宝龙地产（1238.HK）：管理层人力升级，资产价值进入释放期

6月1日，宝龙地产(1238.HK)发布公告，任命陈德力为宝龙地产控股有限公司联席总裁；同日，宝龙商业(9909.HK)发布公告，任命陈德力为宝龙商业管理控股有限公司行政总裁，全面负责宝龙商业的运营及管理。

资料显示，陈德力曾在新加坡嘉德置地凯德商用、万达商业、新城控股等公司任职，在房地产行业积累了丰富专业经验。 

管理层人力的升级也推动了市场对公司未来发展的良好预期。截至6月2日，宝龙地产累计涨幅为9.3%，宝龙商业累计涨幅达到9.3%。

一、陈德力进入宝龙，揽获商业领域的优秀经理人

可以看到，陈德力可以说是商业地产领域数一数二的职业经理人，因此，新任的管理层能否加速宝龙商业集团后续的发展也受到市场及行业的高度关注。

 根据公开资料显示，陈德力毕业于西南财经大学EMBA，历任新加坡嘉德置地凯德商用中国区域总经理，万达商业地产副总裁兼商管公司常务副总裁、新城控股集团董事联席总裁、新城控股商业开发事业部总裁、新城商业管理集团总裁。

在2009-2015年，陈德力在万达任职了6年，创造了万达广场的商业神话和一套成熟的商业运营模式。陈德力在万达任职期间，万达广场从年开15个到2015年的超50个。

带着辉煌成绩，陈德力于2016年8月加盟新城控股，任职联席总裁一职。陈德力加盟新城前，开业的吾悦广场项目仅有6座。在此后的四年时间里，这一数字分别增加到11座、23座、42座以及63座。2020年，新城开业的吾悦广场有望达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

从陈德力过往的经历可以看到，其本人以高效执行力闻名，同时掌握一套以资产价值为导向、资产收益为目的、营运标准为手段、经营业绩为核心等国际商业地产通用的操盘模式。并将精准投资选址并快速开业与国际商业地产模式相结合。

值得注意的是，陈德力的经营特点与处于成长期的企业高度契合，而其本人也善于寻找具备成长潜力的企业加盟，过去是新城，此次是宝龙。他选择此时加盟宝龙商业，或是看中宝龙商业所能提供的全新的发展舞台。

天时地利人和，宝龙地产的商业版图或迎来一轮爆发式增长。

二、加速爆发，宝龙商业板块的新征途

那么，为何是宝龙？为何是此时此刻的宝龙呢？

从行业发展角度来看，由于商业地产投资增速连续保持负增长，这一赛道早一步进入存量市场，稀缺的优质资产价值越发突显。稳定且可持续的现金流，也推动了商业物业的投资和运营成为目前房企的转型方向。

目前，中短期内，也出现了两个催化剂加速商业地产领域的发展：1.城镇化进入最后阶段，城市价值提升带资产升值；2.全球需求下滑下，刺激消费的政策将利好商业物业的经营。因此，优质且深耕商业领域的房企的投资价值越发突显。

而在内房企业中，具备商业运营标签，且具备深厚品牌效应的企业数量并不多，宝龙是其中之一。宝龙地产是行业领先、稳健增长的商业地产开发运营商。

先看看，目前宝龙商业版图的发展情况。

宝龙地产是由许健康先生1992年在澳门成立，到2003年就开始在商业领域发展商业地产，到2009年在香港主板上市，也是当时香港第一家做商业地产上市的地产公司。

2010年，宝龙总部从厦门搬到了上海。2013年，上海首家宝龙广场开始运营。到2016年两个标杆性的项目就是七宝宝龙城还有杭州滨江的宝龙城开始落成运营，宝龙商业地产的产品品牌打造成型。到2019年运营管理的商场达45个，委托管理面积约面积达到698万平方米，在管项目51个，其中3个为轻资产项目。

2019年，公司新开业了6个购物公园，其中上海宝杨宝龙广场是年度标杆项目，以「Mall+商业街」建筑有机融合，开业首日客流超过30万人次。

此外，杭州临安宝龙广场作为杭州临安区规模最大的一站城市商业综合体，以100%的招商率、开业率开业，首日总客流量约15万人次，创下该区客流和销售额记录。

2019年年度业绩会上，宝龙地产管理层表示，公司规划中，2020年将有11家自持的商业广场落地，到2021年将有16家新落地。可以看到宝龙地产本身的商业板块已经进入高速成长的阶段。

而同样在2019年，宝龙商业成功上市，新的融资推动，宝龙商业在物业运营、收并购等资源整合上将更上一层楼。

这样就不难理解，宝龙地产和宝龙商业为何在此时此刻进行战略升级以及人才升级。

2020年初，宝龙实施一系列管理变革，升级企业文化，并提出打造“赋能型组织”，核心是从“管控为主”转向“帮一线打仗、创造价值”为主，这就更需要精细化的人才管理体系。

在陈德力进入宝龙之前，同为万达系出身的原新城控股商管事业部副总裁唐剑锋已于5月25日正式加入宝龙商业集团，任常务副总经理。

宝龙地产总裁许华芳日前接受媒体专访时表示：“宝龙未来20年还是将在全球商业地产领域内持续深耕提升行业地位，这样的自信和态度来源于中国市场的巨大潜力，也来源于对自身战略的自信，大家都朝这个目标去努力，一起成就一个更好的企业。”

强大的愿景、优秀的平台、广阔的发展空间将对优秀人才起到聚集效应；而更多明星职业经理人的加入，及其在商业地产领域的丰富经验和资源，也将进一步助力公司实现高质量发展。

三、双轮驱动下，企业的业绩与价值释放

新的战略升级和人才储备也为公司业绩的增长和价值释放带来契机。

宝龙地产的商业地产项目分为两个部分：1.出售；2.自持。

从收入结构来看，宝龙地产的业务主要是由四大块构成：1.物业开发与销售；2.投资物业租金收入；3.物业管理业务（商业运营与物业管理服务）；4.酒店业务。物业开发与销售是主要的收入来源物业开发收入，包括住宅、办公楼、商业街、酒店式公寓，收入占整体营业收入85%以上。

其中，投资物业租金收入与物业管理业务带来的收入可综合为商场运营收入。截至2019年年底，宝龙地产商业运营收入达到28.13亿元，逐渐稳定提升。管理层表示，公司预计在2020年，公司全年这部分收入预期达到34亿元。

公司商业板块稳定且高速发展背后，离不开公司一直坚持的“双轮驱动”战略。双轮驱动战略主要表现为：宝龙的项目中商业街、住宅、服务式公寓、SOHO写字楼都是出售的，而部分优质的物业留下持有。

这一模式让公司形成十分稳健的现金流，通过销售回款孵化自持的商业物业，因为商业相对而言现金流是回款周期较长。

除此之外，自持性物业作为公司的抵押物，可以到银行申请到相对低利率的资产，并提供非常稳定的收入，对财务具备优化作用。

商业+地产协同发展模式，同时也能为公司带来土储获取上的优势，提高拿地能力，从而提升公司的盈利水平。从平均租费和成本回报率上看，宝龙地产持有的商业物业都优于同行，而此次引入新的战略管理人才，不单单能推动公司发展的速度，更能优化资产的盈利能力。

随着盈利能力和运营效率提升，公司自有型的物业的资产每年都会有增值，目前每年大概都会有10-20亿的资产增值。在未来，公司的这一价值有望持续释放，宝龙地产以及宝龙商业的投资价值值得期待。