亿元，同比增长21%；保利地产4619亿元，同比增长14%。

不过，一线房企销售增速最快是融创21%的增长，保利14%的增长，对应5000-6000亿的销售额，已经相当不错了。

而二线房企中，有6家公司2019年全年的销售业绩增速超过30%，明显快于一线房企。其中金地销售额达到2106亿元，第一次突破2000亿元的台阶，也有30%的高增速。剩余几家公司的销售额也相差不大，基本稳定在2000亿元附近。

二线房企增速可以完全跑赢一线房企，为什么？这里面有几个原因。1、行业已经过了野蛮生长的时期，二线房企销售基数比一线房企小，增速自然会快很多，龙头公司也已经走完了这个阶段。2、二线房企的杠杆率更低，还有加杠杆的空间存在，同时有大量的合作项目，做大了自身的体量。

二线房企增速更快，这是市场偏好这类公司的原因，也是投资这类公司能获得超额收益的原因。这也是我为什么会持续看好金地的理由。当然，除了增速快以外，还有其它原因，不然也不足以将金地在二线房企当中挑选出来。

02

金地存在的预期差

最初市场有4家知名的老牌房企，"招保万金"分别代表招商蛇口，保利地产，万科，和金地。后来金地就没落了，像一个被时代所抛弃的贵族一样。

事出必有因。通过复盘，原来公司在2010年前后犯了两个致命性的错误，以至于被其它房企赶超。

首先，金地在拿地策略上有重大失误。旱则资舟，涝则资车；逆周期投资才容易获取市场周期转换的红利。最理想的状态是：在土地市场下行，土地溢价率低的时候补充土储面积；在房地产市场转暖的时候开发卖出，往往容易获取超额收益。

但是金地集团一直是顺周期拿地。2008年，2011-2012年，2014年土地市场行情差，土地溢价率低时，购置土地较少；2009年，2013年市场行情上行，公司会购置大量的土地。长期下来，拿地成本维持在高位，造成了库存和资金的压力，发展增速自然就放缓了很多。

其次就是产品定位的误判。2011年-2015年，金地开发的商品房面积都是在144平米以上的大户型，2011年这种户型的比例高达51%。当时的主流市场是以刚需为主，公司开发出来的户型与实际需求有所偏离，就直接导致了销售增速和楼盘去化率显著偏低。

2013年之后，公司才恍然大悟，于是开始调整产品结构。降低了大户型住宅的整体占比，提升中小户型住宅的比例。从2011年到2015年，金地花了五年时间才把产品结构优化。到2015年年末，公司90平米以下和90-144平米的产品分别占比24.3%和38.3%，一共占比62.6%。

前期的失误直接导致2017年金地业绩的扑街，同比下滑32.15%，公司股价也从那时候跌到了底部区域。

但是公司在调整拿地策略和产品结构之后，2016年的销售业绩也爆发了，销售额同比增长63.1%，两年周期之后的结算也拔高了金地2018年的营收增速，同比增长34.62%。

可以这么说，金地在逐渐消除前期失误留下的后遗症之后，已经脱胎换骨，这些可以从近几年的销售增速看出来。

但是市场对公司的理解和认识依然存在偏差，也给了金地较低的估值，这是市场当前的预期差，也是可以获得超额收益的地方。

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大涨过后还能买吗？

说完预期差，再说估值问题。申万房地产板块当前估值是10XPE，估值有多低呢？板块整体估值来到了金融危机2008年10月的底部，属于历史大底。

而最近几天的大涨，我的理解是估值低和销售业绩改善超预期，6月30日晚上，一份行业重点房企的成绩单出来了。行业TOP100房企，1-6月份累计销售面积3.7亿平米，同比下降3.5%，销售额5.1万亿，同比下滑2.7%。其中6月份单月销售面积1.0亿平米，同比增长10.3%，销售额1.5万亿，同比增长13.8%。

从这个数据的结果来看，显然房企已经整体爬出了今年一季度的坑，销售额增速一路改善，直到6月份的同比增长13.8%。这也恰恰印证了之前的观点，疫情只是把一季度的购房需求推迟了，并没有抹杀掉。

市场担忧的鞋子哐当一声落地了，加上板块估值底和情绪底的安全边际，地产股的行业也不得不反转了。所以，我们也看到了当前的大反弹，A股地产和包括港股在内的内房股。