联合拿地报团取暖 或是房企复苏的正确的打开方式

作者：江颂

来源：环球地产财经

房地产行业早已进入了“白银时代”，单打独斗已经一个很好的选择。疫情之下，房企之间以联合体形式抱团取暖，恐怕这是既能帮助自己渡过难关又能化解风险的最好做法。

2020年，远比我们预期中更有挑战。一场突如其来的疫情，打碎了很多人原有的计划，经济也受到了不小的影响。

不过，随着战“疫”进入关键阶段，中国再推出多项措施支持企业复工复产，经济也慢慢开始复苏。路透社等境外主流媒体认为，中国经济在疫情平息后很快就会反弹。

路透社在2月对来自世界各地40位经济学家进行的一项调查预测，只要疫情迅速得到控制，中国经济将很快复苏。国际货币基金组织总裁格奥尔基耶娃也持有相似观点。据美国消费者新闻与商业频道网站报道，她认为如果新冠疫情造成的破坏快速结束，预计中国经济很快就会反弹。

房地产行业也不例外：政策出台，售楼处开放，土地市场回暖，各地成交量开始稳步上升……都表现出这个行业正在复苏。不过，此时还不是能放松的时候。真正让人失败的或许不是对于高处的恐惧，而是对于低处的过度自信。

所以，如何在经济慢慢走向复苏的日子稳步发展也就成为了一些房企的重点课题。

NO. 1｜壹

房企联合拿地

近日，一些房企就给出了自己的答案：联手合作。

首先我们要明白一点，土地是开发商的命门，房地产的复苏战，拿地很关键。现在的土地储备规模决定了以后的销售规模，更决定了在下一轮行业洗牌时是否能够立足。

同时，中指院预测：“疫情之后，地方政府由于财政需要，还会积极推地，也会降低一些价格预期，对企业来说有拿到合理价格土地的机会。建议企业投资仍要聚焦一线及二线有潜力的大中城市，并结合自己的产品能力，选择适合自己的地块。”

不过，房企此时出手拿地需要面对未来更多的不确定性，近期中指院一份报告也分析指出：“当前疫情给土地市场带来了一定的危机，对于房企来说，错误的土地投资，特别是拿到过高地价的地王才是最大风险。”

在这种时候，以联合体形式抱团取暖，恐怕是既积极拿地又化解风险的最好做法。

那北京的土拍来说，2月的土拍中，许多房企纷纷联合参与，华润+中交、首开+旭辉、住总+兴创、保利+金地、首开+住总+建工、华润+北科建+中交等等，连向来独来独往的中海也联合实创共同竞拍。

2月25日下午，华润联合北科建、中交联合体以76亿元拍得北京市海淀区西北旺镇HD00-0403-0061等地块，为疫情中的2月土拍市场画上句号。至此，北京2020年前两月土拍揽金超过670亿元，刷新去年同期纪录。

在此之前。2月11日，华润+中交联合体经历39轮加价、以46.7亿元竞得通州马驹桥镇亦庄新城地块。昌平区东小口镇HC-031地块、HC-030地块更是以78.8亿元高价被首开+住总+建工收入囊中，成为限竞房总价地王。

唯一的例外是绿城。绿城在2月14日和18日的两场土拍中单枪匹马拿下3宗地块，创下近50%的溢价率，付出了144.08亿元。这家2019年刚刚跨过2000亿大关的房企在寻求更大规模的扩张。

为什么联合拿地？因为省钱！省力！合作双方可以各取取长，优势互补，房企间的合作能够有效规避市场风险，降低进入门槛；同时合作双方能锦上添花，资源导入。

另一方面，在目前大部分一二线城市土地招拍挂市场竞价、竞自持、竞配建的背景下，房企通过联合体“抱团”联合竞标的形式，可以避免各方因土地资源紧张而引发的非理性竞争，合作拿地可以让房企以更合理的溢价获取土地，显著降低拿地成本。

易居智库中心研究总监严跃进表示：自2019年起，央企拿地积极性提高，与其资金实力雄厚有关。一些房企销售受到疫情的影响，后续拍地可考虑通过与央企合作等方式，分散风险。

NO. 2｜贰

强强联合才是出路

有一句话是这么说的：一个人可以走的很快，但一群人可以走的更远。

这个道理适用于人与人之间，也适用于企业与企业之间。房地产行业已经进入了“白银时代”，单打独斗确实已经out了。

只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作”。

合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。

根据克尔瑞研究中心数据，房企常见的合作开发模式有五种：

1、就是我们上文提到的，联合拿地。理由咱们已经说过。

2、与土地持有方进行股权合作

同样为了降低获取土地资源的成本、减少资金压力，部分规模较大的品牌房企还可以选择与拥有优质土地的公司，以入股项目公司的模式开展合作开发。通过股权合作最大化发挥项目的品牌价值，达到双赢的效果。

3、集团层面的战略合作

近年来，房企在更上层的集团战略层面达成合作的现象增多，如万科与深铁、华润与华发、华夏幸福与新城、旭辉和卓越等。集团战略层面的合作可以理解为更为稳固的联合开发模式。参与合作开发的房企可以通过项目各开发职能专业层面的优势互补，降低开发成本并增强项目抵御风险的能力。

具体而言，合作开发中房企可以发挥各自的开发优势、管理优势、资金优势、融资渠道优势、资源优势等，降低管理成本、融资成本以及整体的项目开发成本，以提升项目整个的产品竞争力以及抗风险能力。

4、小股操盘

目前房企对于小股操盘模式的应用也越来越多。小股操盘的模式要求房企具有较强的管理体系、金融及品牌输出能力。首先，房企会寻求资金方进行合作开发，操盘方的持股比例通常远小于50%，但全权操盘。其次，操盘方会先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行利益分配，分配比例与持股比例往往不同。

例如，万科凭借较强的品牌影响力，尝试小股操盘模式，通过轻资产运作改善ROE水平。近年来朗诗的小股操盘项目也较多，其绿色节能建筑的打造能力和服务为朗诗带来了多样化的投资收益，操盘项目的股权权益也持续下降至20-30%之间。

5、代建

代建业务作为房企轻资产输出的主要模式之一，目前也已成为部分房企的重要竞争力。代建业务更倾向于是一种企业的发展战略，而其他合作方则会更多地扮演土地提供方或财务投资方的角色。

其中如绿城、滨江、朗诗、建业等典型房企利用较强的操盘能力和项目管理能力，多年来通过代建业务在项目拓展和品牌传播上获取了深厚的积累。如2018年上半年，绿城以品牌输出、管理输出的代建管理项目累计取得合同销售金额约人民币280亿元，绿城管理集团总体管控项目合计达250个。

不过，房企之间的合作并非百利而无一害，有风险，也有很多问题要面对，比如：责任问题，交房之后的问题，企业文化差异等。两个房企如果需要合作，就必须要先考虑好这些问题的解决方法。

克尔瑞研究中心表示：房企在参与项目合作开发的前期，应该做到以下几点以规避潜在的风险。首先，各合作方需要明确各自在项目开发中的职能和责任，以高效推进项目的有序开发。其次，是需要做好财务核算和工程进度的管理。地产开发作为资金占用大、开发流程复杂、周期较长的系统工程，潜在的风险可能会带来较大的负面效果。最后，是需要建立高效的沟通和决策机制，以降低因合作开发带来的沟通成本。

NO. 3｜叁

结语

最后，在经济复苏之际，作为媒体，我们有义务提醒大家：在当前特效药和疫苗尚未临床推广应用的前提下，我们理应保持敬畏之心和科学的态度，切莫对病毒丧失了警惕。

当前，无症状感染、超长潜伏期感染以及核酸假阴性等特例，再次说明了新冠肺炎病毒的狡猾和复杂。而在公共安全领域，容不得半点侥幸，否则可能性危险就可能变成事实性危险。

最近的中央政治局常委会会议中就明确指出：目前疫情蔓延势头得到初步遏制，防控工作取得阶段性成效，全国新增确诊病例数和疑似病例数总体呈下降趋势，治愈出院人数较快增长，尤其是湖北以外省份新增病例大幅减少。同时，要清醒看到，全国疫情发展拐点尚未到来，湖北省和武汉市防控形势依然严峻复杂。

现在从上到下推动企业复工复产，是因为必须要通过生产性活动来保障国民经济的运行以及民生物资供给，但这并不等于要放松疫情管控，不要想当然随意偷换概念。

先保护好自己，才能在这场经济复苏战中全力以赴。