物管新贵建业新生活（9983.HK）成功上市，首日大幅上涨22.5%

5月15日，建业新生活（9983.HK）成功上市。公司从赴港IPO开始便备受“打新”投资者关注，根据公司公布认购结果显示，计划发售的3亿股股份中，供香港公开发售之3千万股股份获得超过141倍超额认购，予国际发售的2.7亿股股份也获得大幅超额认购，且已超额分配4.5千万股发售股份。每股发售价定价为6.85港元。

上市当天的股价表现，反应出投资者对建业新生活未来发展前景的良好预期，截至5月15日收盘，公司首日股价涨幅约为22.5%。

香港资本市场经历3-4月的动荡，目前重新回暖，这对建业新生活而言无疑碰上了好时机。对比以往物业管理公司的上市首日表现，建业新生活的表现较为良好，表现出资本市场对公司的认可。

市场一直以来对物管企业颇为追捧，其中主要原因有两个：1）高确定性的成长能力及稳定的现金流受到投资者的偏爱，这类公司估值具备较高增长潜力；2）疫情及物联网、5G等新技术的诞生让行业产生重塑，迎来新的机遇。

而建业新生活在众多物管股中也是较为突出的，上市之后的增长前景同样值得关注。

一、背靠集团品牌及多元化基石，成长性突显

建业新生活是扎根于华中地区的综合服务商，已具有逾20年的发展历史，致力于成为“新型生活方式服务平台”。建业新生活与建业地产两者的大股东均为胡葆森先生，目前两家公司之间并没有股权关系。在业务上，建业新生活自1994年开始为地产开发的物业提供物业管理服务。建业地产作为中国领先房地产企业之一，为新生活在营业收入和在管面积方面，提供了稳定的保障与支撑。

经过多年的发展，公司的业务已发展为三大业务：物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。

截至2019年，物业管理和增值服务是核心业务，贡献营收13.41亿元，占比76.4%；生活服务贡献营业收入3.09亿元，占比17.6亿元；商业资产管理及咨询服务贡献收入1.05亿元，占比6.0%，服务范围包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理。

近年，公司业绩展现出良好的成长性。

2019年，建业新生活的合约面积114.7百万平方米，同比增长63.1%；在管面积57.0百万平方米，同比增长121.8%；

建业新生活的持续经营业务收入17.54亿元，同比增长152.8%；归属股东净利润2.34亿，同比增长11倍。而公司的收入增长源于三个动力：1.非住宅及第三方在管物业快速提升，推动在管面积的持续增长；2.物业管理服务中的增值服务持续增加，提升每平米在管面积的服内容和效益；3.生活服务业务的快速增涨。

首先，在管面积方面，公司近年管理非住宅物业的在管面积快速提升。截至2019年，公司非住宅物业在管面积达到17.2百万平米，同比增长5.9倍，占总在管面积30.2%。

无独有偶，公司的第三方物业开发商提供的在管面积占比同样在近年得到快速增长，截至2019年年底，公司管理第三方物业开发商的物业面积达到17.7百万平，占比31.1%。

因此，从数字上，可以判断，公司非住宅的在管物业主要由第三方物业开发商提供。过去，物管行业中，物业的在管面积持续增长与兄弟公司的增长高度相关，而建业新生活已成功过渡到向第三方进行品牌输出及服务输出阶段。

这一优势得益于整个集团早期在多元化及服务品牌输出战略上的积累，成功把业务的业态从住宅向商业、公共物业等领域延伸。随后，进一步，从地产到居民生活服务领域延伸，成功打造“地产+”生态。目前，公司成功凭借着高品质的服务质量得到C端和B端客户的共同认可。

截至2019年年底，公司为第三方提供物业管理服务的中标率为88.4%。而客户的满意度超过87%的水平。

其次，对于主营的物业管理业务上可以看到，上述因素也推动了公司增值服务的快速提升，为公司物业管理收入带来强劲的增长动力。

公司的增值服务主要为提供五类业务：1.社区增值服务；2.非业主增值服务；3.智慧社区解决方案；4.物业代理；5.建业君邻会。其中非业主增值服务和物业代理服务增值动力最为强劲，其主要是To B业务，分别为建业集团和第三方物业提供服务。

而增值服务方面不论哪一类业务都能带来远高于传统物业管理服务的毛利率，因此公司的毛利率得到持续提升，从而提升了公司的盈利能力。

最后可以看到公司的生活服务业务呈现爆发式增长，这同样源于建业集团在多元化战略上的“先发优势”。

生活服务包括建业新生活于建业+平台提供的产品及服务、旅游服务以及于 建业大食堂提供的管理服务。

建业+平台是建业集团从过去多元化战略的重点孵化业务，其整合了集团的内外部在线和线下资源，为客户提供便利及更实惠的商品和服务的O2O一站式服务平台。截至2019 年12月31日，其为约218.6万名注册用户提供服务。

自2017年12月31日至2019 年12月31日，注册用户的年复合增长率为131.8%。该平台的总交易额在2019年年底已超过4.3亿元。

二、行业地位优越，受长期资本青睐

根据中指研究院报告显示，建业新生活于2017年、2018年及2019年分别位列中国 物业服务百强企业第16名、第15名及第13名。到了2020年，公司行业地位进一步上升至行业第12名。

截至2019年12月31日，建业新生活的物 业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市（包括104个县级城市中的81个县 级城市）以及海南省海口市，且公司服务312项物业中逾一百万名业主及住户。公司管理各种物业组合，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、 办公楼、学校及政府机关物业。

而从区域上看，以2018年数据做参照，公司不管是收入规模还是，在管面积的规模都位列华中地区的业内第一。

与此同时，国内许多物业管理公司已开始丰富服务供应及扩展收入来源。因此物业公司的增值服务的竞争 对手主要是提供同类服务的物业管理公司、工程公司及O2O公司。

下表列明按2018年非传统物业管理服务所得收入计，建业新生活在中国物业服务百强企业中的地位能够达到TOP5。

建业新生活稳定且较忧的行业地位能够充分享受未来行业带来的增长机遇。进入2020年，疫情进一步推动了居民及企业对物业管理企业的依赖，同时新的需求和技术也推动着物业管理服务的变革，这或对物业管理行业进行重塑，从而打破上游地产行业增长放缓带来的“天花板”。

而值得注意的是，公司也因此吸引了国际的长期资本青睐。根据招股书显示，高瓴资本以7500万美金，成为公司唯一的基石投资者。高瓴资本将占全球发售完成后已发行股份总数的约7.07%（并未计及因超额配售权、首次公开发售前购股权及首次公开发售后购股权获行使而可能发行的任何股份）。

知名国际资本的加入，为投资者及股东带来信心。根据公司公布的认购结果上看，香港投资者超额倍数达到141倍，体现国内外投资者对公司的认可。

结尾：

根据公告显示，公司最终发行价为，发售价已厘定为每股发售股份6.85港元,发售所得款项净额估计约为19.16亿港元。发行市值为82.2亿港元，结合首日发行上涨22.5%，公司目前市值为100亿港元。公司2019年净利润为2.34亿人民币，公司估值約34.13倍PE。

对比行业可比企业，静态PE估值区间为30-60倍区间。公司处于中等偏下的估值水平，而公司在行业具备较优优势，因此有望获得高估值水平，未来仍具备持续提升的空间。